地产话语再爆口水战

　　■本报记者章剑锋

　　在上个月末，北京的舆论又一次爆出密集的批评声，一位经济学家在一次公开谈话中发表了他对中国房地产现状的一些见解，这招致许多分析师的不满，分析师们对他进行了严厉的抨击和驳斥，这种情况眼下还没有获得好转。

　　3月30日那天下午，中国宏观经济学会秘书长王建在北京一家网站表示，中国大城市的地价和房价仍会处于强劲上涨的状态，他肯定地说，北京、南京和上海的房价还要涨，因为土地不够，“中国大城市地价十年涨三倍，城市中心地价涨不止三倍”。

　　这位经济学家还呼吁，政府应该在未来5年间投入5万亿元用于廉租房建设，他相信这样做可以解决许多人的住房问题。不过，他要求不要打击

房地产泡沫，认为政府应该瞄准有效需求，解决有钱人的需要，“有钱的就让他去买，买的过程就是释放需求的过程。”

　　不受欢迎的观点

　　52岁的王建毕业于中央财经大学的前身中央财政金融学院，曾为沿海地区的开放建设做出过理论贡献，不过，这并没有令他在一些分析师和公众那里获得好感。

　　一年以前，王建在南京的一次讲座上说，房价不仅要涨，还要猛涨！他说，保守地说，今后10年，无论上海、北京还是南京，房价要涨三倍；大胆地说，10年要涨5倍以上。当时南京有媒体说，参加这次讲座的企业家为王建的“惊人之语”感到兴奋和遗憾，兴奋是听了一次有水平的讲座；遗憾是没有多买几套房子。

　　他的这番话令许多人感到不适，他们认为他是一位完全脱离民众的精英，甚至怀疑他与房地产商有所勾结。王建在4月初与本报记者谈起这件事情时，也承认当时有很多人不满意，网上骂得很厉害。

　　尽管这样，在上个月的那次谈话里，王建还在坚持一年前的观点，他认为，过去数年间，上海和北京的市场情况正不断印证他的观点，他对本报记者说，上海眼下的房价涨幅超过北京一倍多，市中心有8万多／平方米的房子出现，“你说涨了几倍，早超出三倍了。”

　　他还说，去年北京的四环以里基本没有新开的楼盘。“今年120多个楼盘四环以里的只有9个，但是有多少人想在四环以里买房子？”

　　王建认为，从今往后看，地价和房价只会涨，而且这种涨幅不可能掉下来。因为房价上涨主要是地价带来的，土地少，顾了吃饭就顾不上建设，况且，中国的人口高峰还没有到来，再增加两亿人，土地矛盾会越来越紧张。

　　王建还认为，在改革住房制度过程中一直存在一个缺陷，就是没有一项明确的强硬规定，将土地规划用于廉租屋建设的惯例固定下来，以至在许多年间，政府只将土地拿出来盖

商品房，走的无一例外是让居者有其产的路子，这在发达国家也是没法解决的事情。

　　他说，应该建设一些租金在几十元水平的廉租屋，前提是，国家不要赚钱，批土地时不要收取土地费，通过让开发商赚钱来调动他们的建设积极性。或者，政府干脆自己出钱，让建筑商承建，把开发商这一环节略掉不计。另外，王建说他一直为主张不要打压泡沫而努力，在一些内部研讨会上，他和一些领导进行过沟通，也写过这方面的文章。

　　分析师水木周平公开驳斥王建的观点，他认为，王建作为一个国家级的专家，是在有意制造这种疯狂的言论。他说，目前北京市年薪达到8万的人只占5％，是中高收入者，除去生活成本，他们在五环内按揭一套100万的房子（也就100平方米建筑面积）也需要还贷15－20年。如果涨上三倍，就意味着北京市中高收入者需要按揭45－60年才能购买一套五环内的房子。

　　“城市人口也是在不断的新老交替，所以土地资源绝对不可能出现真正的长期性稀缺。”水木周平说，涨三倍不仅没有任何依据，而且地价上涨本身就是对国家经济健康性的损害，国家不可能允许这种情况发生。

