荔湾广场再起业权纷争

　　本报记者蔡仕珍特约记者黄平

　　收了上亿元的房屋契税却办不上房产证、拖欠5000万元电费被电力部门数次喊要拉闸、广州地税局三次拍卖荔湾广场部分商铺……荔湾广场近年来一直是新闻舆论的焦点。

　　日前，荔湾广场又传出官司。4月4日，荔湾广场三楼B区的新业主金悦耕起诉荔湾广 场开发商———广州市穗南房地产发展有限公司（以下简称穗南公司）与三楼B区铺位管理公司———广州世雄企业管理顾问公司（以下简称世雄公司）。案件在广州荔湾区人民法院开审，租赁合同是否有效成为当日庭审的焦点。

　　事由：10年租赁期合同引纠纷

　　据金悦耕的代理律师李永祥律师介绍，2005年10月27日，金悦耕在广东南方拍卖行通过公开拍卖方式，以3000多万元竞得被广州市地方税务局第一稽查局查封的广州荔湾区荔湾广场三楼B区全层商铺的全部产权。在交付拍卖款之后，金悦耕发现荔湾广场发展商穗南公司早已在2004年4月10日将荔湾广场三楼B区租给世雄公司，租赁期限为10年，而世雄公司在装修后又转租给其他小租户，目前三楼B区大概有50多户小租户，主要经营水晶、珠宝等饰物。

　　金悦耕认为，既然已经竞得三楼B区商铺的全部产权，那么在2005年10月27日后商铺的所有权即应归自己所有，而穗南公司与世雄公司还剩将近8年的租赁合同无疑是侵犯了自己的权利。在与穗南公司、世雄公司以及三楼B区小租户就租赁问题商量后，穗南公司和世雄公司仍坚持他们之间合同的有效性，金悦耕遂委托律师将穗南公司、世雄公司和商铺小租户作为第一、第二和第三被告告上法庭，请求法院判令穗南公司与世雄公司之间的租赁合同无效。

　　焦点：租赁合同是否有效

　　在庭审中，原告与第一、第二被告紧紧围绕着2004年4月10日穗南公司与世雄公司之间的10年租赁合同是否有效展开了激烈的辩论。

　　李永祥律师强调，金悦耕已于2005年10月27日通过公开拍卖竞得广州荔湾区荔湾广场三楼B区全层的全部产权，至此上述商铺的所有权即归金悦耕先生所有。今后任何人未经金悦耕授权许可无权对上述商铺行使任何权利，否则即属侵权。

　　另外，李永祥律师认为，早在2001年11月，穗南因欠缴税款，广州市地税局第一稽查局查封了包括三楼B区在内的荔湾广场1.63万平方米商铺。根据2005年8月30日，地税局第一稽查局以穗地税稽一发【2005】25号《广州市地方税务局第一稽查局关于拍卖荔湾广场部分商铺的通告》文件中“被执行人未经查封机关允许，不得擅自处分被查封的房产，否则将承担相应的法律责任”所述，三楼B区商铺在被查封后原产权人穗南公司擅自将其使用属于严重的违法行为。基于以上两点，李律师请求法院判令穗南公司与世雄公司之间的租赁合同无效。

　　而穗南公司的代理律师詹礼愿律师则认为，本案争议物业三楼B区自从2002年11月25－2005年5月24日长达2年零6个月期间三楼B区一直处于解封状态，无论2002年的解封是基于何种目的，只要地税局没有完成拍卖，该争议房屋产权仍然属于穗南公司名下，只要地税局未进行续封，那么该物业即应该视为清洁物业，产权人完全可以自由出租，不受任何约束。本案涉及的租赁行为发生于2004年4月10日，正好处于该物业解封期间，因此，穗南公司完全有权行使业主的出租权利。“竞买规则第四条规定：‘竞买人在竞买前应仔细审视拍卖标的……若一旦参加应价竞投，即视为认可该拍卖标的之现状(含不交吉标的物)……’。另外，广东南方拍卖行有限公司现场散发的拍卖会标的物说明，其中关于三楼B区‘交吉情况’的说明，也明确规定为‘不交吉’。这些公开披露的法律文件说明原告参加拍卖竞买前已经知悉本案争议标的物的出租现状，该现状构成对原告的竞买要约，原告应该受拍卖物的现状约束。”詹律师辩论道。

