三联房地产模式转型舍大求小

　　收起造城旧旗打出中介新牌

　　3月18日，由三联集团与21世纪不动产合资成立的房产经纪公司在济南隆重举行加盟店集中开业仪式。三联集团如此大张旗鼓让诸多应邀而来的记者颇感诧异。

　　在三联集团总裁于其华看来，本次活动的重要性在于它是三联“造城”模式的深入 和延续。在业内人士的眼里，此举更像是三联“造城”模式逐渐转型为“中介经营”的信号。

　　“造城”造得好辛苦

　　上世纪90年代中期，三联集团大规模、高起点地进入城建领域，摸索出了“连片综合开发”的城建新模式，三联集团董事长张继升将这种模式称之为“造城”。首个“造城”项目是前几年连获“中国名盘”称号的阳光舜城，张继升将一个“都市乡村”改造为济南的标杆社区。

　　张继升“造城”的辉煌时期是在2004

　　年。在当年的中国首届“地博会”上，张继升一举夺得“2004年度推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”和“中国城市运营50强”两项桂冠。同样是在2004年，国家出台了农业用地开发审批的大限，收紧了农业用地用于商业开发的口袋。从那以后，外界一直没有三联集团关于“造城”进展的确切消息。在国家土地政策与大规模“造城”模式背道而驰的背景下，外界对三联“造城”的传言四起，种种都对三联不利。

　　在加盟店集中开业仪式上，记者在公开的场合又听到了三联对于“造城”的描述，并且极其低调，和15家加盟店集中开业的“小题大做”形成鲜明的对比。为了营造气势，新加盟的15个连锁店人员倾巢出动，集体发布了“不赚差价、产权明晰、过户迅速、魅力服务”等六大内容的竞争杀手锏。

　　于其华在成立仪式上说，三联城建是以“造城”为战略的城市综合运营商，城市运营不仅仅是

房地产开发，也包括不动产领域的相关业务和服务。此次联手21世纪不动产就是“造城”战略的深入和延续。

　　业内人士认为，三联这几年“造城”之路走得并不轻松，尤其这几年国家收紧农业用地商业开发的口袋，让三联的“造城”模式时常处于究竟是否合法的舆论旋涡。从上世纪90年代中期到现在，三联的“造城”模式经历了国家大力支持到严格调控的转变。这让张继升大规模连片开发的“造城”模式面临着较大考验。

　　借力转型还是“借壳入市”

　　三联此次的合作对象———21世纪不动产为

世界500强企业美国胜腾集团旗下的支柱企业，被美国权威市场调查分析顾问威林国际评为全球知名度最高、涵盖面最广、客户推荐度最高的不动产经纪品牌，目前拥有遍布全球42个国家和地区的7800家特许加盟店，130000名专业经纪人队伍。

　　据了解，为将本次合作顺利推进，三联城建公司董事长助理（现三联房地产经纪公司董事长）专程赴美国对21世纪不动产业务进行了参观考察，得出的结论是，房地产产业真正成熟的标志是存量房交易占市场主导，这一比率在欧美达到了80％－90％。由于目前国内房地产经纪行业发展落后，将来肯定是一个潜力巨大的市场。

　　于其华认为，三联城建作为一个综合城市运营为主的开发公司，进入房产经纪领域也是城建公司的重要内容，并且服务是三联的强项。济南房地产经纪市场广阔，每年大约有近30亿元的市场份额。目前济南市登记在册的经纪公司有200多家，并且普遍规模较小，且交易极不规范，有不少公司常常利用信息不对称来欺骗客户，三联进入房产经纪市场，将用规范化、专业化的阳光服务形成品牌效应，促进整个行业健康发展。

　　记者了解到，三联此次与21世纪合资成立的三联房地产经纪有限公司，是21世纪不动产全国布局的济南区域分部，主要从事房地产特许经营、房地产金融、房地产投资及顾问、房地产衍生服务等四大业务。

　　三联转身缘起知难而退

　　三联集团合资合作的项目也不少，如此这么高调运作的项目还是第一次，此次三联集团缘何如此重视和关注？

　　有关人士认为，三联很有可能借力转型，由于这几年的“造城”模式饱受争议，更重要的是遭遇了新时期的政策屏障。在这种情况下，将大规模连片“开发”到大规模

房地产业务“批零”便是一种最为合理的转型。并且，从“造城”到转化为中介经营与三联城建定位的综合城市运营是一致的，并不冲突。

　　在加盟结束后当天，三联的网站便登出了公司内部人士写的宣传稿，题为“牵手世界不动产巨头，三联开启蓝海之梦”的文章，一部分关于“造城”的论述耐人寻味：在土地以科学发展观统领经济、社会、城乡和谐发展的时代背景下，三联集团认识到，中国房地产业已经步入“工业经济时代”。这一模式的最大特点是规模化、大批量生产和销售。在顾客需求日益个性化、多样化时代，这种模式弊端开始显露，更重要的这种发展模式主要依赖不可再生的土地资源。在国家政策变化、土地供应趋紧的情况下，这一发展模式同样是不可持续的。面对即将到来的服务经济时代，三联集团开始酝酿重构产业链，发掘新的价值源。（22B1）