北京交叉线说明什么

http://finance.sina.com.cn 2006年03月29日 00:00 中华工商时报

　　进入2006年，无论是北京，还是全国大部分重点城市，房价一直在持续上涨。

　　但是，具体到北京的房地产市场，却出现了另外一个重大变化：在房价持续上涨的同时，2006年前两个月，北京房地产市场的交易量以惊人的速度，轰然下坠。

　　房价持续上涨的长阳线和交易量突然下坠的短阴线同时出现，笔者将之称为“北京

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交叉线。

　　之所以叫做北京交叉线，主要是因为笔者搜集到的资料，不足以证实这种交叉线是北京仅有还是全国性的。另外，北京交叉线是春节期间的特有现象还是房地产调控大背景的反映，也有待进一步考察论证。但无论如何，北京交叉线的出现，对房地产市场是有警示意义的。

　　先说一下成交量下降这条短阴线。

　　根据统计，2005年10月，北京市商品住宅预售登记面积为1900909平方米，11月为2109402平方米，12月为2341225平方米，2006年1月为1597430平方米，2月为1090384平方米。

　　从以上数字可以看出，2005年10月、11月、12月，北京商品住宅的成交量是持续攀升的。但是，2006年1月，成交量突然由前一个月的234万平方米下降到159万平方米，2月又继续降至109万平方米。具体而言，2006年1月与2005年12月相比，下降了31％；2006年2月与1月相比，又下降了31％。2006年2月与2005年12月的高峰相比，商品住宅销售下降了53．4％。

　　再看

房价上涨这条长阳线。

　　据北京

房地产交易管理网发布的有关数据，2006年1月和2月，北京市商品住宅预售交易平均价格为每平方米6776元，与去年同期相比上涨了997元，涨幅为17．3％。

　　与以上同比数据相比，逐月相比的环比数据才更有意义，不过笔者没有搜集到这方面的数据。但是，全国性的数据可以作为参考。根据国家统计局的监测，2月份，我国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0．7％。

　　参考全国性的环比数据，加上北京同比17．3％的数据，我们可以这样判定，北京房价的环比数据，也就是每个月与上个月相比之后的数据，大概不会超过2％。

　　再分析一下北京交叉线的特点及其形成原因。

　　这条交叉线的最大特点，就是房价上涨的长阳线是一条温和的、涨幅缓慢的阳线，而交易量下降的短阴线却幅度很大。逐月相比，房价涨幅不超过2％，交易量降幅却达到了31％，两者之间相差15倍之多。

　　为什么会这样？

　　也许有人会说，每年的1月、2月是一段特殊的日子，这期间适逢元旦春节两个节日，老百姓放假过年，房地产公司也放假过年，成交量当然就少了。

　　这样的说法，也许有一定的道理，但在笔者看来，两个月之内成交量缩水超过一半，恐怕不仅仅与放假过年有关，与今年过年的氛围也应该有关系。要知道，2006年的春节和以往不一样。这是2005年房地产市场调控之后的第一个春节。在这期间，无论是亲朋好友之间的聚会，还是媒体舆论的总结分析，房地产是个热点。而就在这种氛围中，至少消费者通过节日期间的观察、讨论、交流，清醒了许多。本来在春节前拿到的奖金、分红，和一年到头的积攒，往外掏时，也谨慎了许多。

　　这应该是北京交叉线出现的最主要的原因。交易量缩水一半，也可以理解为购房者减少了一半。购房者为什么减少了一半，因为他们理智了、清醒了、谨慎了。

　　与交易量减少一半相比，北京的房地产市场正处在大放量的关头。有数据显示，2006年北京新开楼盘面积将超过2500万平方米，另外还有一些存量楼盘，这个数据与2月份109万平方米的交易量相比，悬殊至少超过1倍。按照2月份的成交量计算，北京市场2006年的房子，两年也卖不完。

　　那么，为什么房价还在上涨。

　　笔者认为，房价的上涨有非常强劲的内外动力（今后笔者将专文分析），但是，和2002年至2005年期间相比，房价上涨走势放缓是一个不争的事实。这一点大家必须认识到。

　　北京交叉线至少说明了一个问题，在北京的房地产市场，理性的回归已是大势所趋，因为消费者理性了。

　　消费者是上帝。消费者的理性，是一个市场持续健康发展的基础。（29G7）

爱问(iAsk.com)

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