期房存废凸显话语权失衡

http://finance.sina.com.cn 2006年04月19日 09:14 中国经济时报

　　■本报记者周雪松

　　“尽管有人说‘富人是弱势群体’，但在这个问题上不能太照顾开发商。”近日，一位网民在论坛里这样写到。这里的“这个问题”指的是有关期房存废的问题。“因为普通老百姓在住房问题上较开发商更为‘弱势’，更需要‘扶持’。”该网民说。

　　今年“两会”期间，33位人大代表联名向全国人大提交了一份取消期房预售制度的议案，期房存废之争再次成为了楼市关注的焦点。此前有关网络民意调查显示，九成网民赞成取消期房预售制度，但是这种民意未被政府有关部门采纳。

　　“我国的住房问题，实际上也是一个社会问题。期房弊大于利，确实应该取消。”社会学学者、中国社会科学院副研究员唐均在接受

中国经济时报记者采访时表示，政府相关部门在期房存废问题上，应该对所有意见进行权衡，不能只听取单方面的意见。

　　被忽视的公众话语权

　　“早在2003年我就开始关注房地产泡沫，提出了取消期房的观点。期房预售制度是炒作的根源，这种销售方式，容易产生庄家操盘，是导致房地产泡沫一个不可忽视的重要原因。”最早提出取消期房的国家发改委宏观经济研究院经济形势分析室主任王小广在接受中国经济时报记者采访时说。

　　“期房要求市场高度发达，不存在操控，完全由市场机制发挥作用。”王小广说，“在发达国家几乎没有期房。”超出王小广当初想象的是，取消期房预售制度遭遇了十分巨大的阻力。

　　2005年8月，中国

人民银行发布了《2004中国房地产金融报告》，央行在这份报告中首次建议取消房屋预售制度。绝大多数购房者拍手称快表示赞同。而一些开发商却如闻惊雷，马上跳了脚。

　　“开发商们反应如此激烈，无非是担心纸面文字成为现实政策，要置他们于死地。”北京房协委员蔡金水说，央行取消商品房预售建议直指开发商的命门着实把开发商们给吓着了。央行建议出台几天后，建设部就明确否定了取消商品房预售制度的说法。

　　人们注意到，建设部在做出期房不能取消决定之前，曾经召开过研讨会征求过有关人士的意见，但参会人士很多是开发商，而得到九成民意支持的取消期房的意见没有得到体现。

　　今年两会，全国人大代表联名提交议案，强烈要求取消期房，网民也再次对期房销售制度进行了声讨。“问题的关键是政府有关部门在期房存废上有没有时间表。”唐均说，“没有时间表，所谓的暂不取消就是不取消。如果政府有这个时间表，公众的意愿和话语权受到应有的尊重，使人们看到政府有这方面的诚意，今年人大代表就不会提这个问题。”

　　科学建议缺乏畅通渠道

　　“目前反对取消期房预售制度的一方主要是以开发商为代表的既得利益者，我觉得他们没有理由可以反对。”王小广指出，期房存废之争的实质是购房者与既得利益集团之间的利益冲突，现在一个很大的问题是后者是一个很霸道的利益集团，“如果把大众和人民的利益放在天平的一端，把既得利益集团的利益放在天平的另一端，大众和人民的利益永远是最主要的。”

　　“住房、教育和医疗是三大民生问题。”关于房地产领域的问题，王小广说，“现在大家几乎没有什么新的观点，不是看不到问题，其实真相很多人都看得非常明白，就是没有途径，真正合理和科学的意见与建议，到不了决策层面，得不到采纳。”

　　令王小广感到郁闷的是，一些真知灼见得不到采纳，而一些开发商成为了专家，这些所谓“专家”反倒很有市场。“很荒唐。”王小广坦承自己过去也曾参加过建设部举行的期房研讨会这种类似的会议。“这种会议就是典型的‘一边倒’会议”。在王小广看来，公众利益处于弱势，得不到应有重视是极不正常的。

　　王小广认为，政府决策应反映民意。房地产是一种福利产品，不能将房地产业作为支柱产业，房地产作为消费品和产业是两个不同的概念，房地产可以成为居民消费热点和经济增长点，甚至可以鼓励居民去消费，一旦作为支柱产业就会带来很多的问题。

　　他表示，房地产业当前存在的问题已经很清楚，这些问题完全可以通过转变观念，取消期房销售，变香港模式为美国模式，同时辅之以税收调控手段，建立相应的长效机制来解决，但是房地产业的突出问题至今没有得到很好的化解。“说到底，关键还是利益的问题。”

　　通过听证均衡话语权

　　华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司策划总监邓俊文和北京澳林房地产公司董事长都不赞成马上取消期房预售制度。

　　“期房存在的问题主要是管理的事情，不能因为管理不善，就去否定它。”邓俊文表示，这样不仅治不了本，还会带来其他方面的问题。邓俊文说，大陆的期房销售模式是从香港传入的，整个房地产业和金融业走的是香港的路子，现在如果取消期房，走美国现房销售模式，肯定行不通。

　　“为什么？因为开发商将面临巨大的资金压力，现房销售模式融资成本高，资金周转期长，很多开发商可能等不到现房建成就没钱了。”邓俊文说，受限于融资渠道单一、融资成本高、市场体系不完善等因素，现在许多开发商只有按期房来卖才能及时还银行的钱，这是由大陆的金融和法律等外部环境决定了的。

　　“马上取消期房预售制度现在还是为时早了一点，应该缓一缓。”杨建平认为，泡沫跟期房没关系，“国外由很多成功的现房销售模式，但它们是在一定的社会环境、住房达到一定饱和、居者有其屋的情况下的产物。国内不同，大家还希望有期房。现在建委、规委都出台了一些措施保障消费者的权益，通过加强管理是完全可以减少期房存在的问题的。”

　　杨建平表示，取消期房楼市价格不一定出现大涨，不会超过１５％以上，维持在１０％左右的涨幅是很正常的。杨建平认为，在期房存废问题上，为充分照顾各方话语权，可以举行听证会。“最好是广泛一点。群众认识有分歧，如果是合理的政策，可以讨论，可以争论，也可以执行，看看执行的结果和市场的反馈。”

　　“作为开发商肯定愿意建期房，因为期房资金回流快。但是只要现金足够，开发商还是更愿建现房，因为现房获利多一些，开发商对待这件事情也不一样，就像所有老百姓不一定都同意取消期房一样。”杨建平说。

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