股市对房市资金吸引力有多大

　　央行昨公布数据称2月份居民购房意愿降低投资股市信心回升

　　股市对房市资金吸引力有多大

　　专家认为目前期望大量房产投资资金进入股市并不现实

　　昨天，央行公布的最新2月份金融数据显示，居民投资股票信心明显回升，而购房意愿创历史新低。与该组数据相对应的是，近期房价还在走高，而春节以后，股市基本没有再往上走。那么，央行数据究竟说明了什么？当前格局下，股票和房子究竟谁更值得投资？

　　房市资金：瘦死的骆驼比马大

　　对于央行公布的居民投资意愿数据，笔者的评价是瘦死的骆驼比马大：尽管股票、基金投资信心回升，但居民认为股票、基金投资更为合算的比例为8％，其中认为股票值得投资的比例为4.1％；与此同时，尽管地产购买意愿下降，但未来3个月打算买房的比例仍高达18.2％。也就是说，当前打算买房子的居民数量是打算买股票的4.43倍，是打算投资股票、基金居民数量的2.27倍。而且，未来3个月打算买车的居民人数占比达到9.8％，人数正好在房子和股票中间位附近。

　　所以，仅仅看报道的标题很容易被误导，误认为现在投资者大多数会先考虑买股票，而房地产已经被抛弃了。事实上，瘦死的骆驼比马壮，想买房的居民数量仍远远高于想投资股市的居民数量。

　　蓝筹股平均回报率逾8％

　　房子和股票，究竟谁更有投资价值？对于房子和股票的价值判断，事实上可以依据投资回报的高低来衡量。目前蓝筹股股票回报率平均在8.47％左右，而全国多数地区的房产回报率低于5％。这意味着股票投资的吸引力正在加大，不过部分地区的房产吸引力仍高于股票。

　　股票方面，目前深证成指的市盈率为13.34倍，考虑到有一半的公司尚未股改，其实际市盈率在11.8倍左右。如果认为净利润就是投资者的实际回报的话，其对应的收益率就是8.47％。

　　房子方面，目前全国各地的房地产回报差异很大。我们定义投资房产的回报为年度租金对房价比。目前国内各地房价差异很大，而其投资价值的差异也大。今年以来，深圳市场回报率平均在6％—7％，也就是50万的房子，月租金在2500元左右；上海市场房产回报率在3％－4％左右，也就是100万的房子，月租金在2900左右。从国际通行的标准来看，房子回报率在5％到8％之间，意味着房价是合理的。这意味着，深圳房价在合理的范围内，而

上海房价显然处在高估的水平上。

　　那么，深圳房产与股市的投资价值比较又如何呢？由于目前地产购买普遍实行按揭方式，深圳市场6.5％的回报率，

房产投资者的初始资金的最终回报会被提升3到4个百分点。因为银行的优惠按揭利率为5.5％，银行一般会为购房者提供80％左右的款项。扣除银行利息，投资者可以在原有租金回报的基础上提高3到4个点的回报，也就是说，深圳房产的租金实际回报会达到10％左右，也即10倍市盈率。

　　对比可以看出，深圳房产的市盈率低于深圳成指，进而可以认为，深圳房产的投资价值略高于深圳成份股。由于深圳房产的回报率在全国处于领先水平，我们测算表明，目前全国多数地区的房产实际回报率低于股市。也就是说，从整体上看，房产的吸引力低于股市，但极少数地区房产的吸引力在股市之上。

　　股市短期震荡长期看涨

　　在考虑投资回报的同时，我们不能忽略的是，房地产的购买是刚性的，这可能对房地产价格产生强劲的支持；而股票并非不可或缺的，只有当盈利效应形成了，更多的资金才会进入股市。具体而言：

　　第一，股市当前具备投资价值，长期看涨不容置疑，但在禁售股解禁、港股波动等影响下，短期市场面临震荡。

　　第二，由于房产需求的刚性，尽管当前部分地区房价高企，但指望国内房价整体出现太大调整并不现实。相反，部分具有投资价值的地区、如珠三角地区的房价，仍有望继续攀升。

　　第三，关于资金转移。目前指望大量房产投资资金进入股市并不现实，尽管股市的投资回报率已经开始显示出优势。因为居民要看到活生生的盈利效应出现后，才会加大对股市的投资。所以，当前开始加大对股市投资的居民，基本属于新千年股市投资的第一批先知先觉的人士。真正出现资金大规模由房市转移到股市的时间，可能会在2007年或2008年，届时股市可能已经出现了较大涨幅，而且初步形成了整体的盈利效应。（中证投资徐辉）