采暖散热器地埋管存在质量问题引发消费者与物业公司博弈

　　最近，北京的姚先生家发生的一个小事故使他有机会与物业公司进行了一场智慧与心理承受能力的博弈。

　　今年2月16日，物业管理人员找到住在14层的姚先生，说是11层至13层的邻居先后报告说卫生间漏水，他们一路检查过来，最后确定是姚先生家卫生间采暖器地管或者是门厅壁柜下面的地管在漏水。要更换地管配件必须要依次凿开卫生间地砖、防水层、水泥地面，还 要凿开壁柜底座。姚先生家虽然采用的是传统的散热器采暖方式，但是，连接各个房间散热器的管道却是在房屋建设过程中预埋在水泥地面下的。

　　事故出现后，姚先生认为开始维修前一定要签订一份协议，确定责任，约定维修后保修事宜。可协议应该怎么写呢？他请教了北京市雍泽律师事务所律师王涛。王涛建议，如果姚先生与开发商签订的

商品房买卖合同中对采暖设备等质量问题有约定的，按约定处理；如果没有约定，姚先生应该委托质量鉴定部门对采暖设备的质量及安装进行鉴定，确定地埋管漏水的原因。如果属于采暖设备的质量或安装问题，姚先生可依据相关法律通过协商或诉讼方式，要求开发商和相关责任人承担修复和赔偿责任。如果签订维修协议，姚先生应该要求明确合同各方当事人的权利义务，修复时间、质量标准、损失赔偿、违约责任等都应该在合同中体现。如果不签订维修协议，由责任人承诺维修的话，建议姚先生要求对方出具书面承诺，并明确具体修复标准及时间、损失赔偿额等。

　　姚先生以为事故原因和相关法律规定已经非常清楚，依法办事应该不会有任何争议，却没有想到“对手”根本不想按规则办事。

　　第一回合：谁该承担责任

　　按照律师的指点，姚先生起草了一份需要与物业公司和房地产开发商签订的协议书。但是，姚先生的要求却被物业公司拒绝了，他们先后提出3条意见：一是物业公司只是为业主服务的机构，对房屋质量和损耗不承担任何法律责任。二是在业主的购房合同中房屋的保修期是两年，现在两年时间已过，开发商不再承担任何责任。三是针对目前房屋出现的质量问题，维修和支付赔偿费用等事宜只能与业主委员会商量，用公共维修基金支付。

　　针对物业公司的答复，王涛认为，首先，在类似案例中物业公司不能免除其妥善管理与服务义务。由于事实上，业主直接面对的是物业公司，通过物业公司与其他相关方进行协商解决问题是比较现实的。所以，业主与物业公司、相关责任人签订协议，明确各自权利义务应该是最重要的，也是必不可少的。其次，如果质检部门提供的检测报告确定事故是由于房屋的施工质量或者是配件本身的产品质量问题造成的，那么无论房子的保修期超过与否，都应该由房子的开发商承担一切责任，至于说开发商找谁去承担责任，那是他们的事情。第三，房屋使用中出现问题，如果不是由于共用设备设计不当或老化等原因引起的，就不应该以公共维修基金支付维修和赔偿费用。

　　第二回合：协议谁来签字

　　在获得了律师的指导之后，姚先生再次与物业公司进行交涉。这一次，物业公司不再提使用公共维修基金的事情，但是，他们“聪明”地把自己和房地产开发公司的责任“择了出来”，同意担任中间人或者是见证人的角色，但是拒绝在协议书上加盖公章，同时把建筑公司推上了“前台”。

　　王涛律师指点说，姚先生的房屋买卖合同是与开发商签订的，所以，按照法律规定开发商不但不能免责，还应该负有直接责任。

　　但是，在此后的几次交涉中，物业公司始终只提施工单位，不提开发商。之后，为了表达物业公司的“积极态度”，他们交给姚先生一份由施工单位所属项目经理部一位负责处理此事的工程师签字的协议书。

　　经过再三考虑以及与律师讨论，姚先生决定退让一步，可以先放过开发商，直接与施工单位签订协议，因为毕竟施工方担任此次的维修工作。但是，姚先生提出签字只代表个人意见，不代表单位意见，这个签字不具有任何法律效力，必须加盖单位公章，同时，出具单位对签字人的授权书。

　　第三回合：谁的公章有效

　　很快，建筑公司出具了一份协议，加盖了建筑公司所属第四项目部部门印章。这个章是否有效呢？姚先生再次请教了王涛律师。

　　王涛认为，部门印章不具有法律效力，必须加盖能承担民事责任的法人单位公章，否则协议无效。

　　于是，姚先生态度强硬地申明，加盖具有法律效力的公章是自己的心理底线，否则他将放弃协商，采用诉讼方式解决问题。见已经没有任何商量的余地了，物业公司和施工单位终于同意加盖法人单位公章。此时，离最初发现漏水已经过去一个月的时间了。

　　在采访中，姚先生一直在感叹，其实我国已经有了比较完善的解决产品质量纠纷问题的法律法规，但是，消费者

维权过程中，相关责任人却总是有法不依，不按规则办事。

作者：丁 莹