一位大学女教师的“民主渗透”

　　从维权代表到社区“领袖”

　　■本报记者 张帆

　　雷霞有两个极为不同的社会角色：一是北京联合大学机电学院建筑环境专业的副教授，她不是单位领导，也不是党员，传道授业，安安稳稳；另一个身份则是北京美丽园小区 的业主委员会主任，为了小区内数千户业主的利益，她与她的同伴们需要不时地与有关方面进行“斗争”。

　　对这样的角色变换，她自己的解释是，“每个人都应当有起码的正义感，我们是想让自己也想让别人活得更有尊严。”

　　维权让她从幕后走向前台

　　在开发商眼里，美丽园小区的业主们应当是不易对付的一类，这个小区的业主从2000年小区一期工程刚建成就开始“闹事”。

　　当时，有13户业主形成了第一批维权者，他们提出开发商要大家提前缴纳

契税和公共维修基金是不合理的，这些费用应当在办理

房产证时才交。他们印了很多宣传资料在小区的入口处散发，很快就召集了200多户业主，结果，业主们赢得了这一与开发商的最初战斗。

　　此时的雷霞还不是“主动的革命者”，当时她已经缴纳了上述费用，但她从第一批人的斗争中获得了利益，这笔钱又要了回来。

　　很快，业主们发现自己的房子面积有“水分”。2001年初，在一次业主集会上，雷霞提出了这个问题，其他业主也响应，但就是不知道哪里不对。雷霞发挥自己学理工的优势，一点一点地计算，最终发现是公摊面积给加大了。

　　业主们非常愤怒，都说要打官司，雷霞是发现问题的始作俑者，自然就成了牵头人。然而，最初签名时有200多户业主，最后实际参加诉讼的只剩下了17户。

　　接下来的两年，雷霞被拴在了这场面积官司上，与她一起的还有胡昆、张珩、王丽云。“我们四个人形成了一个小团队，其中有懂政策的，有爱跑的，有能说的。我被推到前台，是因为做教师使我练出一副大嗓门，有利于对外发言。事实上没有他们几个人，事情是做不下去的。”

　　一审、二审、再审……这意味着大量时间与财力、精力的投入。

　　京城著名房地产律师秦兵是雷霞的朋友，他最厌恶“搭便车”的人，但雷霞不这么看：“初期不可能不让别人搭便车，而且很多人不是成心要占便宜，只是不了解，也不放心，所以才观望。但在我们努力的过程中，他们会看清楚，会逐渐地加入进来。在这个诚信不足的大环境下，怎么能指望自己站出来振臂一呼，别人就蜂拥而来呢？”

　　打官司的道路非常艰难曲折。与开发商有钱、有人、有背景、有专业知识相比，业主们几乎什么都没有。他们多次希望与开发商对话，但对方答应对话的条件非常苛刻，这让他们明白，双方力量悬殊，人家根本不给你沟通的机会。“开发商的态度就是只有臣服才能沟通！而我想有尊严地活着，所有的业主都想有尊严地活着。对方太强势，我们只有打得他坐下来谈判，在此之前做任何事，都是臣服而不是谈判。”

　　最终，小区业主们的面积测绘报告都更正过来，受惠者达830多户。这场官司被称作北京市房地产官司中首例业主因实测面积状告开发商胜诉的案件。

　　竞选出来的业主委员会

　　因为这场面积官司，雷霞在美丽园声名大噪。

　　2003年，小区拟成立第一届物业管理委员会（2003年《物业管理条例》实施之前，业委会被称为物业管理委员会），雷霞当选的呼声很高。但考虑到物业公司与开发商原本是“父子关系”，因为面积官司，雷霞与开发商的关系很紧张，所以业主们认为，也许找一批与物业公司好沟通的人来做可能会好一些，毕竟小区不是靠打来打去建设的。于是雷霞公开声明自己不会参选。

　　然而这届管委会只有一年的工作期限，工作效果并不理想。雷霞分析说，这也不能怪他们，很大的原因是许多业主没能继续积极地支持管委会的工作，群众基础丧失了。

　　第一届管委会卸任后，小区二期的业主又开始因为面积问题维权，由于第一届管委会未选出第二届，大家又自发地聚集在一起成立了一个维权小组。

　　雷霞回忆说，“当时叫不叫维权小组还想了半天。因为有人一听维权就想到无理取闹。开发商、物业、甚至一些政府部门都希望大家做‘良民’，听话，受了欺负也不吭气，甚至有舆论说维权的就是那些不愿意缴费的人、想占便宜的人、对社会不满的人，这就是当时社会的大环境。可到最后我们也想不出更好的名字，于是还叫维权小组。”

