平稳或将成房价走势主基调

　　编者按

　　房子是当下中国最火爆的话题之一。上周，包括深圳市在内的部分城市又出台了一些稳定房价的措施，政府引导消费者理性对待房价上涨的意图非常明显。

　　政府对经济负有宏观调控的责任。宏观调控的目标是什么，简单说就是平稳，涨跌 有序，不要大起大落。从整体和长远看，平稳对老百姓、对经济全局、对政府都是最有利的局面，所以涉及房地产的政策措施最终都将指向这个诉求。

　　房子是个商品，商品的价格说到底是买家和卖家讨价还价的结果。只是这件商品的分量太重，牵扯的利益太大，与之相关的市场大环境又如此不成熟。因此，开聊住房话题，我们不想准确预测房价涨跌几何，只想梳理梳理各自看到的信息和想到的看法而已。

　　稳定房价政策渐次到位

　　李忠辉

　　近日，深圳市政府出台了8条措施稳定房价，被一些市场人士称为“稳8条”。此次“稳8条”能否达到政府希望的效果尚待观察。不过，仅就政策而言，政府的调控手段越来越强调市场化手段了。

　　稳定房价，政策还有操作空间。首先，从楼价的源头—土地入手，可制定明确的中长期土地供应计划，达到平抑“地价”的作用。一直以来，一些城市缺乏明确的中长期土地供应计划，

开发商对未来的土地供应状况和价格没有把握，心中无底，所以一旦有土地拍卖大家都不惜血本先拿下再说。而价高者得的拍卖方式使得近年来地价屡屡走高，很显然，高地价必然导致高楼价。专家分析，如果政府有明确的中长期土地供应计划，开发商对政府土地供应的状况心中有底，对楼市的整体判断也会更加理性，不会对土地出现恐慌性的购买，而会结合自己土地储备和公司发展目标有所取舍，这样会减弱地价迅速上升的动力。

　　其次，政府在供应土地的时候可设置限制条款来引导开发，调节市场供应结构，增加普通住宅的供应。比如通过对容积率的调控来调整高端住宅和普通住宅的供应比例。如果中低价格的普通住宅房源紧缺，那么政府可推出高容积率土地，引导开发商开发普通住宅；如果高端住宅过剩，就可减少低容积率土地的供应。对开发商而言，容积率在1.0以下的土地，开发商当然会做

豪宅，而一个容积率接近6的地块80％的可能是建普通住宅。这也要求政府对市场供应、市场结构有一个明晰的认识。

　　另外，政府可以参照香港或新加坡的公屋制度制定面向中低收入阶层的廉租屋制度，解决中低收入阶层最基本的居住需求。深圳市刚刚公布的“稳8条”就提到了这项措施，相信对解决中低收入者住房将有很大帮助。

　　此外，社会各阶层还应该树立成熟的住房消费观念，政府可通过税收抑制不合理的住房需求。中国地少人多，可供开发的土地越来越少，置业者应树立理性成熟的住房消费观念，如果政府对超过合理住房面积的消费课以几倍的重税，这部分需求就会得到一定程度遏制。

　　凡事有底线房价无例外

　　刘伟

　　刚结束的博鳌论坛开得挺热闹，房子是当然的话题。不过，主办方不让在会上说房价，弄得京城地产名角潘石屹只好跑到酒店阳台和记者侃房价。

　　一个以经济议题为主的论坛，避开老百姓最关心的房价，啥原因咱不知道，但至少说明房价敏感，或者主办方觉得这事说不清道不白干脆不搭理。不过潘石屹还是憋不住，他对北京的记者说“房价危险”，理由是北京最近房价和空置率同时走高。

　　这一年来，关于房价涨跌的说法能把老百姓的耳朵磨出老茧来。事实是，房价总在涨，所谓“主涨派”当下风头正盛，易宪容等“主跌派”有点灰头土脸。

　　说涨，有不少大道理。最具说服力的有几条：经济增长使老百姓有钱，钱多了有两个出路—消费或投资，因为投资渠道狭窄，自然把钱往消费上赶，而改善居住条件是老百姓最现实的消费目标；中国大规模的城市化进程带来土地旺盛的需求；城市土地供应相对有限，也就是一些人鼓噪的可能出现“房荒”；流动性过剩，也就是手里的钱太多没处花；多年积压的住房消费能量集中释放等等。

　　说跌，也振振有辞。房价一路高歌猛进，政府调控力度会越来越强，最后总会让房价趋于平稳；现在支撑房价上涨的主要是投资和投机性资金，其背后缺乏实际需求做后盾；房地产和其他行业一样，已经处于上涨周期的末端，接下来可能就到“熊市”；目前大城市房价已经远远超越普通老百姓承受能力，就像股票的市盈率高得离谱，“崩盘”是迟早的事情。

　　在成熟市场，房价有公认的估值体系，比如房价与居民收入比、出租房屋收益率与银行存款收益率之差等等。按照估值体系，老百姓可以对房价是否合理做出大致判断。

　　这一套在中国却不太实用，中国本身就是个新兴市场，房地产又是发展最快的行业，加上城市化、流动性过剩等原因，完全没有办法用成熟市场那套来衡量中国的房价。换句话说，现在的房价再涨10％或跌20％，似乎都能找到理由，只要现实情况发生，找理由恐怕是最不发愁的事情。

　　没有明确的估值体系，买房卖房就像炒股票一样，决定其走势最主要的因素恐怕还是赚钱效应。这可以解释为什么现在支撑房价的主要资金是投资和投机资金，而非真实需求。

　　当一件商品主要成为投资品种时，人们就很难得出什么价格才算靠谱的价格。比如欧洲人最早炒郁金香，又比如海南曾经辉煌过的房地产热。不过，世事总有底线，当第一块木牌开始倾斜时，累积得越高的积木将滑落得越快。

