北京：上涨势头不会改变

http://finance.sina.com.cn 2006年04月17日 03:31 中华工商时报

　　本报记者陆昀

　　尽管身为“白领”，但张先生转遍北京春季房展会，仍然难于在四环路周围找到符合自己心理价位的房子。让张先生起急的是，自己去年看过的楼盘几乎都在从6000余元一平方米直向八千、万元飞涨，很多项目未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。

　　北京市统计局年初公布的数据显示，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元／平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元／平方米。3年来，北京房价已首次超过上海。北京市建委等四部门此前发布的1-2月份北京房市运行情况统计也显示：1月到2月全市商品期房均价上涨17.3%。最近，北京房地产信息网的数据进一步显示：今年一季度住宅均价7168元／平方米，去年同期均价6235元／平方米，同比上涨约15%，比去年全年均价上涨448元／平方米。而来自中原、伟业等房地产顾问公司的信息，北京的房价今年以来呈现全面增长，一手商品房的价格上涨幅度已突破20%，二手房价也上涨了12%-15%。

　　与房价暴涨相得益彰的是，北京的楼盘销售也呈现出极为火爆的景象。北京春季房展4天参观人次超过20万人，意向成交房源近2000套，意向成交额突破14亿元。虽然春展数字包含了开发商在展会期间“蓄水积流的水分，但与2005春展11.4亿的意向成交金额纵比，已超出3个亿。另外，官方信息也表明

北京楼市异常旺盛。进入3月份以来，北京在3月份售出期房16641套，比2月的10349套增加了6292套，日均卖房高达500套以上；4月份北京楼市仍保持此水平。

　　房价的走高，不仅令购房人大为感叹，也让在去年“观望期中经受煎熬的开发商喜不自禁。“卖房子像卖白菜一样，有开发商如此慨叹，甚至惋惜现有地块上的房子卖得太快了，一边揣摩是否会有新的调控政策出台，一边打算适时放慢销售，以便获得更多收益。更有不少新楼盘采取只见案名，不见报价的方式，在房展会或网上探底摸价，以求借助自主型消费及投资买家积压一年之后释放的人气，在开盘时取得更高售价。

　　房价为何越调越高

　　政府对房地产业的宏观调控主要想解决的就是房价的过度增长，去年，建设部以及大多业内外的专业人士及机构对2006年房价比较一致的分析是，在调控政策下平稳增长。然而，北京房价增幅为何越调控越高？

　　对此，业内人士有各种分析。但大多认为，此轮房价快速走高，与宏观调控下，在“观望期中所形成的需求叠加直接相关，而且这轮热销包含了因城

　　区内住宅减少带来的很多恐慌性消费。另外，商品房供应结构性失衡也是房价上涨的重要原因。2005年，北京高档房大量上市，而中低档住宅供应相对于城镇居民拆迁、住房升级换代以及外埠进京人群购房的刚性需求明显不足，由于中低价房短缺，供求失衡，而且，今明两年北京中低价位住房的新供量、具体分布区域等信息并没能按建设部的要求及时得以公布，人们对商品住房的供量难以预期，需求集中释放，使房价进一步推高。

　　从供给量上看，根据北京市房地产信息网的数据，2005年北京市商品房供给在下降，其全部新增供应上市套数为22万套左右，比2004年的新增供应上市套数减少了约7万套。这也进一步加大了供需差距。

　　从政策上看，北京市建委最新公布的《北京市2006年不同级别土地普通住房平均交易价格》中将普通住宅均价标准上调，使得许多受2005年政策影响的非普通住宅享受普通住房的优惠政策，降低了买卖方再交易的征税条件。另外，自去年底，银行也开始加快了对个人房贷的审批、放款速度，使买卖双方的热情得以升温。

　　从开发环节看，今年，国家税务总局对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，使开发商的房产预售收入所得税由以前的15%提高为不得低于20%。新办房地产开发企业从此不得再享受新办企业的税收优惠。以销售房地产开发产品，包括代理销售为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。这项新的税收政策无疑增加了商品房开发成本，而这5%的成本自然会显现在房价的涨幅中。

　　北京会不会重蹈上海覆辙

　　北京房价的迅速攀升令许多人感到忧心，北京是否会遭到政策的进一步紧缩，重蹈上海覆辙，冲高狂跌？

　　21世纪不动产上海区的老总对北京和

上海楼市比较分析后认为，北京的房价不会冲高狂跌。依据是，从2004年到2005年3月以前，上海楼市所呈现的是，所有地段的所有楼盘，不分品质，价格普遍暴涨。相比之下，北京并没有出现这样盲目的、普遍的大幅涨价；此外，上海投资客与自用比例倒挂，为6∶4，而北京是以刚性的自住需求为主，是被真实需求所拉动的；再有，北京此轮房价上涨，是在一系列调控政策后出现的，比上海的可控性强。

　　业内人士也普遍认为，基于人们对北京城市发展良好、长远的预期，北京房价不可能出现下跌。

　　产品供应结构失衡、投资渠道单一等问题，短期内还难以根本转变，不可忽视的是，随着房价的增长，国际性炒家、个人投资都开始涌入北京炒房行列，更加大了房地产需求，因此，如果没有政策的进一步调控，房价上涨的势头不会变。

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