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问：年初，我儿子准备和女朋友结婚，想在我家附近购置房屋作新房。经过反复选择后，我们选中了一套两房单位。按开发商的规定，交了定金及首期款就可签订房屋买卖合同，一个月内办好合同登记。但是交齐首期十多万元后至今已经两个多月了，开发商还是没办好合同登记。因为有不少买房受骗的例子，我们越想越担心，听说上网可以查询楼房资料，就当即去查所购小区是否可预售，结果所购单位确在合法预售范围内。但是网上资料又显示部分房屋已办理抵押登记，而我们买的房屋也在其中。我马上联系开发商，要求尽快完善登记
备案的手续。此时，开发商的工作人员见无法隐瞒，向我们承认房屋确已抵押的事实。同时，开发商提出只要我们再交数万元，就可为该单位涂销抵押，到时房屋才能登记在我们名下。我却觉得如果继续交款大有风险，万一开发商不办涂销，岂不是既得不到房屋又投入了更多资金。请问：1、开发商虽有预售证但却隐瞒抵押情况出售房屋，对此有什么法律规定保障我们购房者的权益？是否可以退房？2、除了要求返还房款外，还能要求开发商另外赔偿吗？
潘军颜律师（广东伯方律师事务所）：出卖人在取得商品房预售许可证明的前提下与买受人订立的商品房预售合同才是合法有效的。但如果所售房屋已经设定了抵押，则其出售还必须满足《担保法》的有关规定。从上所述，开发商并没有将出售情况如实告知抵押权人，也未向购房者明示房屋已抵押，所以开发商出售房屋的行为依法无效。根据《合同法》中关于无效合同处理的法律规定，购房者有权要求开发商退房并返还已收取的全部款项。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。显然，上述开发商符合第（二）款的规定，购房者可要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
另外，该解释第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（Robby／编制）
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