　　水木周平说，虽然房价目前很高，但房价再涨或者猛跌都不是什么好事。房价如果暴跌，银行的资金黑洞就会浮出水面而且无法填补。

　　而房价继续成倍上涨，那就意味着银行的资金黑洞还在扩大，或者说政府通过控制土地在托市，这会形成一种高物价低消费的局面，造成中国城市化进程的减慢甚至停滞，使中国经济发展退步，所有的行业都会因此而大面积衰退。

　　水木周平说，“我只能这样认为，要么是他（王建）太无知，可是无知怎么又能当上专家呢？要么就是拿了开发商的好处在昧着良心说话。”

　　专家的分歧

　　另外两位分析师：厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武、北京联合大学应用经济与管理研究所研究员杜兆勇显然也与王建存在分歧。

　　郭晓武说，预测地价要涨多少倍就像前些年有人预测房价要下跌百分之多少一样，没什么任何实际意义，“他们应该更多关注造成地价上涨或下跌的基本动因。”

　　显然，郭晓武并不认同王建将中国的实际情况与国外进行比较，他认为这种比较虽有助于研判经济的未来走势，但不能仅“凭此下论断”。因为，不仅中外国情差异太大，就土地价格而言，不可预测的因素也有很多。

　　他说，由于中国城市土地是国有的，因而政府拥有土地定价的绝对控制权，也就是说，土地这个经济要素不是完全市场化的。地价的起伏应该与经济发展以及居民收入水平相协调，明智的政府是不会对严重脱离经济发展与收入水平的非理性地价坐视不管的。

　　至于王建呼吁政府无偿投入5万亿并免费出让土地维持廉租房建设，郭晓武说，这不现实，政府负担不起用于廉租房以及经济适用房建设的土地开发以及拆迁、配套等费用，同时，“开发商不是慈善家，没有义务学雷锋。”

　　此外，由于住房保障制度的建设需要地方财政的有力配合，但是地方财政缺乏相应的财权，因此地方政府不愿意、也没有能力给予响应。

　　郭晓武还对王建“不要打压房地产泡沫”的主张提出批评，他说，政府应该在市场失灵的时候对市场行为进行必要的干预，以维护市场秩序、促进社会整体福利。如果各种通行的指标都显示房价已经脱离了经济发展与居民收入水平的实际，政府就不能对房地产泡沫坐视不管。

　　杜兆勇则认为王建的看涨见解忽视了垄断要素，政府对土地有着绝对的垄断主导权，从这一点来看，“中国大城市地价10年涨三倍是可能的，但这只能是垄断的结果，后果是十分严重的。”

　　他说，地产业不可以天天拣黄金，目前的涨幅不是市场表现。如果是在自由竞争状态下，不可能有一个产业永远是朝阳的。

　　和郭晓武及水木周平的观点近似，杜兆勇也认为王建呼吁政府直接投身廉租房建设是个天真的想法，不切实际，没有历史根据，也是非常有害的，“要万分警惕政府滥用权力”。

　　建设部在不久前通过调查已经掌握了一项数据，他们表示，中国有近70个城市没有建设廉租房，杜兆勇认为，这种尴尬是政府失灵和市场失灵、社会失灵的三重表现。他说，政府可以通过控制‘征税权、禁止权、处罚权、交易成本’来调节市场或社会，而绝不可以直接现身市场或社会充当‘好人’，这样只能造成更大的浪费，“政府投钱让开发商建设是个彻底的噩梦！”

　　杜兆勇也不认为政府对于房地产泡沫应该袖手旁观，相反，他认为，政府可以用控制按揭贷款、收取交易税等手段，使炒家增加成本。

　　面对这些分歧，王建对本报记者说，他的观点现在以及很长一段时期会不被认同。他说，之所以受到指责，是因为人们听到房价涨幅论，会产生不利己就不满的倾向。

　　水木周平则说，王建的言论是给本来就坐在火山口上的中国经济火上浇油，是在“祸国殃民”。

　　他说，我们需要本着实事求是、治病救人的方针，找出市场的问题所在。金融黑洞已经出现，房价又不能降，又要加快城市化建设，就要加以协商解决，“而不是人为哄抬房价使问题进一步加剧，否则后果将会极其可怕。”