　　詹律师认为，根据《城市房屋租赁办法》第十一条第1款规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，《中华人民共和国合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这两个款法律，尽管三楼B区所有权已经因为拍卖产权人由穗南公司变更为原告，但是，原告作为新的业权人在取得物业产权的同时也依法承担了继续履行与世雄公司之间签署的租赁合同的义务。

　　小租户：保护第三人合法权益

　　作为三楼B区商铺的50多户小租户，也因为金悦耕与穗南公司、世雄公司之间的纠纷而被卷入到此次的官司中。假如法院认定穗南与世雄的《荔湾广场商铺租赁合同》无效并且判令交回商铺的话则意味着所有分租协议《房屋租赁合同》亦无效。小租户的代理律师在庭上辩论时强调，小租户是善意的第三人，作为第三人希望做生意，希望和气生财，不希望原告与被告之间对簿公堂。

　　“第三人是通过市场的方式，公开、透明的取得商铺的合同，如果说第三人使用商铺是无效的，那当初为什么能够顺利办理工商营业、地税、国税方面有关的证件。因此，我们希望第三人的合法权益得到保护，恳请法院支持第三人不受本次诉讼的影响，有权继续使用商铺到相应的合同期满。”

　　律师说法：谨慎处理与小租户的原租赁合同

　　广东环球经纬律师事务所卢愿光律师认为本案存在两个核心问题：1、穗南公司能否将处于解封状态的荔湾广场三楼B区的物业出租给世雄公司？2、2005年10月27日，金悦耕取得荔湾广场三楼B区全层商铺的全部产权后，其是否应当承接穗南公司与世雄公司的原租赁合同？

　　卢律师认为，本案中穗南公司作为三楼B区的物业的原产权人，如果穗南公司与世雄公司在签订《房屋租赁合同》时，该物业处于解封状态，物业权利没有受到任何限制，穗南公司有权行使物业的出租权，将三楼B区的物业出租给世雄公司完全合法。如果穗南公司与世雄公司的《房屋租赁合同》中双方约定，承租方世雄公司可以分租的情况下，世雄公司在承租后，将三楼B区的物业分租给小租户用于经营，也符合法律规定。“问题2是问题1的延续，在穗南公司与世雄公司之间的《房屋租赁合同》、世雄公司与小租户之间分租性质《房屋租赁合同》合法有效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即使金悦耕取得荔湾广场三楼B区全层商铺的全部产权，也不能因此否定之前租赁合同的效力，依法应当继续履行穗南公司与世雄公司的原租赁合同，以及世雄公司与小租户之间的《房屋租赁合同》。”卢律师认为。

　　“另外，从维护社会稳定的角度讲，金悦耕取得荔湾广场三楼B区全层商铺的全部产权，也应当继续履行穗南公司与世雄公司的原租赁合同，以及世雄公司与小租户之间的《房屋租赁合同》，这点也是法官判决时需要考虑的因素。”卢律师最后说。

　　（本报将继续关注案件的最新发展）

　　荔湾广场纠纷不断

　　就在荔湾广场三楼B区租赁纠纷一案在广州荔湾区中级人民法院开庭的大半月前，案中被告之一的世雄公司中的一位股东被人砍至重伤。

　　据了解，2006年3月11日下午3点左右，广州世雄公司（荔湾广场北塔商场三楼A、B区铺位管理公司）股东之一严绍侨，在广州黄石东路马务联合工业区大门口马务电镀厂附近的五金店，被三个手持锋利斧头的歹徒从后袭击，一路追砍，造成他的右手和腰部被砍至重伤，全身流满鲜血。而据知情人士透露，严被追砍的原因有可能是世雄公司内部股东的利益纠纷引起。目前，该事件已经在公安局立案调查。

　　荔湾广场近年可谓是多事之地，各种负面报道常常见诸报端。实际上，荔湾广场具有非常好的商业位置，但令人可惜的是，荔湾广场享有“地利”，却没有“人和”。荔湾广场自交楼起，矛盾重重，纠纷不断，业主、租客和发展商、

物业管理公司冲突时有发生，然而矛盾、纠纷一直都没有得到满意的解决，不是不欢而散，就是大动干戈，往往是两败俱伤。

　　据悉，从1996年11月荔湾广场交付使用时，一王姓业主就因为商铺货不对板与发展商打了第一场官司，至2003年业主与发展商及物业管理公司先后打了近600场官司。直至今天，有关荔湾广场的官司的具体数目已经很难考证了。