高端物业遭境外资金收购 专家提醒需警惕短期买卖土地的境外资金

　　中东基金公司6亿人民币整体收购翠湖御苑一栋、大摩吃进陆家嘴中央公寓一栋楼、Cargill集团收购了南汇的24幢别墅、高盛买下虹桥花苑酒店式公寓……近期内上海的高端物业屡屡被境外资金收购，业界表示，这是境外资金持续看好上海高端物业市场的一个表现。但同时，也有专家认为，境外资金大量进入国内市场表现了多种形式，以收购物业持续经营的将有利于房地产市场的稳定，但以土地炒作为主的短期流动资金对市场的危害值得警惕。

　　本版撰文记者 江敏

　　就在上周，大摩吃进了陆家嘴中央公寓一栋楼，大摩收购的这幢物业为毛坯房，将投入资金进行

装修，之后作为酒店式公寓对外出租。大摩的收购行为一直在持续进行当中，不久前消息显示，大摩欲吃进浦东金桥的一还在规划当中的大厦。据悉，大摩买下的锦麟天地酒店公寓项目，去年第四季度上市，到现在已经达到了50%以上的出租率，回报相当可观。

　　境外资金看好上海

　　同大摩一样，众多的境外资金因持续看好上海的高端物业市场，在上海持续进行收购。去年初以1.076亿美元从凯德置地手中买下上海百腾大厦后，高盛也开始把触角伸向酒店式公寓市场。近期，高盛又以7000万美元收购了虹桥花苑酒店公寓。

　　就在两周前，神秘的中东基金GatewayCapital买下了翠湖天地御苑一幢住宅，嘉吉（Cargill）集团也收购了南汇的24幢别墅，盛捷服务式公寓第三度易手，被香港协和集团吃进。

　　第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬表示，境外资金收购物业长期持有经营，看中的更是上海物业的长期发展。

　　长期持有物业对房市有利

　　上海财经大学不动产研究所所长王洪卫在昨日举行的“2006中国房地产百强企业研究成果发布会暨2006中国房地产政策趋势研讨会”上表示，长期持有高端物业经营的境外资金，对上海的房地产市场是有好处的，但需要警惕的是通过股权融资进入中国市场的境外资金和以短期土地买卖为主的境外资金。“这次资金对房地产市场的危害是很大的。”

　　据央行刚刚公布的数据显示，今年一季度新增加的562亿美元外汇储备中，除去贸易顺差和FDI（外商直接投资）带来的376亿美元外，尚有33.2%约186亿美元来源属于统计模糊。专家表示，这部分就是通常所说的短期入境流动资本，也就是俗称的“热钱”。短期入境流动资本趋利性强，流动迅速，如果得不到有效的控制，对一国经济的冲击较大。

　　热钱是否进入房市

　　一位专家对记者表示，这些热钱是否会大举进入房地产市场，值得观察。

　　刘德扬表示，如果这种所谓的“热钱”真的进入中国的房地产市场，对市场的冲击将是极大的。不过刘德扬认为，这种可能性并不大，“当这些境外资金持有了物业并在国内市场放置了两三年，从某种意义上就不再是‘热钱’了。”

　　其实，政府已经对这些短期入境流动资金提高了警惕，外汇局官员在2006年外汇管理工作会议上就表示，今年将加强对外汇资金流出入的均衡监管，加大对短期资本流入和结汇的检查力度，继续打击各种外汇违法行为，并全面推广外汇违法信息披露制度。

　　■专家观点

　　可能遭到税收政策

　　上海财经大学不动产研究所所长王洪卫表示，境外资金对高端物业的追捧，继而带动中低端物业的上涨，这一点是被持续关注的，一旦如此将可能遭致税收等各种政策对高端物业的打压，以免房地产市场再次出现大的波动。

　　建设部政策研究中心主任陈淮表示，坚持对房地产市场的宏观调控将是一贯的，根本上是让市场不能大起大落。

　　在这些高端物业买卖行为之前，一个不能忽视的因素则是

人民币升值的可能性问题。境外资本豪赌人民币升值似乎成为了一个众人指向的话题。高盛中国首席经济学家梁红认为，人民币对外不升值，就要对内贬值，在

人民币汇率被低估至少20％的情况下，包括房产在内的资产价格上涨几乎无法避免。

　　王洪卫表示：“个人以为，一直以来，汇率对房地产市场的影响并不是一个重要因素，但因赌人民币升值的问题让汇率也成为了影响房地产市场的因素之一。”