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本版撰文/记者殷小杰
3月份的十届全国人大四次会议上，33名全国人大代表联署签名提出方案，要求取消商品房预售。虽然国家建设部部长汪光焘随后回应，是否取消商品房预售仍需要慎重和认真研究，但是自去年央行公布有关取消该项制度的建议后带出的争论，在平息半年多之后再度引起业界关注。
广东是国内商品房预售的先行者，记者从有关方面获悉，尽管取消预售是大趋势，但广东近期内的一系列工作，还是在法规建设与技术进步中加强对这一制度的监控，其中之一是开发建设房地产信息系统，从而实现对商品房预售的即时监控，对房地产交易与产权登记一体化管理，提高房地产管理部门对市场的监控水平，保障群众购房安全。
商品房预售有如一把双刃剑，目前市场上有关商品房的重大投诉均与商品房预售有关；然而，预售制度在推动房地产面向市场化以及繁荣房地产市场的舞台上又扮演着极其重要的角色。
预售融资“四两拨千斤”
商品房预售目前是开发商融资最有效的一种手段。
1993年，广东省商品房预售条件是：“投入房屋建设资金达投资总额20%以上”或“房屋建设项目的基础工程已经完成”，当时开发商的开发资金构成为：自筹资金20%以下、银行融资30%—40%、预售款40%-50%。也就是说，开发项目中，有一半的资金来自于购楼者的“未来钱”，加上银行贷款，开发商自有资金不足20%即可通过卖楼花实行“滚动发展”。
10多年过去后的今天，广东房地产开发项目的资金构成中，除了银行贷款比例有所下降外，预售款所占的比例已达一半。
以2005年为例，广东房地产开发到位资金2102.62亿元，同比增长12.81%，基本与本年完成投资同步。其中，来自购楼者的订金与预付款为985.36亿元，比例高达52.7%。相比之下，银行贷款比例仅占16.73%。而在2004年，全省开发到位资金是1863.8亿元，银行贷款与预售款比例分别是17.9%与51.07%。
这表明，自2003年以后，开发项目中国内贷款所占比重逐步收小，国家紧缩银根政策在继续发挥作用，但是在预售门槛已提得很高的现今，超过一半的资金来自于购楼者。
广东省政府参事室参事、广州大学教授潘蜀建是广东省内最早提出取消商品房预售制度意见的学者之一，他认为，开发项目资金关系主要由两大部分组成，一是以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷；二是商品房购买者通过按揭手续向银行的借贷。该两项共占总资金来源的70%左右，如果加上拖欠款及一些项目的垫资工程，还有些开发商通过流动资金用于支付土地出让金，真正投入项目的自有资金并不如想象的那么大。
近半投诉与卖楼花有关
开发商通过商品房预售解决了融资难题。但是，消费者在预售过程中的投诉却层出不穷。在2001-2004年间，广东省房地产业协会共收到房地产投诉事件1730起，其中涉及房地产预售环节事件共770起，占总数的44%。
调查表明，消费者涉及预售环节的投诉与延期交楼、抵押房再售、烂尾楼、认购定（订）金、延期办房产证及货不对板等有关；而开发商存在变相提前预售、预售广告虚假陈述，政府对预售款监管力度不强、无法确保预售款用于本项目开发等问题。
潘蜀建教授说，任何一个项目一旦进入预售，银行便自开发贷款至营销按揭从头到尾牢牢地拴在项目上，由于地产巨头破产，引发金融危机的案例屡见不鲜。
部分开发商强烈反对
既然已经实行的商品房预售制度在诸多环节产生隐患，那么是不是应该取消预售制度呢？世联地产对取消商品房预售制度做了一个模拟调查，对广州、深圳、东莞、惠州等地的开发商以及政府部门、银行和中介公司等人士进行了专访，对5个城市的600多名消费者发放了问卷，得出如下结论：大部分房地产开发企业强烈反对取消预售制度。万科、金地等开发商认为，取消预售制度将使成本提高，进而影响房价。因为融资时间改变，成本时间拉长，融资成本提高，房地产价格必将上涨。
大多数开发商均认为政府应加强自身建设，履行政府职责，减少管理漏洞。
5个城市的600多份小业主问卷分析表明，52%的小业主愿意买价格较高的现楼，48%的小业主希望买价格较低的楼花；69%的小业主表示能够接受比楼花高5%-10%的现楼价格，43%的小业主希望取消预售，有22%的小业主则希望保留预售。
取消预售将拉高楼价？
省内一位开发商表示，该公司年底预计将有14万平方米商品住宅的入市量，如果立马取消预售，将有一半的面积不能如期开售，其打击将是致命的。
无庸置疑，取消预售制度将对房地产项目和市场产生深远影响，开发商的融资结构将发生彻底改变，利润、成本和售价也有非常明显的改变。
有开发商举例分析：一个占地面积31288平方米的高层住宅项目，规划建设为10栋17－33层高层住宅楼，于2003年5月开工，2005年二季度完工，2004年三季度取得预售许可证销售，实现的销售价格7500元/平方米。项目总投资共计5亿元，其中土地成本占总投资32%，向银行融资1亿元，贷款期限为2年。
