刘杉评论:房价疯涨或诱发强硬政策

http://finance.sina.com.cn 2006年04月14日 02:46 中华工商时报

　　在中央对房地产市场实行宏观调控政策的一年后，住房价格在经历短暂的缓步增长后，突然出现全国性的价格反弹，这无疑意味着宏观调控政策的失败。

　　曾经看似严厉的宏观调控政策何以没有抑制住房价，反而促成房价的报复性反弹？其原因恐怕在于调控政策本身。

　　首先是调控的决心不够坚决。

　　中央政府提出对房地产进行宏观调控后，有多位主管部门的政府官员表示，对房地产市场的宏观调控，目的不是促使房价下降，而是抑制房价的增长速度。

　　由于各方都不愿看到

房价下跌，因而宏观调控对价格的期望目标确定在了“价格稳定上，这就犹如股市的“政策底。为了维持价格的稳定，所谓的宏观调控，更多体现在政府的态度上，而所实行的政策并没有全部到位。我的观点是，在国有商业银行完成改制前，政府并不敢对房地产市场下狠手。在房价博弈中，金融系统、开发商和地方政府，更容易取得利益的协调。在这个利益集团的游说下，中央政府很难出台强有力的政策。

　　其次是主管部门对房地产市场的认识无法统一，部门之间互相牵制。

　　此刻最为尴尬的当属发改委和国土资源部了。就在一个月前，这两个部门还信誓旦旦地说，房地产业存在产能过剩。如今，上涨的房价，对房地产业的现状作了最好的脚注。由于像发改委和国土资源部这样的宏观管理部门都对房地产市场存在着片面认识，也就不难想到，宏观调控政策不到位就是自然的了。至于建设部，其作为房地产业的主管部门，自然会以维持产业的正常发展为目标诉求，因而其更不可能提出严厉的政策建议。

　　第三，调控政策左右平衡，政策目标相互矛盾。

　　去年4月27日的国务院常务会议强调，“必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。虽然会议强调要增加中低价商品房和经济适用房的土地供给，并分类指导。但在实际工作中，更多的是实行土地供应“一刀切政策。实际上，控制投资规模和控制住房价格是两个不同的政策目标。为了控制规模，政府不得不控制土地供给。而为了控制价格，在用政策手段抑制投机性需求的同时，却没有做到增加市场的住房供给。前者导致土地供应直接减少，而后者只能依靠行政手段获得暂时的价格稳定。

　　据北京市土地整理中心统计，2005年北京土地交易数量和面积都明显下降，其下降幅度分别为20％和22．2％，但同时宗地单价却增加32．5％。

　　按照房地产业的规律，土地供应不足的市场影响会在一年后体现出来。

　　不幸的是，现在的房价上涨正在应验着市场的预期。

　　第四，汇率政策与房地产调控政策缺乏统一协调。

　　毫无疑问，对人民币持续升值的预期，是境外游资投资中国房地产市场的主要动因。由于套利资金的的最佳投资选择就是房地产，因而，这部分资金是支撑房价的一个重要力量。

　　虽然政府对房地产业进行调控时考虑到了

人民币升值因素，但由于汇率改革和房地产调控政策没有统一协调，那么在土地供给减少、人民币缓慢升值的条件下，由于投机性资金的不断涌入和开发商销售策略及银行信贷政策的转变，最终促使房价出现报复性的反弹。

　　最让人担心的是，原有的政策已经难以达到稳定房价的目的，其结果很可能导致政府不得不出台更为严厉的调控政策，从而出现房价大起大落的局面。这是一个没人愿意看到的结局，但不以人的意志为转移。（14C10）

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