国土部重拳打击开发商囤地 新一轮调控呼之欲出

　　近期，全国房价普遍出现上涨，在这种背景下，一些不良开发商开始囤地、囤房，以图哄抬房价，坐享收益。为打击开发商的囤地行为，昨天，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布通知，对《国有土地使用权出让合同》进行了补充，按照新合同条款，未能按期竣工的开发商将被要求支付违约金。

　　新条款直指囤地行为

　　昨天，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行），自2006年7月1日起试行。国土部有关负责人明确表示，之所以出台新合同条款，主要是为了防止开发商长期囤积土地，按照新合同条款，未能按期竣工的开发商将被要求支付违约金。

　　国土部有关负责人介绍说，2000年10月31日，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布了修订后的《国有土地使用权出让合同》示范文本。近几年来，市场情况已经出现了一些新的变化，原有的合同文本已经不能满足市场的全部需要。为明确项目开工、竣工时间，防止开发商长期囤积土地，保证国有土地能够及时转变成有效的开发利用，减少土地闲置，国土部等部门在原出让合同示范文本的基础上，研究制订了《出让合同补充协议》示范文本。

　　国土部有关负责人表示，新公布的《出让合同补充协议》共16条，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。

　　为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外，《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。”并在第十条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。国土部有关负责人强调，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工问题，防止开发商长期大量囤积土地。

　　囤地导致房价疯涨

　　4月中旬，北京市统计局公布的数据显示，今年一季度，北京市房屋销售价格同比上涨7.1％。4月底，国家发改委、国家统计局公布了全国范围的房价调查，调查显示，一季度大连、呼和浩特、深圳、成都及青岛等城市房价上涨幅度较高，其中，大连、呼和浩特、深圳涨幅均超一成。此次的调查还显示，一季度，土地交易价格同比上涨百分之五点七，涨幅较上季度低出二点二个百分点。

　　从有关部门的统计数据来看，地价上涨并不是导致房价上涨的全部原因，那还有什么原因促使了房价的上涨呢？

　　记者通过采访发现，正是一些开发商的囤地手法，直接影响了市场供需平衡，影响了购房人的消费心理。

　　据北京市国土局的工作人员介绍，2002年，北京市国土资源局共供应土地4559公顷；2003年共供应6438公顷，相比增幅是比较大的；到2004年，更是达到了创纪录的9498公顷。因2004年存在所谓的“8·31”大限问题，导致北京市的开发商全都集中申报项目，所以引发了土地供应大幅放量。按预期这部分土地应在2005年、2006有一定的释放，再加上2005年的新供应土地，将足以满足北京的市场需求，北京房价将处于平稳增长态势之中。

　　但意外出现了，2005年和2006年初，北京市场出现的新盘数量要小于预期，2004年大量释放的土地并没有全面转化为最终的房屋产品。有开发商对记者表示，2004年放出的那些地，有些因为存在种种法律、手续问题，难以形成产品，但有些土地被开发商囤在了手里。原因是市场形势这样好，地价一天一个样，靠土地差价就足够赚的了，何必做开发呢？有的开发商预测到了市场未来的涨势，故意减缓项目的建设进度，整个项目盖起两栋楼后，就开始停停建建，等房价上涨一段时间后才竣工销售。

　　国土部、国家工商行政管理总局的此次新政正是直指开发商的囤地行为。

　　新一轮调控呼之欲出

　　市场人士分析，此次国土资源部、国家工商行政管理总局的联合出手，实际上颇耐人寻味。这说明近期全国房地产市场的普遍上涨，已经引起了高层的注意，从最近几大部委有关负责人的表态来看，针对房地产行业的新一轮调控已经呼之欲出。

　　今年1、2月份，政府、市场各界人士多认为2006年房地产市场将步入平稳增长期，从2005年初开始的、针对房地产行业的宏观调控将告一段落。有政府官员在年初曾表态，2006年房地产行业将迎来一个美好的春天。但随着一季度房价的上扬，情况正在发生变化。

　　4月中旬，建设部住宅产业司司长沈建忠在中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。

　　此前，国家发改委在《2006年房地产调控工作重点》报告中强调：“对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”

　　4月26日，国土资源部下达2006年全国土地利用计划，《计划》中要求对中小

户型、中低价商品房、

经济适用房和

廉租房的土地供应仍将继续加大。

　　今年3、4月，北京市国土局一口气向市场推出了二三十块土地，力度之大前所未有，由此不难看出，主管部门已经开始采取一些平抑房价的措施了。