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■本报记者章剑锋
中央银行近期发布了他们对全国50个城市一季度城镇储户的调查综述。调查认为：城镇居民的消费意愿持续下滑，即购买住房的意愿又创新低。
调查发现，在7个大城市中，居民购买住房的欲望，除重庆和西安外，均低于平均水
平，北京、天津和上海三地居民购房意愿明显下降。该次调查结果说明，房价的居高不下，已将许多中低收入者排挤出房地产市场。因此，才会出现居民购房意愿下滑的情况。
居民消费意愿正被漠视
分析师水木周平在北京居住了5年时间，一直没有买房。他开了一个公司，但包括房价在内的所有物价持续高涨构成对他企业的威胁。他说，在北京，除了房地产价格居高之外，做任何事情都需要支付过高的成本，“住院贵、上学贵、吃饭贵、物价贵”，他认为这损害了普通居民的利益，令人心里恐慌，没有安全感。
一年之前，水木周平将他在北京的公司迁往南昌。他说，在北京，他每月支付4000元工资给职员，他们都不愿意干，除了吃饭、房租、交通，有时候还不够花，看病需要举债。在南昌，办公成本仅仅为北京的1／10，每月支付2000元工资，职员们还能攒1000块钱。
尽管这只是个例，但水木周平对本报记者说，一旦房地产高价格持续时间太长，会迫使越来越多的人离开北京，所有像他一样的企业也许会考虑迁往异地，这无疑将会对北京地区的经济发展有一定的影响。
对于高房价给城市发展带来的负面影响，官方机构对此也有所评估。中国社会科学院在2006年的《城市竞争力蓝皮书》中指出：受高投资和房价过高的影响，中国内地一些城市的竞争力正有所下降。
东中西部区域发展与改革研究院副院长孙飞博士对中国经济时报记者说，消费意愿下滑，房价应该下跌，但并没有出现这种情况，却出现了房价继续高企，这说明市场是复杂的，一直处于综合的动态博弈过程中，“要看最后谁的力量占上风。”
一方面是高房价，另一方面是有效购买力不足，有分析师警告说，需要注意，居民的消费意愿正在受到漠视，市场越来越不以居民消费意志为价格涨落的核心。
广州泰盈决策资源集团高级研究主任蔡欢说，行业巨头企业的护市行为，对地产市场价格起着至关重要的作用。他们有着巨大的资金实力，项目规模大，走的是中高端路线，他们对市场有着很强的控制力，价格很难回落，这一点在一级城市表现的尤为明显。
有效消费意愿在哪里？
分析师们怀疑，眼下的商品房市场正由以“消费意愿为价格起落的核心”向以“投资意愿为价格起落的核心”转移，甚至不排除里面含有某些投机成分。
孙飞说，目前中国城市的房地产确实充斥着投机资本，受这些资本的引导，市场可能出现失灵。他还说，不能否认投资资本是一个城市房地产发展的重要元素，甚至出现少量的泡沫也是正常的，因为它能刺激经济的增长，但物极必反，如果房地产泡沫过大，最终出现破裂的话，后果会是灾难性的。不过，孙飞提醒说，消费意愿不断降低，不是说明住房需求正在减弱，而是有效购买力或者有效需求在减弱。
中央银行发出的信息显示，由于对未来房价开支的不确定性感到担忧，有效的住房购买需求正在萎缩，有更多的资金正不断涌向银行，寻求一种安稳的闲置。中央银行说，认为“更多储蓄”最合算的居民人数所占比例为38．5％，在1－2月，全部金融机构人民币储蓄增加10136亿元，同比多增加1867亿元；2月末，居民人民币储蓄存款同比增长18．3％，继续保持较高的增幅。分析师认为，这就意味着，城镇普通居民的消费意愿，由于用于储蓄或缺少支付能力，已不属于有效需求范围。
广州泰盈决策资源集团的蔡欢说，投资或者说投机资本更贴近“有效消费意愿”，因为这些资本也属于消费意愿的范畴，而且是有效消费意愿的范畴。他说：“房地产消费目前还只属于一部分人所能承受的消费。”他说，并不能以居民自住和投机来定义消费意愿，单纯就市场角度来看，房地产市场将以“有效消费意愿”为价格起落的核心，而不会关心“有效消费意愿”是普通居民还是投资资本。
蔡欢认为，对于房地产市场来说，投资或者投机资本相对于居民自住资本而言，所占的比例还是很小的，还不能完全左右市场，但的确对市场造成了影响。他认为，在某些区域，投机和投资对价格的影响甚至达到了不可控制的地步。可是他指出，真正导致价格一直居高不下的，并不是投资或投机，而是市场仍然供不应求。
蔡欢以前所在地是湖北一个三线城市，他回忆说，那时候投资或投机所占的比例非常小，甚至无法撼动市场，但房价还在涨，一年内翻了近一番。据此，他认为，“假如供过于求，谁还会去投资或投机呢？”
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