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精致“巧户型”走俏今春楼市


http://finance.sina.com.cn 2006年03月20日 10:24 今晚报

  今春楼市无疑是属于那些面积不大、总价较低但设计合理紧凑、功能齐全的“巧户型”的。据了解,即将在第二季度上市的首创瑞景项目、后现代城、新逸嘉、东丽湖·万科城二期、大地十二城等新项目,主力户型都控制在80至120平方米区间;卡梅尔、海河大道等高端项目也纷纷推出紧凑的120平方米三室户型;再加上之前已上市、主打80至120平方米户型的水语花城、百合春天、奥林匹克花园二期等老项目,表明天津楼市正逐渐从单纯“小户型时代”步入更精致的“巧户型时代”。

  需求引导户型更精巧

  很多大城市在保证功能性和舒适性的前提下,尽可能压缩户型面积已经成为一种必然趋势。以香港为例,60多平方米可以做出小两居,100多平方米可以做出四居。而在日本及德国等国家,城市中心区住宅也多以70至80平方米为主。天津前几年户型做得比较充分,原因在于整体

房价较低。近些年价格迅速攀升,已接近消费者所能承受的极限。最大限度压缩户型面积已成为市场共识。

  天津市方标建筑设计有限公司董事、国家一级注册建筑师沈勇嵬表示,设计80平方米的两室和100平方米的三室在技术上并不存在障碍,关键要看市场需求。近两年百姓需求发生改变,主流住宅市场中同样面积如果能够多设计出一个厅室空间,那将会具有相当大的竞争力。

  本报联合天津中原所作的消费者需求调查也显示,选择两室者中,有36%愿意购买76至90平方米的小两室;选择三室者中,有32%愿意购买105至120平方米的小三室。因此可以看出,目前在市场上,面积不大但设计合理紧凑、功能齐全,在有限空间之内把生活、工作等所有日常功能安排到位的、合理的“巧户型”最受老百姓欢迎。

  购房人群进一步细分

  传统小户型,仅仅以压缩总面积为唯一目的,目标客户也主要是一些从业不久、积蓄不多的年轻人或投资客,无法成为市场主流。

  而与小户型不同,“巧户型”从规划开始即将目标对准住宅的居住功能,就已考虑到进深、面宽等因素。户型面积虽小,但小而适度,彻底摒弃牺牲居住舒适度的“超小”做法。在目标客户群上,“巧户型”也开始进一步细分,除了工作时间不长、经济实力有限的年轻人以外,高层次的年轻白领、投资自用兼顾的二次置业者甚至一些中低收入家庭都被收纳其中。

  例如,犀地即将推出的80多平方米的两室两厅户型,布局方正紧凑而不失舒适性,瞄准的就是那些追求地段、投资自用兼顾的高端人士;后现代城的一室面积只有52平方米,但却是独立厨房独立客厅独立卧室,瞄准的是那些追求独立精神的年轻一族;东丽湖·万科城二期城市天籁,花园洋房两室面积只有八九十平方米,采用更具情趣的层层退台设计,瞄准二次置业者;经济适用房项目格蓝春天,两室都在七八十平方米,但客厅却采用全明设计,并具有独立餐厅,丝毫不影响居住舒适性,主要针对中低收入家庭。

  功能空间进一步完善

  国家一级注册建筑师沈勇嵬介绍,从建筑学角度讲,“巧户型”有两种设计方式:一种是做塔楼,一种是做超短进深板楼。前者在户型分割上更能随心所欲,香港、广州等城市的“巧户型”均属此类建筑形态,但存在朝向死角,适合密度较高的市区繁华地段;后者居住舒适性更高,但比较浪费土地,适合密度较低的城郊次中心区。

  无论是哪种建筑形态,“巧户型”最根本的特点是在有限面积内追求更好的使用功能。比如大地十二城、新逸嘉等项目,即使是一室户型,也要设计出完全独立的客厅、餐厅、厨房和卫生间,完全不同于某些小户型“直门独”的设计手法,一些项目甚至还在一居户型中设计了小型储藏室、衣帽间等,令一室户型居住起来也决不局促。再比如后现代城的115平方米小三室,虽然总体面积较小,但却分割了独立餐厅、客厅、厨房、三个卧室和两个卫生间,功能更趋完整。另外,一些项目的“巧户型”还通过楼体挖槽设计保证厨房、卫生间全明,通过加大玻璃窗设计来扩大室内采光面积,以增加“巧户型”的居住舒适性。

  巧户型还需进一步发展

  业内人士指出,尽管“巧户型”的单位面积已较小,但如何推陈出新、完善居住功能,建造各年龄层次、中低收入人群适用、实惠的住宅,向合理化、舒适化、人性化方向发展,仍是“巧户型”将要面对的艰巨课题。

  沈勇嵬认为,户型首先必须满足居住需要,但同时也要在一定程度上引导住户更高层次上的多种需求;如果只是停留在“户型求小、总价求低”的原始阶段,那么房地产市场将永远望不到明天。因此,住宅设计还是需要遵循一定标准的,以一套三室两厅户型为例,起居室最低14平方米,推荐25平方米;餐厅最低6平方米,推荐10平方米;主卧和次卧最低12和8平方米,推荐16和12平方米;书房最低6平方米,推荐10平方米;厨房最低5平方米,推荐8平方米;主卫和次卫最低6和3平方米,推荐8和5平方米。

  天津新世界房地产开发有限公司市务及销售部经理沈建霖介绍,在香港,户型面积被压缩到最小,为最大限度地保证每个居住者的隐私,一套90平方米的住宅可以设计成三室,居室仅保留最基本的居住功能。但设计师会通过开窗、楼体挖槽等设计来尽量保证小房间的采光和通风。

  另外,香港人对住宅

物业管理和配套服务非常看重,每栋住宅都拥有宽敞的一层大堂和功能完备的会所,家庭会客功能往往都转移至这里。因此,社区完善服务体系将是“巧户型”发展的下一个重要攻关点。


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