易宪容：国内房地产市场人为操纵情况非常严重

　　房地产市场几个重大问题反思(二)

　　按照国际标准房价收入比一般应该是在3-6倍区间内，如果高于这个区间，那么说明房价水平过高，市场住房需求就减少。如果国内居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就说明房价的上涨是房地产开发商业垄断定价及操纵价格的结果。在这种情况下，民众也不能为“羊群效应”所左右，轻易地进入高房价的市场。

　　易宪容

　　除了“住房是投资还是消费”及“采取何种发展模式”外，国内房地产市场第三个值得反思的问题是房地产市场的需求到底有多大？按照目前流行的说法，国内房地产价格之所以会居高不下，就在于社会有“刚性需求”。“刚性需求”是指住房作为每个人最基本的生活条件之一，是个人必需的产品。如，每年都有年轻人结婚；每年都会有许多人从农村涌向城市，或从小城市涌向大中城市；同时，城市居民住房条件也会不断地改善，由小房子换为大房子等。我记得有人曾说过，中国的几亿农民进城，国内住房的刚性需求是难以估计的。

　　这实际上混淆了一个基本的概念，就是把需要与需求混为一谈。一般来说，需求是指有效需求。即当市场上的供求关系达到平衡时，市场的需求量便是有效需求。也就是说，尽管个人对住房有很迫切的需要，但如果没有经济支付能力来购买，那么这个需要只能是个人的一种欲望，并不形成需求。

　　就目前而言，国内房地产市场要想满足居民对住房的需要，当然可以持续发展几十年，但住房的需要并不是住房的需求。住房需求大小就取决于住房的价格水平与个人收入水平。1993年联合国对世界109个国家调查后所得出的房价收入比，就是测量市场住房需求的一种方式。

　　按照国际标准房价收入比一般应该是在3-6倍区间内，如果高于这个区间，那么说明房价水平过高，市场住房需求就减少。比如，2004年中国城镇居民的房价收入比，如果以户均75平方米计算为8.2倍，以户均100平方米计算为10.9倍，而像上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上，温州等城市则超过20倍。

　　正因为房价收入比过高，目前市场的“刚性需求”也就根本无法转变为市场需求。有人说，在城市化过程中，有四亿多农民要进城，他们进城都得要有房子住，这是刚性需求。但是，在目前的房价水平与收入水平的情况下，连城里的绝大多数(70%以上)居民都没有能力进入房地产市场，那么这四亿多农民就有能力吗？

　　因此，当前或在一个较长的时期内，要把居民的住房需要转变为住房需求，就必须压缩地方政府与

房地产商的暴利，使国内过高的房价向下调整，而不是什么稳定房价；或是快速地增加居民的收入水平，使其收入增长速度高于房价上涨速度。但对于后者，短期内无法实现，房价向下调整是国内居民住房需要转化为市场需求的惟一之路。

　　可以说，一年来的房地产

宏观调控之所以效果不佳，最大的问题就在于政府宏观调控目标有误，从而找不到合适的宏观调控工具。

　　第四，房地产市场的空置率与房价水平。截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。一季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3%；完成开发土地面积5284万平方米，增长53.3%。来自成都市统计局的最新数据显示，2006年1-2月，该市商品房空置面积出现自2005年下半年以来的首次大幅上升，全市商品房空置面积为147.25万平方米，同比增长62.6%，其中住宅空置65.36万平方米，增长70.7%。

　　房地产市场的空置率快速的上升说明了什么呢？从发达国家的一般标准来说，住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。综合空置率一般是指一手房与二手房两个市场空置率加权指数。住房自然空置率是指房地产市场完全处于均衡状态下仍然有一定的住房没有进入交易及使用环节。它是指由于市场信息搜寻成本的存在。在房地产市场，无论哪一种空置率，只要超过住房的自然空置率，就是一种住房资源的浪费或资源低效配置。国内房地产出现的住房空置率基本上就是资源低效率配置的结果。目前国家统计部门只有一手市场住房空置率而没有二手房市场住房空置率，并没有全面地反映国内房地产市场资源率运作的情况。不过，从上述数据来看，一方面国内商品房空置率居高不下，快速增长，另一方面价格也在快速飚升，这也就说明了国内许多地方的房价上涨并不是由市场供求决定的，而是人为操纵之结果。

　　从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，如今年1-2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为5.5%，但一些地方的房价上涨过快也是不争之事实。特别是进入2006年之后，以北京房地产市场为首，深圳、广州、上海等不少地方的房地产市场在舆论看好中涨声一片。

　　对于国内房地产炒作的严重程度，我们可以从金融统计数据中得以佐证。央行的数据表明：2004年个人住房消费信贷增长35%以上，个人住房消费信贷总额达4700亿，而2005年个人住房消费信贷增长为15.8%，个人消费信贷增加2600亿，仅及2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看，居民个人住房按揭贷款仅增256亿元，增长幅度仅7.3%，不及2005年增长幅度的一半。这里或许有居民住房消费贷款提前还款的因素，也有房地产投机减弱的原因，但也表明了国内居民住房消费需求的下降。如果国内居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就说明房价的上涨是房地产开发商业垄断定价及操纵价格的结果。如果房地产市场垄断性操纵定价加剧，就会让更多的人远离房地产市场。同时，在这种情况下，民众也不能为“羊群效应”所左右，轻易地进入高房价的市场，而是要多了解一些相关信息，更加理性地认识当前的房地产市场，这样才能保护好自己的利益。

　　从以上的分析可以看出，目前国内房地产市场的形势，并不是如一些开发商所说的那样出现所谓的恢复性上涨，也不是什么住房的“刚性需求”导致不少地方的房价快速上涨，而完全是人为操纵之结果。如果把这种分析延伸到二手房市场，那么国内房地产市场所面临着困难与问题会更多。因为，尽管相关统计部门到目前为止还没有设计出一套二手住房市场空置率的统计规则，也没有把二手房市场的住房空置率纳入政府决策的参考数据，但是二手住房空置率之高早已是不争之事实。其理由有二：一是住房租金过低，就说明二手房市场可以租出的住房过多；二是现在不少城市一些小区的房子，长期没有人交付物业管理费、水电费等。而二手房市场空置率过高，不仅会压低一手房市场的价格，也说明了国内房地产市场供大于求。

　　总之，目前国内房地产市场过高的空置率及价格快速上涨既说明了国内房地产市场人为操纵的情况非常严重，也说明了国内房地产市场投资者过多，特别是当外国资金对国内房地产市场长驱直入时，这种炒作就更为严重。如果这种情况延续下去的话，不仅会严重影响国内居民住房条件的改善，降低国内居民的住房福利水平，而且会使国内房地产市场累积巨大的风险。对此，政府有必要予以足够的重视并采取相应政策进行调整。

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