天津楼市即将迎来盘整期

　　进入3月后，各房地产项目纷纷开工、复工，天津楼市即将重新迎来开盘高峰。市建委公布的数据显示，今年本市房地产投资额将达400亿元，新开工项目将达2000万平方米，市场供应量迅速释放，也意味着今年天津楼市竞争将进入白热化阶段。业内人士认为，在经历了2003年的崛起、2004年的火爆、2005年的迷茫之后，今年天津楼市即将迎来盘整期。

　　供应

　　开工量增25% 楼市全线开花

　　按照建委计划，今年房地产新开工项目计划比去年增长25%，其中新开工住宅1600万平方米，加上去年的留转施工项目，今年在施住宅面积将比去年增加400万平方米左右，创历史最高。

　　东部：卫国道上太阳城五期、百合春天、阳光星期八二期、泰达建设中山门项目今年都将进入市场；东丽湖造镇仍将继续，张贵庄新市镇计划也将启动。

　　西部：外环外，西部新城建设全面展开，假日风景、水语花城二期销售，大地十二城、华亭佳园年内开盘；外环内，万科长江道冶金研究所项目年内上市，格调春天、津河壹号、山水颐园项目开始销售后续产品。

　　南部：大梅江板块依旧是重点，华厦津典、依云小镇、海逸长洲、卡梅尔、天鹅湖、水岸公馆继续比拼，弘泽梅江项目、浩天红了·天娇今年也将加入战团；南部快速路沿线，除原有的阳光100、俊城浅水湾、金厦新都庄园外，天房将在王兰庄开发一个45万平方米住宅项目；外环外，双港金地格林世界二季度开盘，玛歌庄园、领世郡、洛卡小镇继续销售，合生和立达大任庄两个项目也有望亮相。

　　北部：首创瑞景项目一期二季度开盘，三岔河口万通新城国际和广洋金领国际两大高档项目年内开盘，河北区金钟河大街沿线春和景明、爱家星河国际、北斗星城等项目也都会入市。

　　市中心：老城厢竞争最为激烈，富力城二期上市，后现代城、上投10号地项目、静安14号地项目都将在年内开盘；北部，海河大道二期下半年开盘，合生海河高层今年亮相；南部，天塔道弘泽项目目前已经动工，英郡将开二期；西康路上，犀地、赛顿两个高档项目继续销售，招商地产电话设备厂项目年内将亮相。

　　深层

　　需求有望缓解 结构矛盾依旧

　　“2004年，天津市普通住宅成交面积1290万平方米，去年成交1000万平方米左右，而今年住宅新开工面积为1600万平方米，这一数字还是比较大的。”天津中原研究部经理梁美娜对记者说。她认为，2004年天津楼市那么高的成交量是反常的，每年天津市正常商品房需求量应该是1000万平方米左右。如果今年计划新开工住宅项目都能够尽快上市，那么将极大缓解市场的旺盛需求。

　　天津市房协研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录则认为，2005年天津房地产市场实际上存在一定缺口。全年商品房市场供给量约在780万至800万平方米区间，这一数据少于预测的年内商品房销售量1032万平方米，缺口在230万至250万平方米区间。加上1991年以来市场未销售、结转下来的144万平方米，也算作2005年的有效供给，仍存在商品住宅供给缺口约156万平方米。

　　“以上数据是从市场整体供需计算得出的，但如果深入分析就会发现，大量供不应求的住宅都集中于中低价位，中高档房却严重供大于求。目前天津房地产市场结构性矛盾依旧十分突出。”刘玉录说。

　　市场现状也证明了这一观点。本报联合天津中原所做的购房需求调查显示，消费者对总价40至50万元住宅的需求比重已由2005年春季房交会时的59％上升到目前的63.7％。而宇轩顾问对目前天津房地产市场中在售的108个楼盘进行的统计显示，5000元／平方米以下楼盘仅占总量的28％，也就是说，有72％的楼盘销售价格在5000元／平方米以上，其中7000元／平方米以上的楼盘所占比例竟然达到32％，这一数字比5000元／平方米以下楼盘的供应量还高。

　　趋势

　　盘整即将展开 百姓要有取舍

　　梁美娜认为，今年市场整体形势比较严峻，尽管有关部门采取很多措施提高普通商品房及

经济适用房的开发比重，以缓解市场需求结构矛盾，但短期内效果不会明显。而今年本市即将上市的新项目中，大部分依旧定位于中高端，因此竞争肯定会异常惨烈，开发商也不会再像几年前那么舒服了。

　　天津万科长江道项目经理宋哲也持相同观点。他认为，天津楼市大趋势整体看好，原因有二：一是滨海新区概念已经被市场各方接受，这将带来大量外来投资和人口；二是未来几年天津市政建设力度依旧很大，而1元钱的市政投资会带来4元钱的楼市需求。但绝不可能再出现2004年那样的火爆场面了。

　　“今年市场肯定会更趋理性，进入相对平稳的盘整期。”宋哲说，“新盘供应量增加，购房者可挑选余地将越来越大，开发商销售节奏也会趋缓。这种情况下，就要看开发商的品牌效应、操作水平、市场口碑等综合实力了。那些地段好、品牌强、产品差异大的楼盘，依旧会受到市场欢迎，而一些质次价高的楼盘则相当危险。”

　　事实上，一些细微变化已经开始出现。一方面，楼盘品质正在悄然提升，精

装修、景观设计、建筑品质、物业配套等元素越来越被各项目重视；另一方面，

户型控制已成为开发商首先考虑的问题，市场主力户型面积较前些年已经下降了近20平方米。

　　专家建议，在盘整期内理性购房更加重要，过去“拣到篮子里就是菜”的心理应该抛弃。在考虑是否需要购房、究竟选择什么项目时，应从自身实际需求、消费能力出发有所取舍，学会适度合理消费，并把考察重点放在产品品质和性价比上，而不能像过去那样被概念和炒作“忽悠”。