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问：本公司属中小型企业，长期租用东山区某一办公楼作为营业场所，与房屋业主签了5年期的租赁合同，最近即将到期。本来，合同约定期满后承租人享有优先承租的权利，但几天前业主突然通知要收回房屋进行重新装修，要求我公司租赁期满后立即迁走。因为一直没有另找办公场所的准备，所以公司现在面临短期内寻找替换办公场所的难题。时间紧迫，公司几乎动员了所有行政部员工四处寻找面积和价格都符合要求的办公楼。恰巧，附近一栋写字楼顶层正在招租，面积、价格条件与现在使用的房屋都很接近，但美中不足的是顶楼有小
部分面积的建筑从建材上看比较简陋，怀疑是业主自行搭建的违章建筑。请问：1、原业主曾经承诺给本公司的优先承租权现在无法兑现，我公司作为承租人有权要求业主作一定的补偿吗？2、公司有什么途径能了解顶层的部分建筑是否属于违章建筑？3、如果怀疑属实，业主可以出租这部分违章建筑吗？我公司在承租时能否要求业主将这部分建筑从租赁面积中扣除？
潘军颜律师（广东伯方律师事务所）：虽然原租赁合同约定了承租人享有优先承租（即续租）的权利，但其实现的前提是该租赁房屋在原租期届满后仍用作出租。如果原出租方不将房屋出租而改为自用，则承租方享受优先承租的前提就不存在了。如出现这种情形，承租方应在租期届满后按时迁出，并且无权要求出租方对此进行补偿。
至于确认租赁房屋是否属于违章建筑，可以通过房屋登记状况来进行判断。根据我国实施的房地产登记制度，无论是新建还是改建的房产都需向房地产行政管理部门办理登记手续。所以，承租方可以要求出租方出示该租赁房屋的产权凭证，如果房产登记内容及图示并无包括该部分建筑，则可以确定其为违章建筑。为确保资料真实，承租方应向房地产行政管理部门查询并核对出租方提供的登记资料。
广州市人民政府2005年制定并实施的《广州市房屋租赁管理规定》第九条明确了具有下列情形之一的房屋，不得出租：(一)未取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；(二)权属有争议的；(三)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(四)共有的房屋，未经其他共有人书面同意的；(五)属于违法建设的；(六)属于危险房屋的；(七)不符合消防安全标准的；(八)已发布房屋拆迁公告的；(九)其它法律、法规、规章禁止的。同时，该《管理规定》第二十七条也进一步规定了对出租人将不得出租的房屋出租的相应处罚，其中出租人是自然人的，由区、县级市房地产行政主管部门处以10000元罚款，相关行政主管部门还可给予其他形式的行政处罚。从以上规定可见，对属于违法建设的违章建筑，出租人不得将其出租。因此，承租方在签订租赁合同时有权要求业主将违章建筑部分从租赁面积中扣除。
（Robby／编制）
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