重构房地产市场规则

　　■本报记者章剑锋

　　鲁景义一直相信，中国的房地产市场正陷入由开发商与相关利益机构制造的共同阴谋之中，其表现形式是，一种不公平的市场单边交易规则正导致购房者的话语权不断丧失，致使“以卖方为主导”的市场交易格局牢不可破。

　　“比如按建筑面积卖房，这就是一种规则，只有开发商心里明白他的面积到底是多少，消费者完全没有能力去做出一个量的核准，能做到也不起效用；卖期房又是一边倒的规则，这种荒唐的规则决定了购房者的弱势命运与生存环境。”

　　他说，购房者已经被极度边缘化，他们只能在开发商制定的规则下生存，没有能力对此发起挑战。而这种后果无疑是危险的，社会资源配置被严重扭曲，行业空间极度混沌，大量投机资本、项目公司存在着，各个利益集团疯狂博弈，形成对市场的掠夺性开发，这不是简单的调控所能化解。

　　他对

中国经济时报记者说，“现在需要一种有效的、温和的、渐进的市场改革方式出现。”

　　重构规则的尝试

　　鲁景义从事过

房地产开发，后来退出了。从去年开始，这位富有的人试图找到一种能令中国购房者参与制定市场规则、同时获得其他权利满足的途径。但是到现在为止，他还没有成功。

　　去年冬天，第六届中国住交会在上海召开，鲁景义带领他的团队从北京赶往上海。在上海，鲁对开发商们展开了一系列攻势，调动在上海的所有能用资源进行“购房者讲坛”的设计与筹备，他的团队渗透进住交会每个角落里，传递着他给开发商的公开信件和批判文字。

　　鲁景义说，现在，开发商的单极发展模式不利于中国房地产的发展，也无法体现公平与效益。市场需要有一个维护秩序的人，他希望能为购房者代言并维护他们的权益。

　　在沈阳做过两年房地产的鲁景义，对房地产市场深层次现状了如指掌，他同时表示担忧，“之所以很多企业能一直存活着，是因为暴利空间在养活着他们。”

　　他说，开发商的暴利取决于他们的垄断地位，这种地位造成了单边规则的出现与权力、资源一边倒状况的发生。在信息层面，开发商与消费者处于完全不对称地位，专家、部门、甚至某些官员的声音都向开发商倾斜。开发商同时与社会上大的利益集团结成利益共同体，进一步挤压了购房者的表述空间。

　　鲁景义的团队近期提出了他们找到的一套解决模式，那就是“订单地产”。在目前的宏观政策下，开发商想从银行或借助信托已很难融资。鲁景义的团队计划，可以将订单购房客户集合成信托基金，然后作为股本补充开发商所需的资金注入，项目就会顺利启动。购房者作为投资人，全程参与开发，后期可以通过舍弃相应分红的方式，获得低价商品房。

　　不过，分析师认为，这种模式虽然可以令购房者成为传统商品房开发的主人，对旧有规则确是一种更替，但一个前提是，必须获得开发商的认可和支持，否则不可能成为现实。

　　同时，分析师说，鲁的计划还需要通过协调好多方面的利益分配与信任机制，才能完全展开。在分析师看来，这几乎是一个不可能。鲁本人也认为，这需要时间和条件。事实上，他眼下正在东北地区尝试推广这种模式。

　　购房者何时不再弱势？

　　尽管这种尝试不被分析师所看好，但是鲁景义认为，如果能够推出第一个案例，购房者将可以摆脱过去那种对自己的命运无能为力的被动地位。

　　他说，“我们要求开发商摒弃暴利，要求开发商给予消费者话语权，要求共同制定公平的市场规则和透明的市场信息。”

　　出乎意料，这种要求获得了分析师们的广泛认同和支持，他们承认，现有的市场规则的确应该遭到抛弃，并进行根本性改革。如果允许并纵容现有的市场规则无序运行，购房者将无一例外会受到开发商及许多规则维护部门的“瓜分”。

　　面对糟糕的交易环境，本月早些时候，中国消费者协会和中国房地产业协会联合进行过一次房地产业的诚信评选，他们选择了八件诚信案例加以推荐，希望能够起到示范作用。

　　不过，中消协的一位官员说，眼下房地产行业的侵权现象依然严重，从消费者协会接到的投诉显示，仍然有相当的开发企业，无论是在广告、合同，还是售后处理商品房的一些质量问题上，仍然存在着以强欺弱的现象，“也就是说，以强制的手段，格式合同条款的方式来限制消费者的权利。”

　　在更早的时候，中国消费者协会通过官方网站披露了过去一年他们受理的投诉情况，房屋及

装修建材类投诉由2004年的45667件下降到了40325件，被放置在投诉变化表里。虽然有所下降，不过，这些数据并不包括那些没有通过投诉到消协就直接维权或上访的。

　　因此，中消协那位官员对此次诚信评选表示怀疑，因为这些诚信事件本来就是房地产商应该做到的，但是现在却被选出来表彰，他说，“对于这个评选，我不知道是高兴还是无奈。”

　　分析师李小林说，在未来相当长一段时期内，不公平和不合理的规则会一直存在，由开发商、建设部门、银行等成员共同助力的“瓜分”行为也会持续下去。因为眼下的市场是一个供需关系倒置的市场，这时候，一定是需求大的一方成为弱势群体，“任何市场概莫能外，”他说。

　　“是否需要一套合理科学的规则？肯定是需要的”，李小林说，不过，他没有给出解决的办法。他表示，交易的公平只能是体现在相对市场里的相对公平，如果要强调绝对公平，则必须是在完全市场中，在供需对等的情况下，才能真正实现公平。

　　此外，一些悲观的分析师甚至不认为中国房地产市场现有的规则能够得到彻底改变，浙江大学公共管理学院苏振华博士对本报记者说，他几乎看不出在现有的状况下谈论变革市场规则有什么实际意义。苏振华说，无论在制度层面还是在技术层面，都导致了公平规则的出现缺乏现实支撑基础。

　　他说，在制度上，政府作为规则的制定者没有很好地履行职责，连一项住房救助机制都没有建立：在技术层面，要实现公正的交易规则，首先要使产品信息完全公开不得欺诈、市场供应方充分竞争、交易双方自由选择。其中最为重要的一点在于，只有卖方之间的充分竞争才可能实现买方的自由选择，而只有自由选择，才可能确立购房者的主导地位。但这些都没有成为现实。