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——聚焦2006中国房地产投资世界峰会
3月27日至30日，来自25个国家，150家企业的开发商、不动产投资者和基金近日齐聚上海，参加“2006年中国房地产投资世界峰会”。据了解，就在这场峰会中，来自ING、塔伯曼亚洲、乐通投资以及柯罗尼基金向外界公布了各自在未来一年投资中国的计划，数额总计近4亿美元。另有一批初涉亚洲市场的基金，也将中国列为仅次于日本的投资地。德国第
三大商业银行CGI其中将有5亿欧元在未来的12~24个月内投向这两个市场。不仅如此，大型机构投资者开始于去年正式涉足中国。美国最大的养老基金———加州公务员退休计划在峰会上宣布，未来3至4年还将追加4亿美元的投资。著名经济学家樊纲面对主持人的提问宣称：“（未来5年）中国房地产会是一个伟大的时期。”
25％的市场增长率还是比较稳健的
樊纲：中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长
过去三年是中国的经济刚刚出现过热的时期，但是房地产界还是发展得非常稳定，每年的增长率高达25％到27％。也许会觉得这么高也算是过热，但如果跟其他的部门相比，比如钢铁行业每年要增长100％、纺织品行业有时候投资额的增长高达600％，可以看到房地产25％的市场增长率还是比较稳健的。当然我们可以看到很多其他行业过热的投资也导致中国经济的过热。
我们知道1998年中国引入了住房抵押贷款的融资安排，也导致了市场需求结构出现了变化，政府推出了抵押贷款的融资安排之后，市场需求出现了转变。不知道在接下来的十年这种发展的趋势是否会持续下去，目前抵押贷款只占银行总贷款的10％，在其他的国家可能高达40％到50％。如果中国的比例可以从10％上升到30％的话，那么对于房地产业又会带来很大的提升作用。所以，我们可以看到政府的一些规定和融资结构的变化也会给房地产界带来影响。
调整供给结构依然是政策关注的重点
陈淮：国家建设部研究中心主任
既然我来自于政策研究部门，在这里我愿意贡献出我的个人观察，在未来五年，我们可能在大家关心的领域有一些什么样的政策。
第一、继续调整房地产业供给结构。去限制高档的奢侈性消费的别墅、豪宅，更多地提供中低档房子给中低收入群体居住，将成为政策的重要方面。
第二、鼓励城镇居民适时、适度的消费，而不是限制他们的改善住房条件和愿望。
第三、努力发展节能、节地、节财、节水以及与环境友好型的住宅。
第四、适当地鼓励人们在城市化过程当中向中小城镇集中。
第五、市场的价格大起大落，会导致市场当中许多解决基本住宅条件的群体不能及时地满足自己的生存需求。
第六、更加关注社会公平的问题，我们的政策还将关注这些资源怎么样比较公平地分配到不同阶层中去。
第七、发展一级市场、二级市场和租赁市场。
投资者国内开发商与国外投资界缺乏沟通
蒲敬思：世邦魏理仕中国区董事总经理
中国的市场相对来说还处在初步发展的阶段，所以像资本市场等还是欠发达的，如果说银行不给本地的开发商提供贷款的话，那么他们就没有资金的来源。我们就知道国内的保险基金是不允许进入房地产市场的，所以他们开始把视野转向国际资本市场进行融资。
对于国际的开发商和投资者来说还有什么样的挑战呢？我们可以看到有很多的国内开发商主要是把他们的业务局限于一个地区，他们没有全国网络，也没有高明的市场营销战略。我们觉得国内的开发商跟国外的投资界也是缺乏沟通的渠道，国内的开发商跟国外的投资界的联系还非常缺乏。所以国内的开发商其实是比较难以找到合适的投资人、合适的资金来源，特别是在国际资本市场上。
什么样的地产适合商业抵押担保证券
SANJAY：花旗集团新加坡有限公司全球证券化市场副总裁
什么样的地产适合放到CMBS（商业抵押担保证券）的交易当中，对所有的开发商来说如果要寻找融资渠道的话就会失望。对于CMBS的要求首先是投资级别的房地产项目，CMBS方式房地产至少要有一两年的历史，所以很多都达不到标准。还有一个比较适合的产业，包括像零售的写字楼，工业用房、物流等等。现在中国很多的楼盘不能满足这个要求，但是我想将来会有更多的产业会满足这个要求。
从投资者的角度来说它会选择什么样的组合呢？他们总觉得中国的房地产的开发商信誉度不高，地产商要赢得投资者的信任需要一段的时间。所以加入CMBS的阵营就必须是生意很好的开发商，还要有国外很好的合作伙伴。最好你的投资组合当中有多种不同的物业，而且地理分布是多元化的，最好不要都在一个地方。
房地产市场还会火爆10年
孟晓苏：中国城建集团总裁
我用六点概括一下房地产业这7年的发展。
销售热点现在中国出现了中国人的梦，购买住房和汽车成为居民的消费热点。中国的居民每年用在买房买车上的钱都有一万亿之多。
投资热点在中国只有购房才能使居民的家庭财产不贬值。
信贷热点根据中央银行去年年底的计算，目前房地产贷款和抵押贷款已经占到全社会信贷总额的25％。
价格热点房屋价格在中国一直被人民所关心。我们主张增加供给，从前年的情况看正是因为供不应求造成了房价的过快上涨。
拉动热点去年房地产刚刚有一点着凉，国民经济就发生了不少问题。看来要拉动国民经济增长还要进一步启动房地产市场。
增长热点中国居住面积人均已经达到了26平米，但专家预计到人均35平米的话，这样分析起来房地产市场在中国还会火爆10年左右。
我们真正要面临的问题是金融创新
汪洪：首创集团投资银行部总经理
对资金的供给我们有些不同的看法。在我们一般的概念来讲，就是资金的供给涉及到银行、资本市场把钱给到开发商，实际上资金的供给还应该包括另外一个方面，就是我们把现在老百姓交的住房公积金用作抵押贷款，从银行可以获得更多的资金可以购买住房。所以我认为资金的供给不单单是为了给开发商增加自己的供给能力。
如果资金供给方可以给消费者提供可以购买能力的话，这样可以更加有效促进房地产市场的发展，而这一点恰恰是中国金融体制的落后和金融方式。如果我们探索更多为消费者提供的支持功能，这是金融方面应该急切面对的。我觉得其实对众多的投资商来说，如果能够真正为中国消费者提供资金供给领域的话，一方面占了房地产的先机，另外一方面占了金融市场发展的先机。所以我们真正要面临的问题恰恰是中国的金融创新，这个问题我觉得甚至比土地的改革，甚至比土地的调控还显得重要。
（夏天／编制）
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