　　维权小组最多时达到80多人。“但在其工作过程中，问题出来了：找物业公司、政府部门，人家说你没有一个合法的身份。”雷霞说，于是大家提议成立“业主委员会”。

　　当时业主们很少有看过《物业管理条例》的，业主委员会成立后，这才开始学习，并且发现美丽园是一个很奇怪的案例。条例规定，成立业主委员会有两种情形：一是原来有物业管理委员会的，由其牵头改名，通过公约与议事规则，改组成立业主委员会；二是新建小区没有物管会的，由开发商、居委会、业主等成立筹备组，召开业主大会，成立业委会。

　　而美丽园两种情况都存在但又都不符合，它有物管会，但已经卸任了。同时它也不是新成立的小区。于是大家提出了第三条道路——让业主们“海选筹备组”。

　　想到这个办法，大家就去寻求相关政府部门的支持，说原来的物管会已经卸任了，与我们一样都是普通业主，他们不方便召集。同时我们有过物管会，也不能按新建小区对待。所以应该海选，让大家都认可的人来组织。

　　最终，负责指导成立业主委员会的小区办同意了。

　　然而，如何让广大的业主全面认识自己，推选自己进入筹备组为大家工作呢？一位叫黄鹄的女业主提出一个大胆的设想：我们可以把参选人员的照片、竞选口号贴到中心广场去，并现场接受业主的询问。好多男同志一听都说，“那哪行？”可大家讨论后，认为这是一个好办法。于是业主们有的联系印刷，有的联系做条幅，每个参选人的照片、个人背景、竞选口号都印在条幅上立在了小区的广场。雷霞的竞选口号是：“稳定、祥和、公平的生活环境是我的向往”。同时大家还印了不少竞选材料，内容是当选后的承诺。

　　这种很有点西方色彩的竞选方式让业主们很感新鲜。

　　真正选举那天，雷霞等几个人继续站在投票处门口宣传自己， “就怕别人记不住我们的名字”。当时1378户业主来了近400人，结果维权小组这一边的人每人得了340－370票。

　　筹备组成立了，接下来的事情就是按程序起草公约、议事规则，起草第一稿，贴出去，在网上公布，让大家讨论，修改后又贴出去，再讨论，这样两轮后才定稿。确定投票权数，确定业委会候选人。他们提出候选人不设门槛，可以被推荐，也可以自荐。40多天后召开了第一次业主大会。

　　在选举时，筹备组成员是否自荐成为业委会候选人，成了争议焦点。有人提出筹备组的人不应进业委会，还有人说，筹备组的人就是想把自己选到业委会。对此，雷霞等几个人旗帜鲜明地打出自己的口号：要进筹备组，也要进业委会。“为大家做事我们没有必要遮遮掩掩，我们亮明了态度，反而让谣言不攻自破。”

　　2004年8月19日，业主委员会被选出，但有一些人到各个部门告状，说他们作弊，最后，街道、居委会又一起审查选票，发现这些反对理由都站不住脚。10月8日业委会备案成功。

　　挤干物业费水分名声大振

　　美丽园的业主们对物业费的质疑始于2003年，当时的物业管理委员会在核查小区物业实际情况时发现：物业公司实际只使用了1组2台高压水泵，但却按原规划中的30组60台高压水泵收费；电梯本来只运行了111部，却按照原规划中的118部收费。问题并没有马上得到处理。当选业委会主任之后，雷霞要做的就是把这件事彻底解决。

　　业委会没有凭感觉认为收费不公平就抵制抗议，而是和律师继续认真调查取证，并进一步发现：小区实际面积为21万平方米，但却按原规划中的20万平方米计算物业费，造成单价虚高；政府已经发文取消的收费项目仍在收费。在有力的证据面前，2005年12月，二审法院无可争辩地支持了业主的合法请求。这样业主们硬是把物业费由每平方米2．72元降为现在的1．58元。

　　与此同时，对小区电梯内的广告出租收益，业委会也争取了回来。雷霞说，小区里共有110部电梯，每年广告位出租收益在6万－8万元之间，业委会成立后，经过与物业公司的协商，对方同意把小区电梯的广告位交给业委会管理。至于此前的收益，在业委会诉物业乱收费一案中，法院判令物业向业委会返还2005年之前的18万元电梯广告位租赁收益。

　　官司胜了，但事情远远没有结束。不久，物业公司在小区里贴出一纸声明，称如果按业委会提出的每月每平方米1．58元物业收费标准，将会影响业主的生活品质。美丽园小区将会出现公共照明灯不亮、中央水系停止运行、单元门安防系统无人管理维护而瘫痪的情况。这让不少业主忧心忡忡。

　　对此，雷霞给大家算了一笔完全不同的账。据业委会计算，按照每月每平方米1．58元收费，仅电梯运行费、维护费、检测费，物业公司一年即可获毛利约160万元：根据小区内电梯实际缴费清单，一部电梯运行一年所缴电费约为1600元，而物业公司则按照每部10530元收费；电梯维护费，经业委会咨询具有一级资质的电梯维护公司，维护一部电梯的市场价为每年3000－5000元，而物业公司按照每台每年9210元收费。业委会计算，全小区每年车位费在养活65位保安和21位保洁人员的基础上，仍能够节余60万元。此外，业委会认为，开发商每年还应当缴纳物业费100多万元。

