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问：我和家人选中一个位于市郊的三房一厅单元，为免房子被其他客户认购，发展商的销售代表建议我们先交纳一万元定金并签署认购书。因为对房子比较满意，在还没有了解正式合同内容的情况下我就缴纳了全部定金并签了认购书。几天后，发展商通知我到指定地点签署正式的《商品房买卖合同》。签约前，我仔细地阅读了合同条款，才发现发展商早已将全部条款打印好，有些条款如：房屋交付的条件、房地产证办理的时间及违约责任等都有对发展商极为有利的约定，而且不允许我对合同条款作任何修改。如果按发展商自定的条款签
约，日后我的权益就可能受到很大的损害。由于发展商拒绝商讨态度强硬，我决定不购买这个单元了。当我要求退回一万元定金时却被告知定金按规定要没收。请问发展商所说的规定是否存在？我有权收回定金吗？
潘军颜律师（广东伯方律师事务所）：对于购房者在签订商品房买卖合同前缴纳的定金该如何处理的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已有明确规范。该解释第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
对立约定金的法律规定，主要体现在《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定，即“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”据此，如果因为给付定金一方的原因导致合同未能订立的，其的确无权要求返还定金。
但是，法律的具体适用必须以客观事实为依据。而从上述对事件过程的描述可见，该商品房买卖合同未能订立的原因并不是房屋买受人一方原因（如买受人拒不与出卖人协商合同条款或无正当理由拒绝订立合同等情形）造成的。订立双方在合同条款的协商过程中未能就合同内容达成一致才是合同未订立的根本原因。由于合同订立双方均有协商合同条款的权利，双方意见不一致应属于不可归责于双方的事由，故因此原因致合同未能订立的，按上述规定出卖人（即“发展商”）应当将定金返还给房屋买受人。
另外，定金的认定不应以名称为唯一标准，有的认购书对收取的款项并没有注明“定金”的名称，而是冠以“订金”、“按金”等名义，此时应按照合同约定的内容分析是否存在定金的约定。如果约定中没有出现“定金”字样，但合同内容却有符合定金特性的罚则，也应当认定为定金。
（金陵／编制）
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