投资属性导致调控作用不明显 房价层波浪式上升

　　4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书指出，我国房地产价格将长期上涨。

　　专家们普遍认为，尽管国家陆续出台的相关宏观调控措施有助于遏制局部地区的房价非理性上扬，但从整体看，包括北京、上海、广州、深圳在内的众多大城市的房价大幅下降的可能性极小。

　　投资属性导致调控作用不明显

　　近两年来，我国的

房地产业的发展，尤其是从沿海地区大城市房地产的价格来看，对于住宅价格的控制力度不小，但是成效不是很大。中国社会科学院科研局副局长王延中指出，原因在于房地产所存在的投资属性。王延中表示，住宅从本质上来讲是商品，是市场机制配置起主导作用的商品供求关系，只不过这个供应的商品关系，乃是一个耐用消费品，不像食品、服装等，短期内可以消费掉的，所以它兼具有住宅的功能(商品一般性功能)，同时还有保值增值和投资的功能。消费者购买住宅之后，继续对这个商品进行进一步投资，使其增值。比如购买毛坯房，通过

装修，就可以使房子增值，住宅有一个进一步投资的空间。从住宅的性质上看，显然是由市场供求关系起决定作用。

　　正因为如此，政府对住宅的干预和管制就从最开始的准入一直到住宅的使用都要介入。在这个介入过程当中，很多干预措施是必要的，但是有时候这种干预措施不当，未必能够达到预期的政策目标效果。

　　因为这是供求关系决定的，仅仅控制价格不是房地产市场主要的方向。在供过于求的阶段，在人们对住宅需求还比较旺盛的阶段，价格很难降下来。

　　王延中指出，如果可以使得资金成本提高，廉价的利用资金的机制逐步解决，人们就会比较投资住宅和投资其他领域收益谁更高，这样房地产的市场需求就不是一个无底洞，从而进一步解决目前房产持续热销的问题。

　　今年涨幅有所回落

　　虽然上涨依旧，但增幅有望回落，《蓝皮书》指出，其中一些前期炒作过度、房价过高地区的房价上升幅度可能下降到5%。

　　总结推动房价上升的因素，一是由于国民经济的持续快速发展和居民收入水平的稳定提高，导致刚性需求的增长。二是因投入增幅的下落，相对于需求增长而显得更为短缺的供给。

　　在国家的众多政策作用下，房价上涨幅度有望回落。

　　首先，国家政策向中低价位商品房倾斜。保持2005年已出台政策的连续性，强化房地产行业管理，抑制房价过快增长是国家对房地产市场的主要政策目标。国家将继续增强土地对房地产调控的针对性和有效性，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，高档住宅供地将受到严格控制。

　　其次，房地产市场环境有利于抑制房价过快增长。2005年未完成开发的土地面积17447万平方米，按照2005年的月均开发水平可以满足10个月的开发需求，加上2006年的土地供应，房地产市场土地供应应该比较充足。由于土地供应比较充足，总量得到一定保证。

　　房价总体走势是上升

　　《蓝皮书》主编牛凤瑞指出，今后几年，中国房价总体走势是上升的，即表现为波浪式的上升趋势，这是确定无疑的。这是因为影响我国房价的因素具有持久性和不可逆性。

　　原因包括，第一是土地需求，特别是良好区位的房地产用地是有限的，房地产价格上升是正常的，中国是人多地少的。例如2005年房地产用地购置价格为760元/平方米，比2004年增加116元/平方米，增幅达到18%。

　　第二是住宅的基本需求和改善需求双上升，实物需求全面满足，全面建设小康时期，住宅已经上升成为居民生活需求满足的主要方面。

　　目前，我国城镇人口每年增加一千多万，2020年，全国城市化率将达到55%，届时，如果城镇的人均住房30平方米，全国城镇平均每年需要增加住宅8亿平方米，折合商品房面积10.5亿平方米。

　　第三是住宅品质的提高将提升房价。住宅是个性化产品，随着国民经济的发展和收入水平的提高，居民对住宅的品质，包括户型、室内功能、建筑设计质量、户外环境等都要提高。此外，住宅建设所使用的原材料价格、建筑工人的工资等也在提高，拉动住宅造价持续上升。