　　房地产周期或将显现

　　苗凡卒

　　在房价一路走高的时候，人们总会为已经发生的上涨找到理由，并且用这些理由来判定，房价会继续上涨。这些理由包括土地供应紧张、人口迅速增长、住房需求升级等等。

　　可是，我们必须看到，这些理由，大多是决定房价长期走势的理由。诚然，谁也不能否认十年二十年以后，深圳的房价会比现在更高。可是，房价的短期走势，却是一些更为复杂的原因导致的结果。从发达国家的成熟市场来看，过去二三十年都有巨大的涨幅，可是，具体上涨的过程，都是一个螺旋形上升的过程，涨涨落落，有着很强的周期性。

　　就如同预测足球比赛的结果一样，公开预测房价的涨跌是一种典型的风险行为。可是，在房价刚刚经过一次

火箭式上升之后，完全不考虑价格波动的可能，同样是一种危险的举动。

　　首先，我们不妨来重温一下经济学上的“泡沫”定义。《新帕尔格雷夫经济学大词典》指出：“泡沫状态”，就是一种资产在连续过程中陡然涨价，价格上升使人们产生出继续涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些人只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常出现预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。简单地说，就是价格暴涨，入市的炒家多过用家，这个市场的风险就凸显出来。

　　其次，房价的持续走高，必须有足够的资金支持。2005年，全国商品房销售总额为1.8万亿元，比前年增加74％。深圳的销售额是多少，增量有多大，并没有一个准确的统计，但可以肯定的是，入市资金增幅肯定比全国的平均数字要大。有人认为，这是多年积累的购买力的一次释放。可是，巨额增量也有可能是对未来购买力的预支。特别是投资客大量入市，受到国家“对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”的政策限制，他们无法在短期内套利退出。这既会导致推高价格的“财力”不足，又会在价格出现小幅波动时，令投资客产生恐慌性反应，放大市场波动。

　　此外，房价暴涨，也是房地产商最不愿看到的结果。房价过快增长虽然能让地产商手中的土地狠赚一笔，但下一步就会导致地价同步上扬，过高的地价和因此导致的资金占用将降低房地产企业的资本回报率。在高地价的市场环境中，房价的小幅波动，都有可能对房地产企业的经营带来致命的影响。

　　最后，还有不能不提的政府调控，虽然去年调控了一年也没太见效，但是，当上述几方面的因素叠加到一起时，结果就可能不同了。

　　房价迷局是怎样形成的

　　王亚杰

　　至少到目前为止，像任志强和潘石屹这样似乎只为自己利益代言的房地产商说的是对的，而像易宪容这样看上去一心为百姓着想的经济学者说的却是错的。一季度的数据表明，备受关注的房价几乎是沿着原来上涨的轨道在继续上涨。估计很多人都感到迷惘：我们到底应该相信谁？

　　本来我们应该谁都不信的—房地产商可以为自己的利益代言，经济学者同样可以为自己的利益代言。我们可以自己根据市场的相关信息做出自己的判断。然而我们得到的又是些什么样的信息呢？

　　刚刚进入2006年，所谓产能过剩的说法就甚嚣尘上，其中一个说法是，房地产行业也出现了产能过剩。这个说法的根据在于，房屋空置率很高。有多高呢，一般说法是达到了10％，邪乎点儿的说法是超过了20％。按照这样的说法，房价的下跌就是板上钉钉的事情，根本不是房地产商挺一下就能挺得过去的，因为这些数据表明房屋明显供过于求了嘛。可是没多久，我们就听到了另外的说法，房地产商的说法是，房屋空置率不过是1％。更要命的是，很快另有专家站出来表示，住房空置率不只有一种统计方法，而是至少有两种统计方法。按照我们一般的理解，不管空置率有多少种统计方法，结果总是应该不相上下的，可是我们错了，而且错得很厉害。

　　类似的典型情况出现在房价究竟涨了多少上。刚刚公布的一季度房价，似乎在每个城市都出现了不同的说法。比如北京，市统计局的说法是，房价同比上涨了14.8％，这个涨幅创下了近两年来的新高。但是国家统计局公布的数据比这个少了一半。对于这种差异，北京市统计局的解释是，计算平均数的方法不同。哈，用不同的计算方法就可以计算出不同的平均数？不同的房价涨幅意味着普通人不同的境遇：如果国家统计局的数据正确，你买房子大体上就离所谓“房奴”这个角色不远了；如果北京市统计局的数据正确，你买房子不仅不会成为“房奴”，而且起码会从账面上看来大赚一把。现在难的是，你无从判断谁对谁错。

　　事情到此还不算完。在一季度房价涨幅的各种数据公布之前，曾有调查结果郑重其事地说，居民购房意愿降到了有这项调查以来的最低点。另有调查结果一样郑重其事地称，城镇居民70％的家庭买不起房子。为什么一季度的房价涨幅却丝毫体现不出居民这种似乎空前下降的购房意愿和购房能力呢？如果说这类调查结果误差太大，当不得真，那么宏观调控部门的政策信息应该不会让人迷糊吧？未必。

　　3月前后，某部门公布了一条关于房地产的政策信息，前面说，要调控房价，似乎房价的下跌可以期待，可是后面又说，鼓励住房消费。猛地一看，觉得挺好，仔细一琢磨，似乎又不是那么一回事儿。如果房价下跌，谁会“消费”住房？如果不想让房价下跌，本来房价就在上涨，又何必调控？

　　房地产市场上各种各样的信息嗅上去都散发着“忽悠”的味道。这个市场的问题已经不在下信息不对称，而在于信息混乱得一塌糊涂，房价迷局也就此形成。