住禁商大限年尾将至：近5000租客进退两难

　　生意淡了些，租金却降了一倍，两相比较，天河区六运三街服饰店老板王小姐赚的钱反而更多了。不过提及续租，前天刚通过工商年检的王小姐却有点进退两难，因为相关部门早些时候把“住禁商”最后期限定在了今年年底。

　　整个广州有将近5000多间商铺和写字楼分布在多个小区，受“住禁商”的影响，这些区域的租客和王小姐一样，不得不面临重新选择。

　　三大区域非法商铺占总量一半

　　广州老八区受影响的商铺主要位于天河南、江南西、淘金路等区域，数量约2000余家，约占不合法商铺总数的50％。其中淘金、建设路一带尽管存在大量合法商铺，但该区受“住禁商”影响的铺位却超过1000户，成为广州不合法商铺数目最多的区域。

　　天河南：租户多数观望

　　天河南周边小区内商铺超过300家，由于该区位于广州市中心商业区，加之配套成熟，商业氛围较为浓厚。这边有不少商铺仍是住宅性质的物业，特别是六运小区，共有80余间商铺受到政策影响。该区一商铺业主告诉记者，去年政府“住禁商”政策出台后，天河南一带商铺生意也较以往变淡了不少。目前这些铺位的租金在100元/平方米/月左右，而之前的月租金可以达到150-200元/平方米。

　　记者在天河南周边看到，少数商铺已停止了营业，也有不少铺位贴出了“出租”或“搬迁”的告示。

　　尽管不少租客选择离开，大多数店主仍处于观望之中。刚刚续约至年底的杂货店老板李先生说：“不少租客毕竟已经在此做了几年生意，对周围环境较为熟悉，也形成了稳定的客户。若搬去正规商业街要求统一的商业模式，特色突显不出来了，而且租价太高，地段也不令人满意。”

　　江南西：两种商铺租售差距大

　　江南西一带受“住禁商”的影响则较天河南明显。记者了解到，目前江南西板块凡是内街涉及“住禁商”的商铺出租状况并不理想，自去年以来，不少商铺仍处于拉闸状态。该板块之前的租价高达100元/平方米/月，售价则达到7000元/平方米。现在的价格跌到与住宅差不多，约30-50元/平方米/月，即便如此也很难租出。

　　而形成强烈反差的是，该地合法的商铺租售至今都十分兴旺，价格均达到较高的水平。例如去年江南西中段和靠宝岗大道的商铺售价超过5万元/平方米，月租约为600元/平方米/月。目前该区一般铺位仍旧保持相同价位，而某些位置较好的临街铺，售价可去到8万元/平方米，租价达800元/平方米/月。

　　淘金、建设路成迁址首选

　　尽管淘金、建设路一带存在不少住宅型商铺，不过该区域合法商铺较多，且位置均较为理想，很多受“住禁商”政策影响的商户已经转换铺位继续经营。

　　淘金路以南的临街商铺租价约500-1500元/平方米/月，其中友谊商店附近的商铺租金在1000元/平方米/月的水平，好又多超市附近的仅为300-500元/平方米/月。而建设路附近位置较旺的铺位，基本上价格为250-300元/平方米/月。在销售方面，一线铺位价格30000-35000元/平方米左右，二线售价约6000-7000元/平方米。

　　中档写字楼空置率降一成

　　“住宅禁商”后中低档写字楼的市场状况是一直向好，据相关部门的最新统计，政策推行以后，中档写字楼空置率下降了近10%，这说明“住禁商”对中档写字楼市场起到了正面的促进作用。

　　中低档写字楼需求上升

　　根据统计，新落成的中低档写字楼受到市场追捧，而之前一些有一定楼龄、设施比较陈旧的写字楼也有一定的上升趋势。

　　合富置业市场部相关人士称，通常租用中低档写字楼的公司都是中小型企业，由于手上的资金有限，他们可以接受的价格普遍在30-60元/平方米。而住宅禁商之后他们不会一下子把目标转向高档次的甲级写字楼，因而中低档写字楼的需求量会有所上升。

　　老城区写字楼受欢迎

　　有相关人士指出，原东山、越秀等老城区的中低档写字楼会迎来一段热租期，预计在1-2年内的成交可能会上升10%。因为这些区域的中低档写字楼的质素较好，又有独特的市场优势。如东风路、环市路等路段的写字楼均位于一线马路面，地理位置相当优越，交通也十分便利。

　　在价格方面，该区域租金相对比较便宜，在40-60元/平方米之间，管理费则在20-25元/平方米左右，相对于天河区同等档次的写字楼，具有更大的市场优势。除此之外，一些早年落成、地段好的写字楼，如环市路的华乐大厦，中山五路的百汇广场等，则凭借较高知名度，受到不少大中型企业青睐。

　　商用物业价格微热

　　伴随住宅禁商政策的推行，以及广州市近期开始的工商企业年审，商用物业租售再度升温。虽然出现了供求两旺的局面，不过与预期相比，价格增幅并不明显。

　　商铺价格相对固定

　　广州近期社区商铺以及商场商铺价格相对固定，如华景新城、骏景花园社区铺月租保持在100-200元/平方米之间，金海花园约320-370元/平方米。商业区商铺方面，中山三路地王广场负一、负二层一直以来租价都为150-300元/平方米，金帝豪老鼠街月租稍高，约320元/平方米。

　　不少受政策影响的商户开始迁往大型居住小区里的商铺经营，另有部分商户已转往地王广场，恒宝广场等地。这些商铺经营特色与现时住改商商铺的定位一致，且已积聚有强大的消费潜力，商业氛围成型，适合特色小店营商。

　　写字楼售价上涨3％

　　在经历了去年近三成的价格升幅后，广州市近期写字楼市场整体走势平稳。根据中原地产提供的数据，3月份广州写字楼售价同比增加约3％，租金上涨5％。不过也有少量写字楼售价出现较大增幅，如

南方证券、新达城广场等部分单位价格上涨了10％。

　　近年以来，广州市出现了一种新的商务式写字楼，该写字楼每间面积较小，租金约60元/㎡，管理费5－8元/㎡。这类写字楼产品近期受到市场欢迎，不少受政策影响的企业转往该处办公。例如昌岗路的富盈国际，单位面积最小仅33㎡，一个月即卖出超过100个单位。

　　（本版撰文记者朱大尉）

　　（晓健／编制）