商品房与物业捆绑销售：消费者向霸王条款说不

　　北京紫玉山庄开发商遭遇“先收费后交房”败局，退还业主607万房款，另支付30万违约金

　　■本报记者王小霞

　　花607万元在北京亚运村紫玉山庄买了一套别墅的杨先生，因为不接受开发商要求先 签订《物业管理委托合同》、交纳各种费用后才交房的行为，双方产生分歧以致房屋未能按期交付且诉上了公堂。最终，法院以开发商未能按期交付房屋并且逾期日期超过30日为由，判定双方解除合约，开发商退还607万元购房款，并按合同约定的总房款的万分之五付给杨先生30．35万元的违约金。

　　“一直以来，收房必须先签《物业管理委托合同》、交纳各种费用是房地产行业普遍存在的潜规则。虽然消费者对此非常不满，但迫于开发商的强势很多人都选择了默认。”杨先生在接受中国经济时报记者采访时表示，自己选择在3·15之际公开购房经历，就是想告诉广大消费者，房地产行业中的很多潜规则非常不合理，消费者应该通过法律途径，清除这些不合理的潜规则。

　　商品房和物业不能捆绑销售

　　杨先生与紫玉山庄的这场购房纠纷已持续近3年的时间。据了解，2003年8月13日，杨先生与紫玉山庄开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买一套面积为332．47平方米、总房款为607万元的别墅。同年10月13日，双方又签订《补充协议》约定杨先生于2003年8月15日支付第一笔购房款122万元；同年10月18日支付第二笔购房款485万元。同时约定开发商在杨先生支付的购房款到帐后15日内将房屋交付使用。杨先生在房屋交付使用之日起同意接受该别墅的物业管理公司提供的物业管理行为。

　　但是，在杨先生按照约定日期将购房款支付给开发商后，开发商并没有按约定在15日之内将房屋交付给杨先生。原因是开发商要求必须先签《物业管理委托合同》，交纳3年的物业费后才交房。而杨先生认为交房是双方签订的《商品房买卖合同》中开发商必须履行的义务，所以坚持先交房再签订下一个合同。经过多次交涉无果后，2004年3月1日，杨先生经过申请后与长安公证处的工作人员前往紫玉山庄售楼处，对办理入住手续的过程进行了证据保全。主要内容是：杨先生要求开发商交付房屋，而开发商以杨先生不接受物业公司的管理为由拒绝交付房屋。

　　随后，杨先生一纸诉书将开发商告上了法庭，以开发商没有履行交房义务且逾期交房超过30日为由要求解除合同、退房款、支付违约金。在法庭上，开发商紫玉山庄的代理人称，杨先生支付房价款后，开发商多次通知杨先生办理接收房屋手续，杨先生以不接收物业公司的管理为由拒绝收房，开发商已经履行了义务，所以不同意解除合同、退购房款等要求。

　　法院经过审理后认为，杨先生出示的公证书能够认定杨先生曾要求开发商履行交付房屋的义务；而开发商说“多次要求杨先生接收房屋，杨先生拒不收房”，开发商并没有提供证据进行证明。因此，北京市第二中级人民法院于2004年12月17日一审判决双方解除合同，紫玉山庄开发商退还杨先生607万元购房款，并按合同约定的总房款的万分之五付给杨先生30．35万元的违约金。

　　一审判决后开发商不服，上诉于北京市高级人民法院。2005年10月20日，市高院驳回上诉，维持原判。据记者了解，双方至今还就法院判决执行一事在进行斡旋。

　　“购房合同和物业管理合同是两份合同，当一份合同还没执行完时就强迫业主签另一份合同，这明显就是不合理的要求。”杨先生告诉记者，商品房和物业管理不能捆绑销售，这是一种强迫性消费，消费者完全可以不接受。

　　先交费后交房是行业“惯例”