　　各项费用综合算下来，雷霞的结论是：按照每平米1．58元来收取物业费，在不降低目前服务标准和质量的情况下，物业公司一年获取一两百万元利润不成问题。“我们完全可以心安理得地享受原来质量的服务。”雷霞这样告诉前来听讲的邻居。

　　斗争仍在继续

　　2006年4月4日，不少媒体报道了这样一则新闻：北京市11家小区被市建委取消“北京市优秀物业小区”称号，其中包括海淀区的美丽园小区。

　　消息一出，小区西门内立刻挂出一条四五米长的红色条幅，上面写着：“业委会要为小区被‘摘牌’担责，必须引咎辞职”。同时有传单在小区内散发，称：业委会未经业主大会批准，就提交了“不同意小区通过复验”的评价书，使小区丧失复验资格，而被取消“北京市优秀物业小区”称号后，美丽园“贬值已成定局”，让业主“蒙受了巨大损失”。

　　对此，雷霞说，目前小区公建配套设施不全，物业公司至今未与业委会签订物业管理合同，并拒绝向业委会提供评优活动要求的建筑图纸、设备清单等物业数据及资料，小区内曾多次发生服务事故，因此无论硬件还是软件都未能达到主管部门评优活动细则的要求。业委会给出的《评价书》并未粉饰这些问题，因为客观公正的评价，不仅不会侵害小区利益，反而可以避免徒有虚名的危害，可以督促物业公司反省工作中的不足，真正摆正自身的位置，真正提高服务质量，从而提升整个小区的价值。

　　“条幅事件”在小区的焦点网美丽园论坛上吵成了一片。记者看到不少业主留言声援业委会，谴责事件炮制者人为破坏社区和谐。有业主说，“小区被摘牌的原因是什么？是物业管理不善，被投诉太多！业委会是监督物业的，难道物业管理得不好，还不让监督了吗？”

　　一个业委会主任的思考

　　雷霞说，自从当了这个业委会主任，自己在家里的地位一落千丈，以前是又当家又作主，现在是只当家不作主，对家人的服务要尽量做到“六星级”。她还开玩笑说，自己在小区里也神气不起来。她爱人就说，你哭着喊着让人家选你，怎么神气得起来呢？可她说，自己之所以要干这个出力不讨好的事情，就是出于“莫名其妙的正义感”，以及内心深处一种对生活、对社会的感恩。自己在一定程度上达到物质满足，并不是因为自己有多能干，而是社会给了自己这个机会，所以自己应该回报社会。只有推动大环境变好，自己的小环境才能真正变好。

　　而说到业委会，她有着更多的思考。

　　“民主的门槛太高了，连选总统都没有这么难。”雷霞说，“我国的《物业管理条例》规定，成立业主委员会只要经过二分之一的业主同意，但事实上在执行中，政府一些部门把这个门槛间接抬到了“三分之二业主同意”。北京4000多个小区中只有10％成立了业委会就很说明问题。在香港，这一比例已经修改为三分之一。保护业主利益不应是虚有的保护，不能让少数人制约多数人。”

　　同时，对物业公司应有所限制，现在的相关规定中只有处罚，却没有执法部门，等于条款虚设，业主维权只能打官司。

　　第三，应赋予业委会一定的权力，如保安应由业委会来聘用。现在由物业来聘用保安，使很多地方，保安成了物业公司的打手，许多小区里就流传着这样一句话：“要命的是保安，要钱的是电梯”。

　　第四，前期物业应该退出市场，因为它是开发商用的物业，会替开发商隐蔽许多问题。

　　作为一个业委会主任，雷霞思谋最多的还是业委会未来的定位。雷霞说，“从事业委会工作光有热情并不够，很多时候更需要精力和专业能力。”所以，雷霞认为业委会工作应该成为一种职业或下设专职工作小组，业主应该为享受到的服务付费，“谁受益谁付费，搭便车的无偿服务不可能天长地久。”雷霞认为，每个业主都应该有这样的认识。她说：“如果每家每户每年能够拿出100元用于支付工作人员的工资，其实是在做一项高回报率的投资，以美丽园为例，因为有业委会发现物业的漏洞并且和物业打官司，才有了家家户户省出2000多元的事实。”

　　100元换来的还远不止这些，如果有专业人士加盟业委会，业委会还可以为业主理财。雷霞说：“美丽园现有住户1378户，房产价值17亿元，再算上公共设施的价值，整个小区有将近30亿元的资产，这些资产是可以创造价值的，如果有一支由经济师、律师、工程师等专业人士构成的业委会队伍，他们可以从很专业的角度监督物业的工作，增大小区的升值空间。特别是物业费市场放开后，由一支专业队伍去和物业公司谈判价格、服务，优势不言而喻。凡此种种，最终获益的就是所有业主。”