火热“小童羊”缘何冷清收场

　　维权提醒：中小企业租赁经营要注意变更房屋用途带来的风险

　　本报记者曾仕珍实习生毛锦萍

　　“那家小童羊食府的东西很好吃，生意也很好，但不知道为什么关门不做了。”热心的卢先生向记者反映。经记者了解后发现，起因是该食府的薛老板2004年时租了李姓业主 的位于白云区心谊路的办公房子，但李某一直没为房子办理临时商业用途，致使食府没办法拿到营业执照而被工商部门责令停止营业。近日，为挽回自己100多万的损失，维护自己的权益，食府老板将业主告上了法庭。

　　1.

　　

　　租用办公房开食府

　　2004年，薛某与几位好友商量后，决定加盟“小童羊”连锁店。经过多日的考察，他们看上了白云区心谊路李某的一间房子。同年10月22日，薛某与李某签定了一份《房屋租赁合同》，租用李某首层（后座）95平方米及二层1100平方米，租金4万余元/月。

　　此后，薛某投入了200万余元装修房子。2004年12月12日，食府正式开业。为了把生意做大，2005年1月28日，食府又增租面积，双方又签定了《补充协议》一份，租金变更为5万余元/月。

　　薛某告诉记者：“当时，双方都知道房屋原本的使用性质为办公用途，李某也十分清楚我们要拿上述房屋来经营食府，合同书也说明李某要协助我们办理临时商业用途证明并负责正常费用，但是到目前为止，李某并没有协助过我们办理临时商业用途等手续，以至我们一直无法办理经营许可证，现在也无法开张经营”。

　　据了解，只有房屋的产权人才有资格去申请变更房屋的使用性质，也就是说，只有李某才可以为该房屋办理变更手续。“正是因为这样，我们在签定合同时才约定由甲方（李）协助乙方（薛）办理临时商业用途并负责费用（正常费用支付）。”薛某表示，“在此期间，我曾到有关部门办理经营饮食店的相关手续以及证件，已经到了万事具备，只欠李某的那张临时商业用途证件的关头了。”

　　2.

　　

　　业主未能履行合同义务

　　然而，李某却似乎忘记了他要将出租的房子向有关部门申请改为临时商业用途的这样一件事。薛某为此多次催促，但是未果。“每次催他，他总是说会去办，但一直都没去”。终于，直至2005年5月，薛某以不交房租的方式要求李某去办理有关手续，“可是他要我们先交租他才去办，还要求我们写保证书保证一定交租。等我们保证书写了，租也交了，他却还是没有行动！”说道这里，薛某异常气愤。

　　2005年6月，薛某终于拿到了有关部门签发的消防许可证、临时税务登记证以及卫生许可证，就只差食府的营业执照了。他曾多次到工商部门申请办理，终因李某此前拒不协助而无法办理营业执照。

　　无奈之下，薛某于2005年8月26日请广东明境律师事务所的丘律师向李某发去了第一份律师函，要求他于2005年9月15日前办理完毕变更手续。李接到后，在回函中表示他仅仅是在需要时提供协助和承担合理费用。此后，丘律师又于2005年9月12日、2005年9月23日多次向李发律师函，李都没有再回应。

　　3.

　　

　　无证经营被迫关闭

　　“2005年11月16日，食府因没有营业执照被白云区工商行政管理部门责令限期改正而无法经营，我们食府所有的证件都齐全了，就差营业执照了，但是没有把该房子的使用性质变更为商业用途，我们就无法办理营业执照，我们一开张，工商局就来查证，根本就无法正常营业。2006年2月28日，我们不得不关闭食府，我们开张到关闭食府才一年，而且在这一年里，我们也不是正常营业的，经常是停停开开，也是提心吊胆的，我们花了将近200万的装修，现在就关闭了，致使我们遭受了巨大的经济损失”。薛某无奈地说。

　　业主没有办理变更房屋的商业用途，食府就无法拿不到营业执照，也就无法经营，拒此造成的损失该由谁来负责？

　　2006年3月3日，薛某委托广东环球经纬律师事务所的卢律师跟王律师再次向李某发出律师函，并指出：“按照合同约定，李某协助薛先生办理临时商业用途并负责费用是一种义务，李作为产权人，为租赁物业办理临时商业用途不仅仅是协助义务，如果仅仅是协助义务，根本不必负责费用；李某未及时协助办理临时商业用途等有关手续，致使薛经营食府的目的不能实现而利益受损，属根本违约，薛某有权解除合同并要求赔偿”。

　　4.

　　

　　老板维权遭遇尴尬

　　但是，李某在3月7日的回函中则以薛某延迟两个月交租为由，认为薛某毁约在先，他有权终止协议并收回房子。一个星期后，李某强行收回了房屋，包括留在食府里的一切设施。为了维护自己的合法权益，薛某向广州市白云区人民法院提起了民事诉讼，法院于2006年3月20日受理了该租赁合同纠纷一案。

　　记者于2006年3月30日上午致电给业主李某，李称其忙不方便接受记者的访问，要记者找其代理律师谈。随后，记者致电其代理律师王律师，王律师拒绝回答记者的提问，他表示目前已经向法院提起反诉，还称在结果没出之前，他不会发表任何说法，他也准备反诉薛某。

　　2006年4月7日上午，记者再次来到“小童羊”食府，记者采访了该大楼的保安，保安说“小童羊”食府已经关闭了好久，当记者问是什么原因导致，保安说可能是因为生意不景气，据他所知并不是因为房子的使用性质问题，开张时生意也不见得很好，但是究竟是什么原因导致的，也不好说。记者也发现在“小童羊”食府的下面是一家咖啡厅，生意还可以，为何“小童羊”要关闭，具体的原因也只有等法院调查才清楚。

　　目前，此案仍在进一步的调查之中。

　　律师点评

　　广东鑫一华律师事务所黄建明律师认为：

　　由于餐饮业存在环境污染，因此广州市房管部门限制部分房产经营餐饮业。本案中，承租方在租赁时明知房产使用性质不符合餐饮业规定，在合同中只是约定要求出租方协助办理临时商业用途

房产证件。如果出租方有证据证明已经尽了协助义务或承租方没有要求出租方协助，则出租方可以不承担责任。

　　虽然法律规定只有房屋的产权人才有资格去申请变更房屋的使用性质。但这并不等于依此可以认定“出租方应当提交符合承租方经营性质的房产证件”是合同法定或约定的义务。出租方出租的房产只要符合法律的规定并履行了合同约定的义务，不能变更房产使用性质的风险只能由承租方承担。但出租方应当依据合同约定或法律规定解除合同，否则承租方可以要求继续履行或承担赔偿责任。

　　（Robby／编制）