在现有预售条件下，以动态回收期为3.05年计算，项目总投资5个亿，其中36%的自有资金，银行融资占20%，预售款占44%，开发商的税前成本利润率为30%。
假如取消预售，在销售价格不变的情况下，开发商的税前利润降为4%；若开发商保持利润不变，楼价则由7500元/平方米提升到8800元/平方米。
世联地产通过现实项目开发模拟，分析取消预售制度对项目开发经济效益的影响。世联的研究成果也证实，在自有资金不变的条件下，向银行融资资金提高35%-40%；一般规模的房地产项目（总建筑面积3-5万平方米），销售价格不变的条件下，项目成本利润降低15%-20%；融资成本提高，同时导致建造成本提高，在确保目前行业25%的平均利润率不变的前提下，商品房销售单价将提高10%-15%。
与此同时，在银行融资变紧的宏观背景下，开发商的自有资金将要求提高一倍，自有资金从现今占总投资的1/3将提高至2/3。
因此，目前取消预售在短期内对房地产市场的影响将集中在市场供给与价格两个方面；短期会导致房地产供应量将减少一半；由于房地产供应总量的减少，而市场刚性需求保持稳定，将会导致房地产价格较快增长。
又由于在项目的投入成本上要求开发商的自有资金的比例大幅提高，最高可能达到66.7%，资金实力不强、开发能力较小的中小企业，将因此被淘汰，或被大型企业兼并，或是重组。
因融资渠道单一需保留？
世联地产受广东建设厅委托而完成的《广东省取消商品房预售制度可行性研究》中称，开发商过度依赖预售制度，重要原因之一是由于国内开发融资的渠道单一，如若政策的突然改变，将使已经建立的链条突然断裂，对房地产产业链的影响极大。
由于目前中国房地产的融资渠道单一，缺乏对市场风险、政策风险的抵抗力。而美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场——房地产抵押贷款的证券化的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。
取消预售制度，在开发商自有资金实力变化不大的情况下，开发商必将寻找新的金融产品来替代和弥补预售款；而房地产市场的需求和对金融政策法规的出台，将会促进新的房地产金融产品的产生。新的融资方式的出现，将促使中国房地产业链的细分、优化和完整。
世联物业建议，预售制度在推动房地产面向市场化以及繁荣房地产市场的舞台上扮演了极为重要的角色，同时也存在着制度执行上的漏洞需要填补，待房地产产业链条完善后，再逐步取消。
[观点PK]
赞成方：停止预售时机已成熟
潘蜀建（广东省政府参事室参事、广州大学教授）
预售制度混淆了在房地产领域中投资和消费的界限，将投资行为的风险转嫁在消费者身上，原本是开发商所存在的问题，现在变成了购房者和政府的关系。
中国房地产业已完成了资本原始积累，成长为不容轻视的巨大资本源，因此停止预售的时机已成熟，其赖以生存的条件已不复存在。日益深化的金融改革，也为取消预售制度提供了条件。
政府应制定一个时间表(如2年或3年)，逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消，实现市场上一手交钱，一手交楼。当然，交楼的同时还应交付包括相关的产权证书等。
反对方：根本问题在于监控
周治平（暨南大学经济系教授）
预售不等于炒楼花，但允许预售和楼花预售转让到什么程度都是房地产市场的调控手段之一。
某外资银行负责人
一家最早进入广州房地产市场的外资银行负责人表示，在香港即使是最大的开发商也要向银行借钱，几乎每一个楼盘都靠卖楼花周转资金，并非每一个企业都有资金能力支持开发全过程。不能因为银行出现坏账，就不让人到银行借钱，同样道理不能因为预售楼出现烂尾，就规定楼建好以后才能卖。
治本的办法还是在于资金监管的方式，金融机构要完善自身做法，有效弥补鉴定中存在的漏洞才是解决问题的关键。
[概念]
卖楼花源自于香港
目前在国内盛行并引起争论的房地产预售制度起源于香港。1954年，香港立信置业公司首先在楼宇未竣工前推出“分层售卖，分期付款”。在完善的律师和公示制度以及房地产行业成熟的规范管理基础上，香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式以法律的形式对楼花预售进行了规定。
1983年，深圳经济特区首推商品房预售概念。1992年，当房地产开发热燃遍全国之际，“楼花”销售也登陆广州。1993年，广东省正式立法推出商品房预售制度。1995年，全国正式对预售制度立法。
在经过10多年的制度建设，房地产开发与市场建设均走全国前列的广东，目前的商品房预售条件为内地最严格：七层及以下的楼宇建筑要完成结构工程并封顶；七层以上楼宇建筑需完成三分之二结构工程才能够被批准入市。
（含辛／编制）
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