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曹建海
目前，房地产开发企业面临着来自学术界、媒体和公众等诸方面的质疑，成为了公众眼中的“坏孩子”。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，我国房地产开发的功能设计和产业体制存在根本痼疾，房地产开发经营是一种不合理的企业模式。
要解决当前中国的房地产开发体制及其存在的问题，我们认为主要应着眼于三个方面：
第一，必须立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。政府在房地产管理的责职是执行通过立法形式通过的土地利用规划和城市建设规划，管理房地产产权和办理土地交易的各种手续，征收相关税收等。鉴于现有房地产管理法律中居民的私人住宅只有70年的使用期，使用期到期后政府有权收回居民房产的法律有违《宪法》中保护公民财产的精神，建议延长土地使用权为无限期，土地使用权就真正变成了一项财产，而且房地合一，成为真房屋，成为居民真正的私有财产。这样可以从根本上激活当前已经异常庞大的房地产存量市场，在很大程度上抑制目前难以控制的建设开发活动。
第二，改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。建议通过立法，规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务，不再批准单纯的以“房地产开发与经营”为主业的企业设立，地方政府不再以任何形式向房地产开发企业提供土地，并限定时间对现有的房地产开发企业进行主营业务整改。现有的房地产开发企业只有整改为以房地产设计和建筑、不动产抵押银行、房地产信托投资、房屋销售和租赁经营、物业管理、创意策划等为主业的业态才允许营业；除房地产设计和建筑企业外，其他任何形式的房地产企业不得获得开发企业资质，不得以自己为委托方组织管理以营利为目的的房地产开发销售活动。对于已经获得土地正在实施传统意义上开发的企业，原则上允许企业完成收尾项目，对于没有开发能力的由政府出面强制收回土地，坚决打击开发企业借土地转让牟取暴利的行为。
第三，通过各种措施建立居民财产和收入统计调查制度，完善房地产税收制度对房地产私人占有的调节作用。基本的原则是，对于拥有多套住房的自然人，对于多出社会平均水平的部分应征收适度水平的不动产税，提高其持有多套房屋占有较多社会土地资源的拥有成本，充分发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。
（日京／编制）
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