地产企业不享受新办企业税收优惠

　　国家税务总局调整房地产开发企业所得税征管办法

　　地产企业不享受新办企业税收优惠

　　【据新华社电】（记者陈二厚）国家税务总局日前下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号），自今年1月1日起执行； 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号）同时废止。税务总局有关负责人20日透露，新规定主要在9个方面进行了调整。其中，对新办房地产企业减免税作了限制尤为引人瞩目。

　　据了解，目前

房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发［2006］31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

　　新规定也对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发［2006］31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为

经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3％，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

　　规定了开发产品的完工标准。国税发［2006］31号文规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。

　　对开发产品计税成本标准作了原则规定。新规定规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。

　　规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。新规定规定，属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

　　对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照新规定，新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。

　　对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定。国税发［2006］31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。

　　增加了防止资本弱化和关联交易的规定。新规定规定，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50％以内（含50％）的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50％的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。

　　对房地产企业税收征管方式提出了新要求。新规定规定对房地产开发企业不得事先按核定征收方式征收、管理企业所得税。