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■文/本报记者王蔚
上海徐家汇的新地标——港汇“双塔”，最近不断引来著名跨国企业新客人。昨天，港汇中心二座投资方恒基(中国)投资公司与微软公司在沪签约，微软一举租下3个楼层、5500平方米办公场地，以发展其中国的MSN业务。
据透露，在短短数月内，港汇中心二座出租率已达60%，租金水平从每天每平方米0.8美元攀升至1.2美元，引领徐家汇的甲级写字楼租金水平登上了新台阶。
徐家汇办公楼形成新格局
徐家汇是上海的重要商圈，商业发达、交通便利，但顶级办公楼一直比较稀缺。去年7月港汇“双塔”的竣工，使该地区的甲级办公楼市场新格局形成。“双塔”一座基本满租后，二座成为众多跨国公司追捧的对象，因为此后数年中，在该地区将不会新增大型办公楼。目前，百胜餐饮、百脑汇等跨国企业已经签下租约，面积从几千平方米到上万平方米不等。租户多有外资背景，来自美国、意大利、日本等。
作为香港最大地产发展商之一恒基兆业地产集团的全资子公司，恒基中国对办公楼租赁前景充满信心，预计今年秋季就将满租。而此前恒基毅然“买下”与恒隆集团合资的港汇中心二座，实现独自持有“现房出租”，便成为明智之举。
外资实施长线投资策略
从发展策略看，长期持有办公楼等优质物业，已成为不少海外大型房地产企业的稳健策略。恒基中国执行董事张方明先生表示，恒基对上海房地产市场前景持乐观态度，今后在上海的发展策略，会以长期持有优质办公楼及商业项目为主，以获取稳定的长期收益。其重点投资的优质地块，如上海电视台附近的南京西路688号地块，南京东路、河南路口的155号地块，今年有望启动，恒丰路上的130项目预计于2007年落成。估计这些项目建成后，将提供超过20万平方米的商业及办公楼。
办公楼租售延续走牛行情
综观上海办公楼市场，2003年初回暖后，就进入了长期供不应求的走牛行情，开始吸引海外投资者的目光。继去年高盛收购百腾大厦、德国开放式房地产基金DIFA“下单”华狮中心后，近期众多境外基金对上海甲级办公楼项目跃跃欲试，尤其是一些满租的项目，而且租户的知名度越高越好。
仲量联行中国区董事陈立民先生分析说，近几年将是上海甲级办公物业的“黄金期”，去年甲级办公楼租金上涨了20%，达到每天每平方米1美元，这一增长行情起码将延续到2007年，今明两年的租金水平将分别达到1.2美元和1.4美元，2007年甲级办公楼的市场买卖价将比2006年上涨7成之多。
近期的研究还表明，原先预测的2008年上海甲级办公楼集中推出、供过于求的局面可能不会出现。估计2008年新供应量将在50万平方米，市场供求将基本平衡，甚至还会偏紧，租金水平可能微升。
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