什么样的企业算地产商

　　■一家之言■曹建海

　　3月23日上午我在央视对话栏目作了一期《对话：地产商的社会责任》节目。节目主嘉宾为大连万达集团董事长王健林和知名地产策划人王志纲，次嘉宾除了我之外，另有河南建业集团的董事长胡葆森、搜房网董事长莫天全、阳光100的常务副总经理范小冲。其中一个有意思的地方是，我把王志纲、莫天全都定义为地产商，让他们感到十分不解和委屈。我 感慨的是，即使是这些地产名人，对于开发商和地产商的涵义界定，其实是相当模糊的。因此我认为有必要在此进行澄清，这是我写这篇文章的初衷。

　　什么是地产商？地产商是指那些以地产及地上房屋为经营对象并借以获取利润的商业形态，包括地产金融服务、地产创意策划、地产开发、地产销售、产权交易代理、地产价值评估、地产律师服务、

电子商务、房屋租赁管理、物业管理等一系列商业单位。这些商业单位共同构成了

房地产业（简称地产业）这样一个行业整体概念，大的方面可以划分为房地产开发业和房地产服务业。前者属于以组织管理土地房屋开发建设为主业的企业群体，也就是目前拥有5．9万个企业法人单位的企业群体；后者则属于或者为

开发商提供专业的融资、咨询创意等服务，或者以存量地产房屋的买卖租赁、评估、代理、房屋管理等为经营对象的服务型企业。

　　王志纲算不算地产商？这取决于他本人及他的创意策划公司的大部分业务是不是来自房地产业。根据我对王志纲的了解，他的服务对象主要有两个：一是地方政府，王志刚为它们提供城市创意策划，发掘城市地产价值，提高政府土地出让收入；二是房地产开发商，王志纲介入开发商的产品策划过程，帮助开发商提升地产品牌和获得更高的利润。这样看来，起码在商品房屋开发阶段，王志纲属于为开发商提供策划产品的一个专业化供应商。如同为汽车整车制造商提供汽车电子产品的汽车零部件商一样，王志纲应属于一个为房地产开发商提供集成解决方案的零部件供应商。

　　或许王志纲会为自己辩解，说他和他的工作室的业务收入大部分来自地方政府，而地方政府显然并不属于房地产商。我认为这只是王志纲和地方政府的理解。在我这个搞理论研究的人看来，目前的地方政府就是一个典型的土地商，而且是我国最大的土地供应商，因而完全可以归于房地产业的一个上游环节。地方政府之所以可以归结为地产商，是因为现在的地方政府存在征地—储地—出让的巨大利益机制，激励了地方政府为卖而买的征地行为。

　　当前我国的土地市场可以归结为政府垄断下的市场，这种市场可以分为征地、储备和出让三个环节。其中征用市场是指政府以公共利益的名义，以城市规划为工具，用比较低的价格征用包括商业用地在内的农民集体所有的土地。征地的目的是为了出让，如同商人进货的目的是为了销售一样。农村土地的使用者由于其所有权的虚置和对政府权力的依附性而缺乏自我保护能力，由此形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差。据估计，从改革开放开始到2003年底，这种剪刀差已经累计高达2．5万亿元，加剧了城乡收入差距的扩大和农民的贫困化。

　　政府储备土地名义上是为了进行宏观调控，实际上储备阶段往往是土地升值的过程，储备周期的长短取决于出让收益与土地储备成本之间的利润。

　　土地出让是政府市场行为前期环节的最后阶段，如果剔除腐败因素，政府还是有动力采取招标、拍卖方式的，但考虑到工业用地的长期性及其对政绩、就业等综合利益的影响，采取差别地价对地方政府而言是合理的，由此必然推动以地方政府为主导的建设活动。现在一些人把协议出让看作是非市场化行为，而把招标拍卖看成是土地的市场化行为，这是对市场化的重大误解。市场化的前提是生产要素的市场化，即能够从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖，这是除极少数国家外世界上绝大部分国家的基本惯例。现在的一个矛盾是，如果地方政府采取最严格的方式拍卖土地，将会导致社会财富向政府层面、开发商和拥有多套住房的社会阶层迅速集中，在税收增长超过ＧＤＰ增长速度的情况下，将会加大企业的经营成本和居民的生活成本，并诱发地价暴涨、失业增加等宏观经济问题，这是市场经济条件下理性的政府最应当回避的。