　　其实，在杨先生与紫玉山庄购房纠纷的背后，突现的是整个行业都存在的一种潜规则。记者在北京二环内一家楼盘的售楼处调查时发现，在办理入住手续时，开发商均要求购房者与其签订《物业管理委托合同》，交纳一年的物业费以及其它一些费用后，才给购房者钥匙。对于这种行为，该楼盘的一位工作人员表示：房地产行业都是这样要求的，大家都这样执行，很多购房者也都是签了物管合同以后才拿钥匙入住，这没什么可奇怪的。

　　虽然一些购房者因为急于住进新房或者怕麻烦等各种原因，对先签物管合同、先交费后交房的行为选择默认。但在业界，反抗这种捆绑销售行为的声音却一直没有停止过。

　　2005年11月，购买了新世界家园二期一套厨卫精装修房屋的谢先生坚持先验房再签字，而开发商却提出要先签订《结算变更协议》、《交接入住确认表》和《物业管理合同》并交纳物业管理费才能办理验房和房屋交付手续。双方发生争执以致房屋未能按期交付，最终也是诉诸于法庭。

　　“花了100万买了套房子，眼看要入住了，却得到通知，要先收房才能验房。”百余紫金长安的业主在2005年同样因为这个房地产行业的潜规则而不得不选择将开发商诉上法庭。一位业主代表表示：开发商自己制定了一个收房流程，要求先收房后验房。业主问这是什么法律法规规定的内容，结果开发商说这是房地产行业的惯例。“房子的好坏业主都不清楚，怎么接收房子？”有业主代表说，买个杯子还要检查一下好坏，这么贵的房子在没有检验的情况下就必须收下，这显然是一种霸王规则。

　　北京律师协会房地产专业委员会律师秦兵表示，要求先签物管合同、交各种费用后再收房是一种不合理的收房流程，如果按照正确的流程应该先验收房屋，发现房屋存在质量瑕疵，要求出卖人进行维修，待维修合格后再收房，然后签署一系列的收房文件。因为出卖人维修房屋导致延期交房，买受人就可以要求出卖人按合同约定承担延期交房的违约责任。显然，这种潜规则并不合理合法。

　　潜规则应该被清除

　　在2006年3·15来临之际，记者就房地产行业存在的潜规则采访了北京市消费者协会张明副秘书长。

　　“什么是潜规则，就是没有明文规定，但在行业中大家却普遍实行的规则。”张明说，很多买房的消费者都有过这样的经历，购房者在与开发商签定《购房合同》时，合同不能带走，而是在购房现场就必须签定。“事实上，这就是一种不合理的潜规则。”

　　张明告诉记者，很多消费者拿出一辈子的积蓄买房，还有很多人是向银行贷款买房，而且买房的合同标的价值少则几十万，多则上百万、上千万。如此庞大的一笔开销需要谨慎再谨慎、衡量再衡量；况且，房地产是个专业性很强的行业，合同约定的内容相对比较复杂，如果不允许购房者将合同带回去与家人或专业人士商量，仅在售楼处匆匆看一遍就签约，显然对消费者来说是很不公平的。

　　与此相对应的是，在

房地产业的其他环节，如开发商和建筑企业之间签定施工合同时、开发商与材料商签订材料供应合同时，双方之间都要反复的谈判商量，大家都可以把合同带回去仔细琢磨后才签订，在此基础下订立合同的双方地位以及信息公开度都是相互对等的。而在面向消费者销售时却不能把合同带走，这种潜规则是极不公平的。因此，这种潜规则应该被破除。

　　中国消费者协会常务副会长兼秘书长母建华表示，目前，房地产行业还存在一些不平等的割置条款，限制和侵犯了消费者的合法权益。

　　“最近中消协在各地消协推荐的基础上，对不平等合同筛选了二十条，面向社会公开由消费者评出最不平等的十条。这一情况在‘两会’中也引起了共鸣。”母建华介绍说，最近房地产行业出现一些条款规定：小区外墙面不属于业主所有，这其实也是一种

霸王条款。与此同时，业主交了停车费和管理费，但停在小区的车辆丢失了物业管理公司却不负责任等等，这些合同都是不公平的。而这些在业界存在的霸王条款、潜规则，都需要尽快清除，才能真正规范整个房地产行业。