政府部门失职企业利益受损 海南盘活“半拉子”楼一波三折

　　编者按：

　　曾经的泡沫经济，给海南留下了许多创伤———在海口和三亚，不断闪入人们视线的“半拉子”、“烂尾楼”就是其中一例。近年来，随着海南处置停缓建工程力度的不断加大，这样的创伤正在加速愈合，但由于资金不足或存在产权纠纷等原因，一些大型工程依然无法盘活。

　　不过，这种情况正在逐渐得到改善。记者从有关方面获悉，继海南最大的“半拉子”楼———万国商城之后，海南最高的“半拉子”楼明光大酒店日前也传出要复建的消息。有业内人士指出，这两大“半拉子”的相继盘活，意味着海南处置停缓建工程取得了阶段性的成功。

　　最高楼缘何成了“半拉子”

　　位于海口市龙昆南路和南海大道交汇处的明光大酒店地下2层、地上46层，共48层。它是1995年由原海南省琼山市批建的超五星级酒店建筑，地上和地下建筑总面积约9．8万平方米，现状建筑高度为160米高。在1998年完成主体封顶后停工至今。作为海南最高的“半拉子”楼，一直以来备受关注。海南许多项目之所以成为“半拉子”，大多是上世纪90年代初房地产泡沫破灭后，由于

开发商资金链中断、涉及经济纠纷等原因造成的，停工时间一般在1993年、1994年。与很多半拉子不同，明光大酒店是在1995年动工，当时是在泡沫破灭之后逆势而上而兴建的，它之所以成为“半拉子”，直接的原因似乎并不是资金压力所至。

　　据海口明光旅游发展有限公司有关人士介绍，当时该公司的资金实力雄厚，他们打算盖一座海南最高档的超五星级的大酒店和海南地标性建筑。所以选择了明光大酒店这个项目。可是当盖到16层高时，项目被紧急叫停。海南通讯部门诉称，再往上盖，会阻碍通讯微波通道。通讯事关民生，无奈之下只好停工。后在政府部门的协调下，明光大酒店出资约700万元把微波通道改为地下光缆，在停工7个多月后才得以继续施工。但是明光大酒店其后仍遭遇了一波三折。当酒店建至36层时，又被驻琼某部队叫停。称酒店超高有可能会影响附近机场的净空条件。项目无可奈何地再次停工。直到海口机场搬迁前夕，明光大酒店才得以继续施工，并在1998年10月完成封顶。

　　海口明光旅游发展有限公司负责人无可奈何地抱怨，当时有关职能部门在审批时，为何曾经没有想到会堵住微波通道和机场净空等问题，由于职能部门

　　之间的信息沟通不畅，致使企业付出了巨大代价。正当明光大酒店投资方与美国万豪酒店管理集团签订了合作协议，准备把明光大酒店命名为海口万豪明光大酒店，委托给专业酒店管理集团管理时，令他们没有想到的是明光大酒店旁边的环境遭到了破坏。一幢幢矗立起的居民楼和“半拉子”楼使明光大酒店不适宜作为超五星级的大酒店。如果继续施工，可能会付出更多的投资代价。无奈之下，明光大酒店成为了海口市城市形象又一个难以抹去的伤痛，一晃就7年之久。

　　叫价2亿元未能卖出

　　在海口尚未处置的“半拉子”楼中，明光大酒店工地可能是维护得较为周全的项目。整个项目用地周边筑起了上千米长、约1．7米高的围墙，墙头上面插满了碎玻璃片。围墙内还安排有6个工人进行24小时不间断的守护。记者掌握的有关资料显示，明光大酒店的投资方曾在2004年7月，向社会进行过招商。据海南省招商局提供的资料称，明光大酒店此次招商，拟引资金1．2亿元人民币，合作方式可以独资、合资、合作等，可享受停缓建工程的相关优惠政策，如税费减免、行政费用免收、事业服务性费用减半收取等。2004年，经海口市政府联审会审议决定：明光大酒店按现状竣工，必须做好建筑立面设计及环境设计。海口市处置办将该项目转入代为处置后，曾在南京的拍卖会上推荐过明光大酒店，号称该酒店是“目前海口规模最大、标准最高、服务最全，集旅游、商业、办公、餐饮、娱乐、健身和会议于一体的五星级酒店，拍卖参考价为2亿元。海口市规划局有关人士介绍，后来产权单位提出自行续建要求，并签订了承诺书和缴纳续建保证金。

　　业内人士指出，2006年是海口“半拉子”工程解决的关键年份，也是

　　海口市政府对处置积压房地产实行优惠政策的最后一年，明光大酒店选择在此时盘活，显然也有相当的压力。

　　建成后将是海口“新地标”

