武汉住宅价格连年上涨租价却无 房租为何不随房价涨

　　荆楚网(湖北日报)

　　记者江萌 通讯员宋毅勇

　　上周末，武汉市房产局发布消息：一季度该市商品住宅均价已跃居中部6省第一，达3584元/平方米，较去年同期上涨22%。

　　近两三年来，该市房价连续上涨。按常理，房价与租价内在联动，但房价“一路高歌”，该市住宅租价却像是“扶不起的阿斗”，长期徘徊不前。这是为何？

　　供应：房源多，类型广

　　在自由竞争的成熟市场上，任何商品价格都受供求关系制约，房屋租赁也不例外。

　　先看供应。2001年起，武汉每年房屋竣工面积都在600万平方米以上。去年，住宅竣工面积更是达702万平方米，仅以每套100平方米计算，新增住宅7万套。同时，住宅空置面积高达108万平方米。

　　该市房产部门透露，有相当多的空置房源挂牌待租，而不少迁入新房者又将原住房用于出租。

　　查看该市

房地产专业网站——亿房网，一周内发布的待租房源多达3500套。“房源不光多，供应的类型也丰富，各类地段

户型都有，从高档住宅到

二手房，甚至私房都有出租，完全可以满足不同收入人群的需求。”亿房网研究员沈宏波分析。

　　据了解，目前武汉房屋租赁需求热门属中心地段，商业繁荣，交通教育配套齐全。可即使是这些区域，价格依然未像房价那样飙升。

　　万松园路，毗邻武广、中山公园，江城黄金地段。在这里拥有一套二手房的向先生告诉记者，由于出租户多，自己将面积约100平方米房子出租，也只租了不到1500元，与前几年持平。

　　而在武昌闹市区的徐东路，多名房产中介商无奈地称，租金大多在10元/平方米，去年来基本上就没明显涨过。

　　需求：增长缓，期望低

　　“我国住宅自有化程度高，绝大多数家庭都有自己住房。一项研究显示，中国住房自有率在80%以上，而美国也只有62%。”华中师范大学经济学院副院长邓宏乾教授分析，自有程度高决定了无房户少，因此除非是工作或读书等需要，否则本市人很少愿在当地租房。

　　再看租房主力——外来人口。2005年底，武汉常住人口858万，五年净增50余万人。在汉居住超过半年以上的外来人口105万，远低于北京的357万、上海的438万外来人口，甚至低于南京流动人口数量。

　　近几年来，武汉外来人口增长平稳，而在南京，这一数字每年以30%速度递增。外来人数有限直接导致租赁需求增长缓慢。“此外，作为租赁的主体——外来人口，主要从事建筑、餐饮等工作，低收入比例较多，支付能力有限，对价格期望值低，也导致租金水平上不去。”省社科院经济所副所长叶学平研究员如此评价。

　　据亿房网截至昨日的一项网络调查，800多名投票者中，期望每月支付租金在500元以内的占52%，500元-1000元之间的占33%。不少投票者表示，租房首选地段和价格，对房型、装修档次等很少考虑。

　　未来：看涨，但滞后于物价

　　庞大的供应和有限的增长需求，使住宅租金价格几年来一直不温不火，且地区差异明显。去年，武汉房租最贵的江汉区，每平方米仅为16.7元，最便宜的洪山区每平方米才4.7元。全市总体租价较2004年还呈下降趋势。

　　房价攀高，租金停滞，使投资购房用于出租的风险激增。银行人士分析，一套100平方米的住房总价40万计算，贷款七成28万，一年仅利息就要还1.4万，而租金按现有不到10元/平方米的水平算，还不够付利息。“但随着外来人口不断涌入，武汉租赁需求是会不断增长的。”邓宏乾教授这样认为。这一点也得到其他学者的认同。“从宏观经济看，中部崛起战略的实施将引来更多企业投资，如果由此带来更多高素质高收入人才，必然会使需求层次上升，租金上涨。租金有其自有规律，并不与房价密切相关。从长期看，武汉租金将上涨，但会滞后于房价涨幅。”叶学平研究员最后预测。