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在五个试点小区启用专项维修资金积累经验后，2月底，北京市建委出台了《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。该《办法》首次明确了专项维修资金由业主自行收缴至指定银行专门账户，宣告了代收制的结束和专项维修资金的正式启动。
《办法》破解申请难
从2000年2月开始截至今年1月底，北京市建委共归集商品住宅专项维修资金88.8亿元。令人惊异的是，作为小区大修必不可少的巨额资金却尘封多年。难以物尽其用的原因何在？按照现行《物业管理条例》在申请其使用的程序上可谓困难重重。如今北京率先出台《办法》，为申请动用专项维修资金开了绿灯。
谈及《办法》出台的意义，北京市建委小区办主任助理付平说，首先是捋顺了申请的关系，进一步明确了支用程序。以前的维修等工程实施，都是由物业公司单方决定，并牵头出资，现在变为由多方主体联合支用，包括业委会、物业、政府等。其中业委会为主要执行机构。根据《办法》将专项维修资金划转至开户行，形成自行决策体系，按照使用办法进行支用，公开透明是最大的特色。
《办法》蕴涵多个突破性的改革：一是简化至相关业主的2/3决议。以前需要严格套用《物业管理条例》，通过业主大会，对全体业主的2/3决议，操作困难。而今，小区内如一栋楼的电梯需要更换，只向该栋楼的业主公示、决议即可。同时，引入第三方的评估鉴定，帮助判断是否需维修、费用预算等。而且，现在建委聘请的专业机构电梯检验检测所，咨询费用可节省近万元。随着更多小区大修期的到来，建委承诺将向社会推荐更多专业机构，使业主尽早收益。
二是应用专项维修资金系统，有备而来。按照《办法》要求开发商、物业公司必须在线注册。业委会开户后，将维修资金划转到业委会账户。如想动用这笔资金，申请主体需要准备九种材料，包括业主决议、小区公示结果证明材料、支用专项维修资金申请、工程费用按户分摊明细表、按楼统计工程费用总表、工程费用预算书、设备资金管理部门鉴定报告、工程费用预算书、产权清册、已交纳维修资金登记表。
物业、开发商可替补上场
“每到动用这笔基金时才知道它的难处。”第五个开封公共维修基金的小区雅成一里天成园物业的负责人李先生如是感慨。
“本来多数小区和业主就多多少少存在矛盾，由于我们没有业委会，业主的思想工作很难做。业主们白天都要上班，为了宣传电梯维修的必要性，我们的工作人员都是利用休假时间，分组进行，挨家挨户的做工作。”如何组织业主成了五个试点小区物业首当其冲的难题。
物管专家舒可心介绍，北京现有的2000多个小区中，仅有不足15％的小区成立了业委会，这直接导致决策主体缺位。
在没有业委会的前提下，物业、开发商被动地充当了主事者。那么《办法》的出台，是否能够成为成立业委会的助推器呢？北京市建委物业处处长刘刚表示，按照物业管理条例规定，业委会筹备组中要有建设单位和社区居委会，其中，社区居委会要起到牵头引导作用。按照目前情况，居委会的这个作用要进一步明确。我们最近正在研究，争取出台指导性文件。
小区维修储备金收缴难
朝阳青年路小区是在今年2月份经市建委获准，启用10万元左右的维修资金的，而此前的申请过程近一年的时间。之所以拖延这么长的时间，除了做通业主的思想工作外，还需要收纳业主补缴的部分维修费用。由于专项维修资金是自2000年2月开始缴纳的，在此之前小区基本上没有维修基金的储备。
以朝阳青年路小区为例，天成园物业公司的李先生介绍，经过系统测算，公共维修基金缴纳标准为平均每建筑平米5元，但由于小区内业主有很多是回迁户，经济能力有限，不能及时缴费，于是天成园物业公司与这样的业主签订了借款合同，暂由天成园垫付，才解决了资金问题。
也许不是每个物业都可以大发善心，与业主签订借款合同。专项维修资金的缺失恐怕会成为除筹建业委会之外的又一个“拦路虎”。按照《办法》规定：1999年1月1日以前业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅，未建立过维修资金的，须按照7元/平方米×年的标准补建，直至累计到80元/平方米×户。付平表示，补缴依据建委《物业收费办法》继续沿用中修费、大修费的平均收费标准；补缴业主同购房业主一样，都要去指定银行缴纳，实现专户存储。再需续筹的资金，要视各小区的使用情况来定。
另外，2000年前建立的小区不少已达到报修条件，但因有的补建金还没交，迟迟不能申请维修金。对此付平解释，正在大力宣传组织当中。
本报实习生 闫蓓
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