房价将居民收入远远抛在后面

http://finance.sina.com.cn 2006年04月12日 09:14 中国经济时报

　　■聚焦北京高房价（四）■本报记者王小霞

　　涨、涨、涨，中国经济时报记者近期采访和接触的多位房地产开发商在谈起北京房价时，均不约而同地说到一个“涨”字！

　　但回头看看曾经疯狂大涨过后下跌的上海楼市，再目睹日前有开发商为了凝聚人气

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大搞“裸女促销”，这使一些业界人士对房地产行业的前景感到忧虑。根据市场规律，一种商品的价格涨到一定限度必定会下跌。到那时，开发商迟早会撑不住的。这也许正应了一句话：上帝让谁死亡必先使其疯狂！

　　北京要步上海的后尘？

房价高涨、买房要排队抢购、万元以上的房子比比皆是。今年不断变化的北京楼市让业界惊呼：北京会不会成为下一个上海？

　　有媒体报道说，应该承认北京去年及今年这波房价上涨来势凶猛，是北京最近10年少有的，目前这一势头已经不亚于2002年、2003年上海房价“发迹”时的情形。

　　作为宏观调控“陪衬”的北京，房价从去年开始逆势上涨，到去年年末商品房均价达到6725元，比前一年上涨1083元，上涨幅度达到19．2％。北京商品房均价超过上海27元。据说，这是三年来北京商品房销售均价首次超过上海。即使到了2006年一二月份，北京房价继续保持强劲的上涨趋势。

　　今年3月到4月初，京城新开盘的苹果派、明天第一城出现排队抢购现象；单价超过每平方米1万元、总价过百万的房子如凤凰置地公寓、ＡＺ－Ｔｏｗｎ、合生国际花园等项目未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。

　　记者调查发现，东三环一个项目一年多前开盘才卖每平方米7500－8000元左右，现在后期的已经涨到了每平方米15000元左右。“从去年底开始看京城南边的项目，刚开始南三环的房子每平方米在7000多元，今年看到南四环的一些项目都已经卖到了每平方米8000元了。”一位准备置业结婚的ＩＴ白领胡先生对北京房价上涨的速度大感惊讶。

　　业界很多人士近期均表示担忧，北京楼市已经依稀可以看到上海的影子了。但假如北京真的步入上海的后尘，那么大涨之后必定是大跌！

　　中央实施宏观调控，作为调控重点和“风暴之源”的上海，房价上涨受到强有力的抑制，加上上海市政府全面推进两个“1000万”项目（2005年新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房），到2005年年末上海商品房销售均价从9872元下降到6698元，下降三分之一。

　　“在2005年中央宏观调控最厉害的几个月中，上海的

房地产市场受到的影响最大，房价下降得比较厉害，很多投资需求受到抑制的同时，也使一些刚性消费需求处于观望状态。”上海汇裕富华投资咨询股份有限公司直接投资部经理程传东告诉本报记者，目前上海房地产正处在一个调整的时期。

　　“这种房价快速上涨之后又大跌的情况，对房地产市场的伤害是不言而喻的。”一位不愿透露姓名的上海地产商分析认为，虽然目前上海房地产市场的交易量有所上升，但这主要原因是每年一、二月是房地产行业传统的淡季，进入三月份市场进入转旺的趋势，因此三月份的交易量有所提升。“而且，也不能根据一个月的数据来判断整个市场的走势，今年上海房地产交易量和去年同期相比还是相对较小。”程传东表示。

　　“裸女促销”暴露开发商压力

　　最近，房地产界关注的焦点莫过于“上海之春”房展会上的“裸女促销”现象。有人说，“裸女促销”表示开发商的房子卖得不好，所以请人体彩绘的模特来帮助凝聚人气、吸引眼球。这说明：开发商急了。还有人说，是开发商特意策划出的一场好戏，就是在忽悠消费者的同时，还忽悠房产政策的制定者，因为楼市的宏观调控持续时间较长了，有人试图尽快结束调控——这就是玄机所在。

　　但是，不管开发商是真的急了，还是开发商希望尽快结束宏观调控，这都说明开发商快要绷不住了。

　　一位业内人士透露，他的客户开发商中仅有３０％对今年上海楼市表示乐观，其余大多持悲观态度。与此同时，３月１６日央行公布的一季度储户调查显示，未来３个月打算买房的居民人数为１８．２％，较上季与上年同期分别降低１和３．８个百分点，创历史新低。北京、天津和上海三地居民购房意愿明显下降。

　　“按照规律，居民购房意愿下降房价也应该下降，但北京目前房价不降反升，这本身就是一个矛盾，即使目前市场中有某种力量在支撑高房价，但长久来看，居民消费水平才是房价真正的支撑者。”一位地产经纪老总向记者表示，如果居民购房意愿持续下跌，未来房价必然要走低。

　　“正如大自然不会让树长得戳破了天一样，价值规律也决不会让如此价格背离价值的现象长此横行。价格围绕价值上下波动，过高的价格终究要回归价值，自商品经济诞生之日起从来都是这样的，没有任何力量可以阻止，也没有任何东西可以改变市场经济运行这一轨迹。”北京一家房地产代理公司市场推广负责人翟建说，自２００５年５月以来，上海房地产市场首先发生微妙变化，再往后形势变得令商家内心发毛，以至于上海成为房地产市场首个遭遇价值规律阻击的地区。在市场经济条件下，这是一个反复上演的故事。

　　房价应和居民收入挂钩

　　目前，由于房价的不断走高，居民收入已经跟不上房价的增长速度。根据相关调查显示，近四成人买房后生活滑坡，负债超过警戒线：一位业界人士估测，在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重３０％以上的家庭至少有５０％以上，而按揭还款占到收入５０％的家庭大致有３０％左右。

　　从买房的资金来源看，只有８％的人选择了“家庭积蓄”，５０％的人选择了“银行贷款”，４０％的人选择了“家庭积蓄、银行贷款和父母赞助”组合。这表明，在目前的情况下，绝大多数人的家庭积蓄还没有多到可以拿去买房子。

　　国际公认的比较适宜的房价收入比为５，即普通居民花５年的收入就可以买起一套房子，而我国北京、上海等大中城市的房价收入比早已突破了１０点大关。一个健康的房市，应该有着自然的涨落过程，求过于供则价格涨，供过于求则价格落。反观我国的房价涨幅，近年来远远超过居民收入涨幅和经济的增速。

　　过高的房价将居民收入远远抛在后面，其后果不仅仅是加大了居民生活改善的门槛，更直接导致了房地产市场停滞下行的现实。上海市作为我国房地产最高歌猛进的先行地区之一，自去年中期至今，房价的逐渐下行，就证明了“房价高”并不具备永久性。

　　阳光１００集团总经理易小迪表示，房地产发展要契合一个城市的主流消费，房价必须和大家的收入水平挂钩。易小迪说，房价与当地居民收入相匹配，经济才能健康发展，才能提供房地产商在一个城市五年以上发展房地产的信心。

爱问(iAsk.com)

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