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本报讯(通讯员廉莙记者李巍)针对目前房产投诉不断增多的现状，近日，省消费者协会联合各市消协面向全省消费者征集了一些商品房买卖合同文本，请专家、学者及法律界人士组成“评审团”，对这些商品房买卖合同中的一些不平等、不公平、不合理、不合法的条款进行了点评。这些条款把消费者置于不平等的地位，无视消费者的合法权益，减轻和试图免除自身应尽责任和义务。消费者在签订商品房买卖合同时，要擦亮眼睛，防止上当。
▲不公平条款1：“交付期限。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。(1)非出卖人过错造成的延期交房，出卖人不承担责任。(2)……”
专家点评：这一条款具有一定的不公平不合理性。这是出卖人根据这个条款，在一旦发生延期情况时，给自己无限扩大权利所制定的规则，试图免除责任。
▲不公平条款2：“双方在办理房屋交付时，防水及管道泄露，地面、墙面出现裂缝或门窗有瑕疵的，买受人应按时接收房屋，但出卖人应在合理期间内予以修复……业主不能以任何理由拒绝维修，并且出卖人不承诺任何经济补偿条件。”
专家点评：该条款是最具典型的不平等条款，是制定格式条款一方强加给买受人的，其霸道之处在于，在房屋交付时，即使有不符合交房条件的事宜，买受人仍要按合同接收房屋，而无权按照国家有关规定和合同约定，要求对方交付质量合格、设施完善的房子，也不能得到任何的经济补偿。该条款违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等一系列法律法规的基本精神。
▲不公平条款3：“买受人须按约定时间缴纳房款，逾期则视为违约，出卖人有权对该房另行处置，已收房款不予退还。”
专家点评：已收的房款，少则几万元多则几十万元，只因买受人一两天内未缴清房款而不予退还，就有权利对房子另外处置，是对买受人权利的无情剥夺，使自己的利益得到无限制的扩张。根据《合同法》和《消费者权益保护法》有关规定，这种条款，是提供格式条款一方免除自身责任加重对方责任，排除了对方主要权利，对消费者极不公平、不合理，按照法律规定这样的条款属于无效条款。
▲不公平条款4：“规划，设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内，按买受人提供的地址将书面通知邮寄给买受人：(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；(2)该商品房的装饰、设备标准。”
专家点评：合同示范文本中关于规划、设计变更的约定，违反了《合同法》第77条的规定，这样的条款，常常使消费者还没有弄清楚谁主张变更、为什么变更、怎样变更、变更的性质等一系列基本问题时，十分被动地被迫做出不必要的答复。商品房合同是双方当事人意思自治，充分协商的约定。不应强迫消费者认同和改变。而变更往往是开发商单方面向政府有关部门申请得到的许可，消费者对此并不知晓，甚至并不对为什么变更产生怀疑，因此这一条款具有相当大的隐蔽性，遇到这样的条款会使消费者在不知情的情况下，放松应有的自我保护意识。
▲不公平条款5：“规划，设计变更的约定……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。”
专家点评：该条款违背了《合同法》第77条、78条“当事人协商一致，可以变更合同；当事人对合同变更的内容不明确的，推定为变更”之规定。以上条款排除了对方协商的权利，是强加于人的做法。
▲不公平条款6：“某商品房买卖合同说明：……本合同条款由××市法制办公室和××市房管局负责解释。”
专家点评：行政部门不能干涉民事买卖合同的约定，其内容的解释应当按照《合同法》第41条、第125条的规定进行。当对合同条款产生歧义时，按照规定应作出对提供格式条款一方不利的解释。合同的最终解释权利，应该由人民法院或仲裁机构依法裁定。
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