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■本报记者周雪松
“开发商说北京的房子不是过剩而是短缺、供不应求的说法是站不住脚的。”近日，北京房协蔡金水表示，房地产业应警惕住房过剩风险。中国的住房消费增长一直追赶不上住房投资和施工面积的增长，这意味着每年都制造了大量的“过剩存量”。
一直以来，人们在北京等城市住房供大于求还是供不应求上争论不休。2006年3月31日，建设部下发紧急通知，要求北京、上海、天津等40个城市上报商品房供应和空置情况有关数据，为全面掌握商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势和中央决策提供依据。
紧缺还是潜在过剩？
有关统计显示，去年北京施工的房子数量很大，平均到每一个北京人头上就有十多平方米；而且竣工的房子有1876万平方米没有卖出去，其中住宅458．1万平方米；另外没有竣工结转到2006年继续施工的商品房还有9400万平方米。
“如果按北京现在人均26平方米住房算，北京市官方目前公布的全市空置商品房可居住50多万人，这还不包括去年没有卖出去的商品房和结转到2006年继续施工的商品房。”蔡金水说，如果将这些数字都加在一起，即使2006年一平方米不新开工，也够卖三四年，“北京显然存在过剩风险”。
既然过剩，按照常理，房价就应该下降，但是，实际上，北京的房价却逆势上涨。进入2006年，房价涨幅继续加快，在国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测中，北京以8．4％的增幅成为当月价格上涨最快的大型城市；北京市建委、市统计局发布的房地产市场运行情况显示，2006年1至2月，全市商品住宅预售交易平均价格为6776元／平方米，同比上涨了997元／平方米，涨幅达到17．3％。
对于这种反常现象，开发商的解释是北京的房地产市场是面对全国乃至全世界的，需求是刚性的、旺盛的，不能光考虑北京人的需求。去年土地供应量减少，造成商品房供应量严重不足，所以房价必然要涨，而且今后还要继续涨下去。北京的房子不是过剩而是短缺。
北京的房子到底是紧缺还是潜在过剩呢？根据历年统计公报统计：1992年到2005年13年间，北京竣工的住宅总面积为18131万平方米，其间销售的面积为12550万平方米，两相扣减，要差5581万平方米。
北京市统计局的数据说2005年空置面积仅1374万平方米，那么剩下的4207万平方米房屋又到哪里去了呢？建设部3月31日清查商品房供应和空置情况的紧急通知能否为我们解开这些谜现在，还无法得知。
住房潜在过剩
前不久国家统计局公布的房地产数据表明，2005年前11个月，在我国的房地产本年购置土地面积中，未完成开发土地面积达16706．7万平方米，占同期本年购置土地面积的53．8％。
“按照我国开发房地产的用地速度，这近1．7亿平方米的土地还能满足1年多的开发需要。”蔡金水算了一笔账，他说，“2005年前11个月，我国房屋施工面积高达14．9亿平方米，而房屋建筑面积竣工率仅为18．8％，这意味着，商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多。同期，全国商品房空置面积达1．14亿平方米，比2004年同期增长14．2％，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。”
央行此前发布的2005年第四季度货币政策执行报告称，去年12月，全国商品房空置面积升至1．43亿平方米，同比增长15．7％；比11月份又猛增了近3000万平方米。其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12．4％。商品住宅空置面积的增长速度由此可见一斑。
国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，同期住宅空置面积占商品房空置面积的55．3％，住宅成空置主体。蔡金水说，未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息“碰头”表明：房屋潜在过剩风险出现。
2004年底我国城镇人均住宅建筑面积为24．97平方米，2005年增至26平方米（北京2004年为25．12平方米，2005年为26平方米）已经超过了“十五”末要提高到２２平方米的目标，我国住房持有率也达到了８０％左右，这一数字居于世界较高水平。蔡金水表示，目前用于投资不准备自住、空关着待价而沽的空关率已占相当大的比重。
统计方式存在三大弊病
蔡金水说，现行空置房统计方式存在三大弊病，“首先，由于统计口径不统一以及开发商及各部门故意掩盖现实，缩小空置房数字所以公开公布的数字是大大缩小的。这就使空置面积降低了几倍。至于大量虽已建成但由于种种原因未能通水通电，未通过人防消防等验收手续，还没有拿到竣工验收单的房子和大量烂尾楼就更不算了。”
蔡金水对国家统计局１９９６年至２００４年的统计公报做过专门的研究，他说，从１９９６年房地产走出低谷开始新一轮上升周期算起至２００４年，８年来商品房施工竣工销售情况即使不算１９９６年以前和２００５年新增加未统计的数字，我国目前已竣工未销售出去的商品房也有６．０２亿平方米。即使扣除其中不可销售的配套面积至少也有４、５亿平方米。蔡金水指出，这其中有很大一部分未计入公布的空置房面积，因此受到广泛质疑。
蔡金水认为，空置房统计与实际不符的另一个因素，是现在公布的数字只是按投资渠道来统计，是按登记、注册的房地产开发公司完成的数量统计的，只要不是房地产开发部门完成的都不计入。比如现在没有经过房地产开发公司开发的单位自建房全国每年上亿，但均未统计，也不包括社会居民自建房、住宅合作社建房和大量农村建房中的空房量。
“另外，目前采用的商品房空置面积的数据只反映了市场上商品房增量面积的变化，而缺少对存量面积空置量的控制，不能全面地反映出房地产市场的真实状况。”蔡金水说，这是空置房统计与实际不符的又一个不可忽视的因素。
蔡金水表示，现行商品房的空置量只统计销售面积而不包括租赁市场上存在的大量空置房是不合理的，以此作为政策调控的依据难免有缺失。
正确的方法应该是建立两个统计体系，一个是全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房（包括未售出的全部商品房，已售出未入住的空住房，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋），反映社会所有存量房屋的闲置状况闲置率或称空住率另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房反映房地产市场销售状况空置率。两个数字同时统计，互相比较，才能真实反映房屋空置状况。
截至２００４年底，全国城镇房屋建筑面积１４９．０６亿平方米，其中住宅建筑面积９６．１６亿平方米，如果按２０％闲置估算，那么将有近２０亿平方米住房在闲置或可出租。北京有５０００万平方米以上空置房和闲置房也决非空言。
“希望这次建设部清查商品房供应和空置情况能够给社会一个真实的结果、一个准确的数字。”蔡金水最后表示。
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