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业内看法迥异 潜在风险需防
近一个月内，上海中资银行放松个人房贷动作频出，在提高房贷成数、优惠贷款利率等常规“松绑”动作的同时，又推出“双周供”、“宽限期还款”等特种房贷新品，以期止住个人房贷业务不断萎缩的下滑趋势。
3月上旬，上海银行宣布首家推出个人住房贷款宽限期的还款方式。这是继到期一次还本付息、等额本金和等额本息、“双周供”等四种还贷方式之后的又一种个人住房贷款还贷新方式。具体是：个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。宽限期期限分别有12个月、24个月、36个月，目前上海银行首推12个月。经与上海银行建立合作关系的开发商或二手房中介机构引荐以及该行的个人VIP客户，凡个人商业性住房贷款期限超过1年，均可申请还贷宽限期。这一还款方式最大的优势在于，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。
而在此之前，深圳发展银行在上海推出国内首个“双周供”个人住房贷款业务，将按揭贷款的还款方式由原来的每月还款一次改变为每两周一次，每次还款额为原月供的一半。由于本金还款频率加快，可节省客户不少利息。
在银行翻新房贷花样的同时，上海公积金住房贷款也开始“松绑”。从3月1日起，借款人申请住房公积金个人购房贷款，其所购房屋的竣工年限在5年以内(含5年)，参照一手住房的贷款条件，即住房公积金贷款不超过总房价的80%，最长期限为30年。而此前二手房公积金贷款额度规定不超过总房价的7成，最长期限为15年。
这些房贷举措是继2005年末沪上银行突破房贷限制后，瞄准个人住房贷款的又一波宽贷动作。2005年3月底，楼市宏观调控伊始，16家银行曾达成一项“君子协定”：统一将同一借款人申请第一套房最高贷款定为7成，实行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基础上提高首付比例，实行6.12%的基准利率；第三套房最多可贷5成，并上浮贷款利率。而半年后，个人房贷业务的大幅回落，迫使银行开始提高贷款成数、突破贷款利率的限制，放宽房贷。如今，银行松贷则将上述协定彻底瓦解。
上海中资银行个人房贷频出新招徕客的根本原因在于房贷直线下滑。3月14日上海统计局公布金融运行概况显示，2005年上海市住房按揭贷款余额2644.94亿元，增长8.2%，年内新增不足200亿元，同比少增528.69亿元。同期，央行上海总部在今年2月份上海市货币信贷运行情况报告中也指出，上海房贷连续第8个月萎缩，中资银行个人住房贷款大幅减少了36亿元，创下了自去年7月以来的最高纪录。央行上海总部认为，这“对金融机构贷款结构调整较为不利。”
对于银行“托市”会否成功，业内看法迥异。
建设银行上海分行一位从事房贷部的人士说，银行放宽房贷，目标直指未来自住型和长线投资客户，目的在于“回暖”房地产市场，减轻开发商资金链压力，最终避免银行坏账。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，银行松贷“对购房需求不会产生大的影响。”严重的高空置率和供求逆转已经使得上海房地产市场步入了下行通道，但房价却仍在高位盘整。消费者预期普遍看跌，因为觉得价格回调没有到位，持币观望尚未改观。即便有巨额银行资金支撑，仍难力挽楼市低迷。
一些人士认为，松贷可能导致银行个人住房不良贷款率上升。上海银监局公布的《2005年房地产信贷报告》显示，2005年末，房地产贷款出现连续三个月以上违约的自然人客户数和违约笔数，与上年末相比，增幅均在50%以上。
毫无疑问，如果住房价格持续下跌而引发个人住房贷款风险并导致抵押物贬值，则银行进入楼市的资金愈多——无论以开发贷款的形式直接进入，还是以个人按揭贷款的方式间接进入，其潜在的风险也就愈大。
本报记者 徐寿松 实习生 卢铮
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