新华社上海4月18日电题:长三角楼市“转暖”
的隐忧
新华社记者蔡国兆、徐寿松、彭勇
时下,国内大部分城市房价上扬势头依旧不减,而作
为调控重点的长三角地区,楼市也现出某种“转暖”迹象。
实施房地产宏观调控政策虽然行将届满1年,但一个无法
回避的事实是,调控遭遇了一些地方政府、银行和房地产
商的“多向突围”。这种现象令一些专家十分担忧。
(小标题)政府、银行出招“松绑”——房价调控成
“空调”
以国办转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工
作意见的通知》为标志,去年5月后开始,国家实施遏制
投机、抑制投资、收紧地根、把好银根的宏观调控政策。
调控之初,长三角楼市很快就出现了缩量观望行情,部分
地区楼价小幅下跌。
2005年年末,长三角地区开始出现“楼市调控伤
及自住需求”“楼市下调将危及地方(宏观)经济”等声
音,此后,一系列针对楼市的动作陆续出台。
由于个人房贷业务持续萎缩,沪、苏、浙三地的银行
开始明里暗里“松绑”个人房贷、提高贷款成数、优惠贷
款利率。一手房个人贷款突破7成封顶,升至8成;对第
二套购房者也给予优惠利率;大幅提高公积金贷款比例;
推出“双周供”“宽限期还款”等房贷新品……银行希望
以此止住个人房贷业务的下滑趋势。
而在政府托市方面,最为典型的例子是杭州市的“购
房进户口”。今年3月,杭州市房管局、公安局出台《外
地人在杭购房入户试点办法》,表明在钱江新城、经济开
发区、滨江区购房达到一定价值和时限,可申请办理1户
杭州户籍。该办法还开宗明义地提出:此举是“为进一步
吸引外地人来杭购房置业,推动房地产市场交易,促进房
地产市场健康发展”。
“政府、银行在目前的房市中是最为尴尬的角色。”
业内人士称,由于房地产业对经济的巨大拉动作用,地方
政府在担心房价过高可能危及社会稳定的同时,也不愿看
到房市萎靡;而银行则既要担心房产泡沫的破灭又要设法
规避坏账风险、遏止房贷份额的大幅回落。
上海房地产独立评论人士顾海波指出,部分地方政府、
银行的某些行为,阻滞了房市调控的效果。
(小标题)地产商低调突围——高利贷与跨区拿地
在地方政府、银行出招的同时,房地产商也在积极设
法破解调控“困局”。
由于宏观调控,目前长三角一些房地产商的资金链已
经出现紧张甚至近乎断裂的局面。江苏一位不愿透露姓名
的地产老板告诉记者,目前行内规避风险的主要手段是延
长房产开发周期,推迟竣工、暂缓新项目上马。由于资金
无法及时回笼,一些房地产公司已经开始借高利贷。
今年2月,东方通信、工行杭州高新支行、杭州三和
置业有限公司签订委托贷款借款合同,东方通信委托工行
杭州高新支行将7000万元自有资金以14%的年利率
贷款给杭州三和置业有限公司——浙江最大开发商之一的
坤和建设集团的子公司,期限1年。由于目前银行的贷款
一年期利率仅为5.58%左右,这笔委托贷款的利率明
显偏高。
业内人士透露,杭州三和置业有限公司14%的贷款
利率其实并不算高,当前民间地产借贷的利率不少已经超
过20%。据称,目前长三角一些多业经营的房地产老板
已经开始以其他产业的名义贷款救房地产之急,有的万般
无奈之下还选择了“股权抵押”等贷款方式。
跨区域开发则是房地产商应对宏观调控的另一重要手
段。翻开地产类上市公司年报,跨区域布局、跨区域土地
储备已经成为2005年后各公司重要战略步骤。年报显
示,万科、深振业、金地集团、富力地产、招商局等都加
强了在二三线城市的布局。
业内人士称,由于房地产市场发育的不平衡性以及各
地政府对调控所持态度存在微妙差异,跨区域布局对房地
产商获取土地、规避发展风险有重要作用。
(小标题)自住需求“跌落”与扎堆拿地——专家忧
心房地产走势
“宏观调控会淘汰一批实力不强的企业,由此将引致
房地产格局的重大变化。但房地产商实际上非常看好房市
发展前景,他们认为只要撑得过去就是赢家。”申银万国
证券研究所高级分析师陈昱新对记者说。
与此同时,消费者也仍旧对房市抱有较强投资期望。
记者在上海、杭州、广东等地曾经采访过几十名消费者,
他们均表示看好房市远景。有专家指出:目前长三角等地
的观望实际上是一种长期看好的表现。
“这两种看好叠加的结果会对房地产投资产生重要影
响。目前很多房地产商都在拼命拿地,这可能会继续导致
房地产‘泡沫’的增加。”陈昱新警告说。
记者了解到,房产商除在武汉、长沙、重庆等二线城
市加大拿地力度的同时,其触角也已伸向一些三线甚至连
三线都够不上的城市。有证据表明,目前在广东增城、佛
冈等地房地产商扎堆拿地的现象非常突出。
目前,已经有不少专家开始对未来房地产开发能力的
释放表示担忧。“前几年房市火爆已经令潜在的自住购房
能力得到提前释放,1998年至2005年,全国房屋
销售面积年均增长25%。这意味着在未来很长一段时间
内,自住需求很难继续高涨。”陈昱新说。
顾海波则希望有关方面继续加强调控。他说,在房地
产新政实施的2005年,全国固定资产投资和房价仍然
全线飘红,珠三角和北京等地的房地产投资和房价涨幅仍
然过快。在这种情况下,有关舆论应该督促地方政府、银
行摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为,进一步加强
宏观调控,严把土地、信贷两个闸门。(完)
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