解决穷人住房能否动用政府卖地钱

　　经济适用房不经济 廉租房政策难落实

　　本报记者 李松涛

　　当年参与制定经济适用房政策的官员和学者或许没想到，这项旨在造福中低收入者的政策在8年后的今天，会引起这么大的争议。

　　今年两会期间，全国政协委员、广州番禺一家房地产公司总经理拿出提案——《加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房》，矛头直指经济适用房。与以往对经济适用房的争论不同的是，这个提案明确地提出用廉租房来取代经济适用房。这一观点得到了不少代表和房地产商的支持。

　　也许由于舆论的呼声，4月3日，一直大力强调经济适用房建设的建设部悄悄地在其网站上发布了“关于城镇廉租住房制度建设和实施情况的通报”。该通报指出，截至2005年年底，在全国291个地级以上城市中，尚有70个还未建立廉租房制度。

　　该报告要求，尚未建立廉租住房制度的市(区)、县，应在年内建立，并纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理。各市(区)、县要积极落实以财政预算安排为主、多渠道筹措资金的规定，确保必要的财政预算资金及时到位，建立稳定规范的资金来源。各地要抓紧对调查结果的分析和建档工作，完善政策，逐步扩大廉租住房制度覆盖面，满足城镇最低收入家庭基本居住需求。

　　“目前政府应该把注意力放到廉租房上。”全国工商联

房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时说，原来政府是补贴到经济适用房上的，现在应该补贴到廉租房上了。

　　定位模糊导致经济适用房走样

　　经济适用房制度施行始于1998年。“当时的定位很模糊。”聂梅生认为，当时启动经济适用房制度有其特殊的背景，即市场上有很多过剩钢材，国内经济发展内需不旺。在这种情况下，经济适用房的启动有拉动内需的考虑。另一个背景是，从1998年起，处于国家体制外的人逐渐多了起来，没有了单位分房，这部分人的住房问题也急需一个解决办法。

　　“所以当时对经济适用房的定位就是，有政府补贴的、面向中低收入群体的商品房。”聂梅生说，这样的定位有很大的问题。因为一方面这些房子要拿到市场上出售，要促进经济增长。但另一方面，经济适用房又有解决中低收入群体住房问题的需要。这种定位注定经济适用房不能按照正常的市场方式运作。

　　由于有社会保障的性质，国家对经济适用房建设是有补贴的，这些补贴当时是补贴给了开发商，也就是俗称的“补砖头”。政府给开发商一定补贴，控制其利润在3%以内。

　　“既然经济适用房是商品房的一种，那么开发商就一定要尽快把房子卖出去。为了卖得快，开发商不会严格考察购买对象。与此同时，很多单位很乐意给员工开具符合经济适用房购房条件的收入证明。”

　　聂梅生说，如此一来，很多中低收入者还是买不起房子。

　　参加了经济适用房政策制定的中国房地产协会秘书长顾云昌在接受媒体采访时曾表示：“当时没有明确的一个概念就是，中低收入家庭包不包括中等收入家庭？大部分老百姓都觉得自己是中低收入者。”

　　也许正是由于这些定位、界定的模糊，经济适用房开始走样。于是，计划经济时代才有的排队抢购场景开始出现在每一处经济适用房的放号现场。在这些长龙中，很多人是提前数天甚至数月就开始搭帐篷排队。更糟糕的是，经济适用房中出现的种种腐败问题开始浮出水面。比如大量经济适用房被中高收入者买走，收入证明弄虚作假，经济适用房面积超大，开发商操纵放号甚至参与倒号，政府部分监管人员寻租，等等。

　　“很多买到了经济适用房的人也在骂政府，因为不方便。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩这样说，经济适用房往往建在大城市的偏远地区，交通等配套设施都不完备。

　　经济适用房该不该取消

　　在2005年两会期间，已经有政协委员提出停止建设经济适用房的提案。此后，关于经济适用房的争论不断升级，不少的学者、地产商都加入到这场争论之中。而在今年的争论中，廉租房被当作一个解决经济适用房问题的方案提了出来。

　　“房地产开发商、老百姓、专家都有赞成取消经济适用房的。”聂梅生介绍说，房地产开发商认为经济适用房的出现打乱了房地产市场的正常竞争秩序，老百姓觉得经济适用房中隐藏了很多政府控制的不公平、腐败。经济学家则认为房地产应该由市场承担责任，而不是政府承担责任。

　　坚定的经济适用房“取消论”者北京师范大学房地产研究中心主任董藩，提出了货币补贴的方法。他认为无论经济适用房还是廉租房，都是政府难以背负的巨大包袱，地方政府其实并不乐意做经济适用房。

　　“最好的出路就是取消经济适用房，对中低收入群体货币补贴。把钱直接给老百姓，让他们到市场上去买商品房，不但能减少政府腐败，还能维持正常的市场秩序。”董藩说，这就像医保，现在说不给你钱，而是改成给你发药，能行得通吗？住房问题也是一样。

　　面对用廉租房取代经济适用房的呼声，中国房地产与住宅研究会副会长包宗华在接受媒体采访时表示反对。他不赞成用这个完全没有发展起来的廉租房取代已经趋于成熟的经济适用房。他举例说，截至2005年年底，北京市仅有14351户家庭享受到廉租房制度，而相对于北京市1000多万人口来说，这个比例太小了。如果用廉租房替代经济适用房，势必走回实物配租的老路。而且，廉租房只能让穷人永远住旧房子，会产生新的不公。

　　“又经济又适用有什么不好？”聂梅生同样不赞成取消经济适用房。她认为经济适用房这个“壳”是好的，只要把经济适用房中存在的问题改掉即可，“毕竟经济适用房在中国也只有8年的历史”。

　　土地出让金应当补贴廉租房

　　聂梅生认为当前政府应该把精力集中到廉租房上。“目前我国廉租房主要存在两大问题，也就是资金缺位、政策缺位。”她说，廉租房原来是靠社保来解决资金问题，但这部分资金根本就不够。

　　那么，廉租房的资金应该从哪里来？聂梅生认为，应该从政府卖土地的收入来，也就是将政府高价拍卖土地的收入补贴到廉租房的建设上，“在地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40%~50%，这笔钱应该用于廉租房的建设”。还应该有基金、债券、

证券等方式的资金进入。

　　“政府原来对廉租房不是很乐意做，因为要牺牲经济利益。但现在构建

和谐社会，就必须重视这些问题。政府应该管的是低收入群体的问题，市场的事情交给市场来做。”聂梅生说。

　　此外，全国工商联房地产商会还向国务院提交了廉租房信托的提案，试图吸引更多的信托投资来解决廉租房的资金缺位问题。聂梅生表示，廉租房信托今年可能会有试点。