　　可见，王志纲的服务对象90％以上都是地产商，其实他自己也是一个不折不扣的地产商。当一个地产商没有什么不好，特别是当一个地产策划商，我认为是一种比较光荣的地产商。但王志纲最主要的问题是，他把自己当成了一个“与狼共舞”、“出污泥而不染”的“披着狼皮的羊”，是一个冷静的、公正的行业观察者和有“大智慧”者。我感到不能理解的是，这样一个在很大程度上依靠开发商吃饭的商人，又能在怎样的程度上观察和批评房地产行业呢？如果说王志纲观察的是地方政府和开发商什么时候能给他一个更大的单子，我以为应该更令人信服一些。可能有人会因此而质疑我，说我仅凭王志纲的职业就否定了他作为公正者的立场。但作为一个更外围的观察者，我是把王志纲和其他公认的地产商放在一起观察的。我的一个发现是，王志纲不论是作为“经营城市”理念的提出者，还是作为开发商项目策划的执行者，他的工作结果是使得地方政府和开发商都赚取了更多的利益，可见他与我定义的上述两种地产商，无论在利益立场上还是行动方向上都是完全一致的，这又怎么能称得上是一个独立的观察者呢？

　　关于王志纲是不是他的追随者所说的有“大智慧”者，我表示怀疑。王志纲工作的结果是让地方政府和开发商更富有了，而地方政府和开发商在房地产开发过程中显然从农民、城市被拆迁居民以及购房者手中制度性地转移了不少财富。王志纲可以说起了一个“增强器”的作用，他从地方政府和开发商那里“分享”一部分“出主意”的利润可以说是应该的。我感到不能理解的是，这样一个为强者筹算弱者财富的咨询者，还要把自己打扮成一个“大智慧”者，实在是有些好笑了。在我的心目中，“大智慧”者是以普渡众生为己任的，他们从不为名利所累，敢于为众生舍弃自己的身体和财富。王志纲的最大错误是误以为通过他的策划可以迅速创造财富，财富可以从天而降而不损害任何人的利益，这是他的盲区。我的一个观点是：“有人暴富就有人被掠夺。”帮助强势的暴富者掠夺众多的弱势群体，我看不出有什么“大智慧”，甚至连“小智慧”也看不到。所以，商人就是商人，不能一只手数着从掠夺者手中分到的钱，另一只手还要标榜自己多么体恤民情、心系苍生。

　　莫天全先生对我把他也说成是地产商感到非常惊讶，说是第一次听到有人也把他当成地产商。我认为莫先生完全是被民众对开发商的敌意吓坏了，惟恐把民众的怒火引到自己身上，这个顾虑大可不必有。如前所述，开发商和地产商是具有不同内涵和外延的两个概念。其中开发商只是一个小概念，地产商则是一个包括开发商和地产服务商的大概念。搜房网就是一个以房地产信息和房地产交易为经营对象的信息服务企业，属于专业的房地产ＩＴ服务企业。这种地产服务企业以自己的服务获得应得的报酬，本身没有什么不好。为什么不能把莫先生归类到ＩＴ行业呢？是因为像用友、金蝶这样的软件提供商的服务对象在行业上是不确定的，而搜房网则完全是以房屋信息和交易为服务对象的，属于不折不扣的地产服务商。

　　中国的房地产业目前存在的问题，是开发业比重偏大而地产服务业比重偏小。根据第一次全国经济普查主要数据公报（第3号），2004年末，全国共有房地产企业法人单位12．9万个，就业人员396．3万人，其中房地产开发经营业企业法人单位5．9万家，就业人员158．5万人；2004年末，房地产业企业法人单位主营业务收入14，740．6亿元，利润总额1，225．5亿元，其中房地产开发经营业主营业务收入为13，315亿元，实现利润1，035．2亿元。从这些数据可以看出，占房地产全行业就业人数40％的房地产开发经营业的主营业务收入和利润分别占据了全行业的90．33％和84．47％，开发经营业人均实现主营业务收入和利润分别为地产服务业的14倍和8倍，这还没有把开发经营商通过握有物业形成的利润和大量隐瞒的利润包括在内。

　　可见，目前我国的房地产业是一个畸形的行业，表现为开发经营业畸大而地产服务业畸小。原因在于，现行的城市建设开发体制使开发经营企业成为房地产开发的惟一环节，为开发企业以“大业主”的身份谋取土地增值和“小业主”利益创造了充足的条件，从而使开发企业整体性地获得了过多的行业超额利润。这种结构的房地产业是没有什么前景的！在我看来，这种结构的房地产业附加值越高、上缴的税收越多，对社会的危害就越大，对公众利益的剥夺就越严重。这是因为，开发商并不是以服务者、代理者的身份充分竞争以获取市场机会，而是一个可以任意剥夺利益相关者财富的行业垄断者。现在我国的人均房屋面积已经很大了，以现有房屋为经营对象的房地产服务业的前景非常广阔，这是我国房地产业发展的基本方向。

　　我的基本观点是，政府要营造一个以公众自主建房模式为主的强大竞争力量，迫使开发商在竞争公众项目的过程中提供代理开发服务，通过服务收取应得的营业收入，这将使开发商向专业开发服务商、房地产金融服务商、房地产创意策划服务商等领域转型。可以肯定的是，什么时候开发企业真正成为一个充分竞争的地产服务商了，什么时候我国房地产的体制改革和行业结构调整就算真正到位了。

　　（作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）