　　据海口明光旅游发展有限公司负责人介绍，根据海口市政府的要求，明光大酒店的股东们一致决定自行续建，目前续建资金已经筹集到位，报建方案也已报送海口市政府相关部门。由于项目停工多年，检测机构正派人加紧检测，已进行了半个多月。考虑到项目的超高和海南台风频繁，投资方会选择绝对可靠的方案，他们已委托知名设计单位进行多套方案设计，除了确保安全，也会重点兼顾建筑外立面的美观和夜间的效果，力争使明光大酒店成为海口新的地标建筑之一。

　　针对外界所传闻的明光大酒店将在2006年年底竣工一事，海口明光旅游发展有限公司负责人告诉记者，今年肯定要复工，但不是今年竣工，而是确保在明年年底竣工。他介绍，明光大酒店

　　不会续建成一座纯五星级酒店，会在功能上做些调整，可能会涵盖产权式酒店、商业、写字楼、酒店式公寓，续建的资金规模可能会在2亿元至3亿元之间。虽然资金压力不大，但是检测、报建、项目定位及

装修、装饰都需要较长的时间，因此今年年底不可能完工。

　　“明光大酒店作为海南的第一高楼，我们会特别考虑它的外观效果，尤其是夜景。”海口明光旅游发展有限公司负责人表示，在灯光设施的布置方面，他们要求一定要体现明光大酒店作为海南第一高楼的气势，成为海口夜晚的一颗璀璨明珠、熠熠夺目。

　　生机风险并存

　　尽管明光大酒店的投资者对它的前景信心十足，但有业内人士认为，明光大酒店要续建的障碍有不少，其一，所处的位置作为高档酒店不是很理想，岛外来客一般喜欢入住海景酒店；其二，项目的体量规模太大，需要投入的资金太多；其三，股东多达6至7个，不容

　　易统一意见；其四，周边小环境不理想；等等。

　　如何成功操作“半拉子”，盘活其沉淀的资产？已成功盘活多宗停缓建工程项目的陈先生认为，关健在于准确的策划和市场定位。不同时期有不同的市场需求，不同的“半拉子”项目有不同的地段、环境、结构特点，因此，在接手“半拉子”项目后，准确的市场定位是重中之重。目前，海口的“半拉子”一般变脸为产权式度假酒店、小户型产权式酒店公寓、小户型产权式写字楼或超级大户型商住物业，普遍得到了市场的认可。海口明光旅游发展有限公司负责人也坦承，明光大酒店目前周边的环境，确实使它不再适合作为超豪华的大型酒店。明光大酒店续建盘活的未来定位是个综合体，将集产权式酒店、写字楼、酒店式公寓、商业于一体。这样的定位，意味着这幢海南最高楼将进入海口住宅和商业地产市场进行博弈。该负责人表示，海口的房地产在经历泡沫之后，基础已逐渐夯实。目前海口的

房价与内地的房价差距太大，如青岛市很偏远的郊区，房价也要3000多元／平方米，海口房价向上走的空间还很大。随着富裕的国人对海南作为“第二居住地”的认同，会有越来越多的人选择来海口。近年来，海口用于基础设施的投资力度又在明显增大，这也对海口的房地产市场有利。就明光大酒店所处区域看，南海大道、龙昆南

　　大道进行了改造，绿化景观大变。在明光大酒店的附近，也出现了“四季华庭”等较高档次的小区，因此，明光大酒店变身进入房地产市场是有市场依托的。

　　根据明光大酒店投资方再投资2亿多元续建的计划，加上此前可能沉淀的资产1亿多元，它的总投资应该是在3亿至4亿元之间。以9．8万平方米计算，必须销售均价达到4000元／平方米以上达到盈亏平衡点。以此作参考，如果作为非一线海景地的纯住宅，海口目前的市场无法承受。明光大酒店投资方将明光大酒店定位为商业、酒店公寓、写字楼、产权式酒店，从理论上看是较为理性和稳妥的。纵观海口房地产市场，商业地产销售价格达到1万元／平方米并不算贵，而精装修的产权式酒店、酒店公寓和高档写字楼，卖出4000元／平方米的高价也是完全有可能的。

　　但是，这并不意味着明光大酒店博弈房地产市场就没有风险。就海口的商业地产和写字楼而言，它的主要客源以本土为主，而海口商业地产、写字楼市场目前竞争激烈，供应量稍大，如国贸的宜欣等大体量商业地产普遍遇到了招商的极大困难，一些高档写字楼的销售进展也不理想。产权式酒店和酒店公寓的市场主要在于岛外市场，对岛外客源依存度较大。如果区割的面积过大，不仅对销售有压力，而且对将来酒店管理集团管理造成很大的经营压力。因此有关人士认为，对沉寂多年的明光大酒店而言，但其间也隐含有一定的投资风险，完全盘活可能还需要一个相当漫长的过程。（10E1）