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现在，在广州市内买到一套心水楼并非易事，购楼者不但要面对每周都在变动的楼价，而且对热门楼盘还要接受“手快有手慢无”的市场缺货现实，以至于不少中介人士向记者表示，熟客买楼找关系，以前是谈“折头”，希望争取楼价优惠；而现在，更多的是祈求优先选楼，能买到一套心仪单元就心满意足。
不可否认，广州房地产市场已经转变为卖方市场。自从上世纪90年代初实施宏观调
控，买方“主导”市场约10年时间之后，交易的双方关系再次发生逆转，开发商重新掌控市场。这一变化自2004年、特别是去年10月份以后表现愈发明显。
广州市土地供应总量充裕，但住宅上市量却逐年下降。对这一奇特矛盾，有专家认为，这是因为土地供应结构中商务用地比例过大所致，要解决供求之间日渐加大的矛盾，缓解近两年大步攀爬的楼价升幅，关键是适当增加住宅土地投放量。
住宅供求距离逐年拉大
根据合富地产的研究结果，自2001年起，广州市每年的住宅供应量均少于需求量，供求之间的距离逐年拉大，特别是进入2003年以后，市场消化率一直处在120%以上。也就是说，市场上的供应总量已不能满足消费需求。
占全市一手楼交易总量约八成的原老八区，供应量下降趋势使这一矛盾加剧。
以近年来推盘量居老城区首位的海珠区为例。2005年全年，全区预售商品住宅供应面积156.55万平方米，成交面积210.69万平方米，市场消化率134.6%。
2004年与2005年两年中，原老八区新增商品房供应量共约870万平方米，而市场吸纳量却高达1280万平方米左右，以至于市场中积压多年的空置房也趁势突围。纵观这两年的广州市场，消化率大幅增加，供求矛盾愈发突出。除了个别问题楼盘外，曾经困扰开发商多年的“卖楼难”已成为过去。
商品房近年供应量逐年减少，有人将商品房供应量不足归咎于开发商惜售抬价。但事实上，开发商在建规模不能适应市场需求，今年的商品房入市量依然未能乐观。
据广州市统计局新近发布的《2005年房地产开发投资简况》，广州市去年商品房新开工面积1037.99万平方米，同比下降27.8%；其中住宅新开工面积为835.20万平方米，同比下降22.2%。另外，住宅的竣工面积也有所减少。2005年商品房屋竣工面积826.69万平方米，同比下降17.7%；其中住宅房屋664.25万平方米，同比下降16.6%。这意味，今年广州市住宅供应仍将短缺。
另据合富地产的数据，从2005年1-9月房地产开发项目的分布地域看，房地产开发区域不断外扩，老城区除海珠区略有2.6%增长，天河区为-2.9%略有减少外，老八区中六个区的施工面积均大幅减少，其中幅度最大的原东山区降低约30%，土地资源较为丰富的芳村区也减少了约17%。施工面积的减少，造成了老城区商品房供应量也随之紧缩。
住宅用地供应仍然不足
楼市开发大幅“减产”，与住宅用地供应量从2003年开始大幅减少不无关系。
从政府有关部门公布的数据看，广州市的开发用地供应充裕。但有专家分析，土地供应结构中，商品住宅用地量所占比例不高，与市场需求不成比例。因而在政府的土地供应政策和金融政策影响下，一手楼供应量不足的矛盾不能缓解。
以2003-2005年期间土地一级市场公开出让的情况为例，政府“招、拍、挂”形式共出让土地面积90万平方米，总建筑面积344万平方米。而且土地出让以商业办公用地为主，住宅性质用地可建筑总面积仅106.8万平方米，只占总出让可建筑面积的31%。而其中，传统老城区东山、越秀、荔湾、海珠四区的住宅用地新增供应只占133。
尽管政府有关部门并不认同“住宅用地供应量偏少”这一观点，但开发商拿地越来越困难、开发成本也随之大幅增加已是不争的事实。有开发商表示，广州市不断刷新土地成交价记录，其实最终还是由购楼者“买单”。
有专家建议，政府增加土地供应量，同样也要讲究“有效供应”，针对市场需求有的放矢投放不同用途的土地。
当然，老城区内土地资源稀缺，同时旧城改造的思路是抽疏人口密度，不能沿用商品房开发的办法，应向交通网络日益完善的城市周边发展居住区。
有分析表明，越秀、东山、荔湾区人口稠密，例如，最受购楼者追捧的东山区，人口密度已达37164人3平方公里；近年推盘数量最大的海珠区，现时的人口密度也在9288人3平方公里，而10区的人口平均密度只是1582人／平方公里。
本版撰文记者殷小杰
（Robby／编制）
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