北京将成为另一个上海？

　　■聚焦北京高房价（二）■本报记者章剑锋

　　北京房价在过去一年间呈现出罕见的涨幅表现，北京市统计局在不久前发布了他们的一系列房地产数据，这些数据无一例外都在暗示，由于持续高企，北京的房价已经脱离了居民们的实际支付能力。

　　北京市统计局的数据说，受到中央政府的政策调控，过去一年北京的房地产开发投资增幅走低。尽管这样，还是比上年增长了3．5％，全年累计完成投资1525亿元。

　　在投资没有出现大幅度下挫的情况下，北京市统计局说，北京的房屋空置率正在上升，2005年比上年上升了3．2点，全市空置商品房面积为1374．2万平方米，空置一年以上的占27．7％，“77．3％的空置面积位于三环路以外。”

　　不过，空置率并不像

房价那样令北京的居民格外重视，由于过快的上涨速度，在北京，购买住房的消费意愿眼下正在不断萎缩，在最新披露的数据里面，统计局说，居民购建房屋支出过去一年是下降的。

　　北京房价为何高企？

　　虽然北京的市场受制于中央政府的调控措施，在2005年夏天出现过观望性低迷，但房价的上涨依然成为居民们不得不面对的现实。北京统计局说，2005年北京全市商品住宅期房平均价格6725元／平方米，比上年上涨了1083元／平方米，涨幅为19．2％。

　　在商品房价格居高的时候，北京市的存量住房价格也有着上扬表现，根据北京建委的一份最新数据，2005年北京存量住房买卖平均价格4286元／平方米，比上年增长9．3％。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元／平方米，比上年增长8．3％；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元／平方米，比上年增长9．8％。

　　北京市统计局还说，北京市面临的情况是：商品房价格居高不下，

经济适用房供应比较紧缺，居民购建房支出正大幅度下降。在2005年，北京居民人均购建房支出1104．8元，比上年下降30．1％。购建房支出占非消费支出的比重由上年39．9％降至28．1％，下降近12个百分点。

　　但是，统计局没有阐述北京房价居高不下的全部原因，他们只表示，房屋价格上涨和空置率的增加，意味着市场供求结构出现了错位，同时也是市场供求信息渠道尚不通畅，市场机制需要进一步完善。

　　执教于复旦大学的瑞典乌普萨拉大学（Ｕｐｐｓａｌａ经济学博士陈杰４月３日对中国经济时报记者说，如果只是受本地居民自住性需求主导，他认为北京的平均房价应该略低于上海，因为上海的平均收入更高一些、市区更小一些，土地面积也有限。

　　但他怀疑北京市场正受到外来需求的主导，因为外来需求成了重要甚至是主要因素，使

房地产越来越成为投资品。他还表示，中国国内眼下投资渠道很有限，几乎找不到比房地产更好的投资种类。这时候，房价的高低就取决于两个城市的外来资金量了。

　　陈杰说，由于北京与上海两个城市是联动的，游资在上海感受到压力后，会转移到北京并将房价炒上去，“这是个重要原因。”

　　他还说，北京的房价超过上海，至少部分因素可能是源于两个城市新上市房屋在供给结构上存在差别。另外，两地政府对抑制房价的决心不一样也会是原因之一，“是否愿意和是否可能通过大量增加土地供给来抑制房价攀升，也不一样。”

　　北京大学的学者阎雨说，眼下的房价比较紊乱，严重偏离了价值规律，他认为在市场中存在官商合谋造市的现象，因为房价高了，官员和商人都会有既得利益，而这是以牺牲消费者为代价的。

　　阎雨说，北京房价这几年是以卖观念、卖文化、卖环境等手段进行包装，以奥运等事件来期许光辉前景，以土地供给紧张进行要挟（居民或消费者），通过肤浅的个别媒体进行舆论造市，使北京的房价逆市飞扬，他认为，这都是不正常的。

　　“上海的土地资源仅是北京的六分之一，因此上海的房价应当高于或远高于北京，”他说，“这是正当的”。

　　北京在步上海后尘

　　但事实上，上海的房价在过去一年要明显低于北京，在２月２１日，上海市统计局先于北京统计局发布了２００５年上海市场的总结性数据，他们说，受中央和地方政策的调控，上海房价上涨过快的势头得到了抑制，开发投资增幅也在稳步回落。

　　上海２００５年的房地产开发投资额是１２４６．８６亿，商品住宅投资是９２０．８４亿，这些数据增幅都有回落。上海市统计局认为，这是在宏观调控下，开发商放缓了开发节奏，土地开发力度也在减弱的原因所致。

　　此外，房屋的市场销售价格经过持续４年的迅速增长后，也在涨幅中出现了回落，上海市统计局说，因为受到观望形势的影响，２００５年６月开始，上海房价涨幅就开始回落了。去年，上海的商品房住宅平均售价从１－５月最高峰的７０５４元回落到了６６９８元，统计局表示，这种回落是逐月进行的。

　　陈杰说，上海房价的下跌，主要是到达了一个风险很高的位置，这时投机资金对风险进行自然规避。他说，“２００２－２００５年上半年把未来很多年的上涨空间都给透支了。”

　　而在北京，陈杰认为，人们预期从眼下到２００８奥运会期间，土地供给的收紧、对建筑项目的严格审批，会更甚于上海，“北京最近有一连串土地有效供给的收紧信号，带来了市场恐慌，增加未来价格预期，加剧当前了价格上涨。”

　　北京高力国际物业服务部经理马利东说，上海房地产房价市场眼下正由投资增长期进入有效消化期，金融等政策的出台，导致房地产二手交易市场热度有升高迹象，实际购房主体正成为主要购买人群，之前的房价虚高明显回落。

　　在这一段时间里，北京的舆论通过将北京与上海两地的统计数据进行比较后，认为这是三年以来北京首次超过上海，是北京“篡夺”了中国城市高房价的老大地位。由于高房价一直不能有效被调节，北京可能很快会变成另一个上海，这成为人们最近一直担心的事情。

　　马利东说，外资及热钱投资曾是上海房价一路高走的诱因，在这方面，上海在过去的增长周期中一直处于优势地位，“现在，北京正在代替上海而成为新的投资热点城市。”

　　马称，北京与上海两地在经济、政治、文化等方面各具优势，并且这两个城市也是内地国际交流活动最为活跃的城市，世界５００强企业入住均处于全国最高水平。因此，两地房地产的投资条件成熟，这也是房地产热的重要因素。

　　不过他对北京房价涨幅超过上海的舆论表示了不同意见，他认为，上海出现市场调节性房价回落，最大降幅达到４０％左右。这是北京房价保持高走与上海房价出现下滑后的中间区域汇合。

　　马利东说他目前没有担心北京市场会成为另一个上海，他认为，北京房价一直都在政策的监控之下，比起上海的房价增长速度以及涨幅来说，北京将会更为稳妥一些。

　　陈杰也表示他不感到担心，因为相对而言，政府现在有些对付炒房的经验。北京市政府在最近就连推２５块地来稳定市场，打压房价过快上涨。还有严格公积金使用制度，他认为这都是相关的抑制政策。

　　此外，他还表示，上海房价爆发突进期间，银行利率很低。但北京市场所面对的利率在上升曲线上，勉力而为的购房需求不会太强。不过他承认，房价能否得到合理的调节，还需要政策的灵活执行及贯彻力度，“当然，这主要还是得看北京市政府怎么看待房价高企的问题”。