中国民众从来没有持币待购

　　■章剑锋

　　从去年9月至今，一些开发商及学者认为，中国房地产局部市场（如上海）趋向低迷，乃因购房者持币待购所致，他们由此向市场发出一种错误信号，以为中国房地产的低迷并没有其他原因，也不受别的力量左右，只取决于购房者的观望行为，也就是说，市场只以普通民众的预期为价格起落核心。

　　现在，北京的房价出现了过猛的上涨态势，而在上海，也一扫过去一年的落价阴霾，价格开始突破万元。民众放弃持币待购的结论又被一些开发商搬出来作为理由，于是，一种虚假现象被开发商和挺市派学者勾勒出来：似乎民众们扛不住了，已经开始认输，而房价的转折性上涨，盖在于此，无有其他原因。

　　他们认为这是民众对市场观望预期破灭后的直接结果，北京有开发商现在就公开表示，北京的

房价之所以上涨，正是一些持币待购者在持有一段时间的短暂观望后，由于预期房价下挫的设想破灭，因此开始大量持币进入，这导致了房价的迅速攀升。

　　实际上，中国民众从来就没有持币观望过，在调控政策不断出炉的去年，中国舆论和分析师们都受到了开发商和一些学者的蒙骗，认为买方与卖方开启了观望的较量窗口，不是你死就是我亡了。基于这个逻辑，他们认为才出现了上海房价的回调、北京价格的趋向稳定，市场才显露出胶着状态。

　　这显然是一种误解，是将中国的消费者掌控市场的能力高估了。从当前的市场形势判断，个别购房者由于某种心理预期，持币观望是有可能出现的，但这并不能一概而论，将之作为全部市场的基调。

　　市场贸易经验告诉我们，第一，购房者作为分散型的买方，有着全然迥异的需要、心态、价格认同取向和预期，另外，他们的消费行为还直接受制于各不相同的主、客观动因，他们与作为集团型的卖方是永远无法处于同一条博弈线上的，也就是说，他们根本无法主动而有意识地形成观望，或主动通过寻求博弈的方式去迫使市场环境与价格水准努力和他们的预期接近，这正是中国消费者的弱势所在。

　　其二，持币待购的出现，必须要有充分的先决条件。需要提醒的是，能够持币待购，就说明购房者已经具备购买能力，因此才有币可持，有时可待，这也从一方面表明，他们能够承受目前的房价水平并随时准备出手，只是在购买预期方面存有不确定性。

　　这种不确定在他们的预期中表现为，当前的价格偏高形势埋伏着太多无法把握的危机和担忧，并不符合他们的理想预期和要求，因此，他们显然会持币待购，等一等看。可是我们看到，在价格一直居高的情况下，这种现象并不普遍，也就是说，按照目前的收入水平、支付能力和购房负担来看，普遍的购买能力是受到压抑的，无效的，这时候还可能存在有意识的持币观望吗？

　　其三，中国民众并没有掌握博弈技巧，或者说他们根本就不知道应该展开博弈。这也就是说，消费者观念理性的、试图与卖方相互较量的只在少数，这种极度稀缺的精英意识在现实的广大消费群体里面是少见的。由于房价的上涨（哪怕是回落，也并不在他们的可承受范围内），非理性的恐慌和不安导致一种普遍的共同预期出现：有钱的赶紧买，缺少支付能力的就去举债，通过提前透支的方式将潜在的消费能力陆续释放出来，以此排遣对未来更高价的顾虑。这种情况去年存在，现在同样存在。

　　基于上述分析，不难看出，中国

房地产市场在很长一段时间里并没有出现普通民众有意识地持币观望的情况，那种以为购房者对调控政策预期敏感而驻足观望的猜想更是缺乏实际依据的，是荒谬的。

　　可以认定，消费者普遍观望的现象是有房地产市场以来所没有过的事情，现实情况是，以支付能力来衡量，当前的市场消费形势应该是，有效的消费意愿和无效的消费意愿这种“二元现象”一直存在，且在最近表现得更加充分：有效的该买还买，无效的买不起就一边凉快去，没有所谓的观望。

　　那么，真正的观望显然只存在于多种市场资本那里。通过一年的密集调控，现在，中国的局部市场也由原来的低迷态势一振为高调突进，笔者认为，这乃是资本放弃观望的结果。为期一年的观望致使市场低迷，并非普通民众观望引起，实在是由于各类资本对于政策的预期产生了不确定性，以致放慢甚至停止进入，在市场上驻足观望，带来了一轮低迷。

　　在一线城市市场里，资本对于市场的兴旺和繁荣，其能力几乎是绝对的，是普通消费能力所不可企及的，假设在北京和上海，只要抽掉大部分资本（包括投资与投机的），市场的发展与上升形势就会止步不前，且立刻会陷入崩溃边缘。

　　回想一下，上海的资本外逃和收手造成泡沫收缩并由此带来价位的回调，就是一个典型的案例。而在北京，尽管有刚性需求支撑，但是，政策密集出台后的半年时间里，房价的上扬速度明显被削弱，其中的关键还在于资本的预期出现紊乱和摇摆，他们的观望通过舆论的不断推导，助长了人们将市场前景看空的可能，因此，一些人误以为民众都在持币待购。

　　笔者一直担心资本会卷土重来，现在，这确已是现实。去年市场上所谓“金九银十”的争议结束之后，中国的调控政策一直没有采取大的动作，从官方的表态和时间的推移来看，现有的政策已经不再凌厉猛攻，反倒显得有些温和甚或后劲不足，这正好给由于不确定预期正在观望的资本以回暖信心。笔者以为，这促使资本陆续放弃了观望，转而进入，迫使房价再一次抬升。这种逻辑在现实市场当中是完全成立的。

　　因此，结论显而易见，由于当前的市场其价格起落核心已经由普通消费意愿向投资意愿转移，市场已经为多重资本所主导，当这些资本犹豫的时候，市场就会感冒，继而低迷；当他们陆续结束一段时间的摇摆不定之后，复又涌现，市场泡沫就会复苏，市场价格就会出现非理性上涨。