[购房“七宗罪”]之[资金篇]

　　大手笔“借”买家钱“起楼”

　　近两年，银行对房地产开发贷款不断收紧，尽管楼市风光，房地产市场货如轮转，资金回笼相当顺畅，但仍然满足不了部分开发商对开发资金的要求。于是，一边是政府三令五申，另一边是部分已经“洗湿头”的楼盘不惜违规操作，“巧”生各种办法“募集民间资金”。这些“集资”楼盘如果能顺利封顶开售还不错，如果不行，买方则要承受巨大的资金 风险。

　　1.大笔“诚意金”变身流动资金

　　谁也记不得从什么时候起，在与开发商签订“认购书”之前的“落订”或“落定”已改为“诚意金”，金额也从当初的1000元左右增至现时“例牌”的1万元，还有楼盘收取的金额高达3万元。

　　尽管政府有关部门早已明令禁止在取得预售许可证前进行“内部认购”，并且加强了市场巡查，但还是有开发商换了个叫法，美名曰“预定优惠折扣”或“意向金”，即承诺正式开售时给予一些折扣优惠而提前收取购楼者的预定款项。

　　记者曾就此进行过调查发现，不少楼盘早早开张售楼部，在未领取预售许可证前对外不作宣传，但只要有人“送上门”，此类“意向金”、“折扣优惠金”照收不误。

　　去年，珠江新城某楼盘提前半年多接受买家每位1万元的“落订”。楼盘开盘后，因认购者过多，部分未能选中“心水房”的买家从开发商手中收到的不是退款，而是另外一个在建新盘的“认购意向书”，结果引起一场纠纷。行内人士分析，这是因为开发商花光了买家的“诚意金”，短期内又筹集不到资金退款所致。

　　有操盘手透露，该类违规操作的开发商，有的是出于销售前的“蓄客”需要，但更多的是借机吸纳流动资金。

　　还有人算了笔账，按目前的市场供求状况，一个有300套住宅房源的楼盘，开发商若提前三个月“蓄客”，这笔预收款足可以应付工程队建筑工人的工资。

　　2.早收“大订”渡资金难关

　　在一些资金紧张的开发商眼中，一二万元的“诚意金”或“意向金”只是“小儿科”，“开明车马”的10万元“大订”已成为其解决流动资金的低成本“融资渠道”。

　　最典型的是位于海珠区新港中路的某花园。自去年7月开始，该开发商以“比正式开盘价低1000多元/平方米”为诱饵，向买家收取高达10万元的“认购登记”金。此时，楼盘仅完成基础工程，时间距12月底符合预售条件还有5个月。

　　据估算，开发商在被批准预售前“落袋”的钱约达3000万元。按现时的建筑费用，这笔资金足够1.5万平方米高层建筑面积的土建费用。

　　然而就在楼盘取得预售许可正式开售之日，近百名已交了“意向金”的买家与开发商发生激烈争执，购楼者要求把此前所交的10万元“意向金”作为三成首期房款的一部分，而开发商却坚持除这10万元外，要购楼者还必须另外交三成首期房款，否则视为自动放弃购房。

　　由于供少求多，这场争执最终以大多数买家妥协而暂收场。一位深谙开发的业内人士分析，实际上开发商已将这笔“意向金”花光，因而无法作为首期楼款的一部分。

　　其实，这家开发商此前已以此法“成功”操作了同在海珠区的另一楼盘。该盘也是以比开盘价低约1000元/平方米为条件，吸纳了每位买家10万元的“诚意金”。由于有了资金来源，处半停工状态的楼盘最终得以封顶开售。

　　3.靠“集资”翻生问题盘

　　正是利用部分购楼者唯恐在老城区内买不到“心水楼”的心理，更有开发商趁机以“集资”方式翻生烂尾楼或是历史问题楼盘。

　　也是同在海珠区，现时尚在出售尾货的某烂尾“翻生”楼盘，销售人员明明白白地告知所有准买家，由于历史原因，现在卖的是已抵押房、被法院查封房与建筑商手中的工程款置换房，要买楼，必须先交一半的房款，买卖双方需半年后才做交易鉴证。

　　荔湾区也有这样一个现楼楼盘，开发商当年由于销售不佳，无力偿还贷款，被法院查封了200多套房产。去年，开发商与银行商定，违规将“先解封后卖楼”的程序倒转为“卖出一套解封一套”，购楼者需先交一半楼款，开发商拿到钱后即到有关部门办理解封手续。由于该类问题楼盘楼价相对较低，虽然明知有风险，还是吸引了一些购楼者，楼盘居然还卖得不错。

　　明眼人说，开发商为减少“翻生”的资金压力，拿购楼者的房款去“解封”与办理相关手续，待符合预售条件后，才与买家办理交易鉴证，实际上是靠买家的“集资”款“翻生”，玩的是“四两拨千斤”。

　　4.预收契税好过“无息贷款”

　　2006年刚开始，广州市国土房管局就在网上公布逾期不领取房产证的13家开发商黑名单，共涉及862宗个案。记者了解到，去年8月起，广州市房地产交易中心对逾期2个月领证的开发商进行公示，数据显示2005年1月至10月共有46家开发商合计5528宗房产证逾期领取。而在2003年，开发商逾期未领的房产证更是多达2.2万个。

　　小业主急于拿到手，但已办好的房产证为什么无人认领甚至积压？因为开发商没有及时缴交早已代收了的契税。其实，广州市原来规定购房时买家只需先付一半契税(普通商品住宅为房价的0.75％)，待办房产证前再交另一半。至2004年，广州市对由开发商代交的契税缴交又有了新规定，所有契税在办房产证前才缴交。但很多开发商利用买家不知情或是强行要求其在签订预售合同时就一次性全部交齐1.5%（普通商品住宅）的契税，但发票要到办了房产证时才给。

　　此外，绝大部分楼盘在与购楼者签定的购房合同中，对办证的时间基本都约定为收楼后的一年半或二年。按购楼者与开发商签定预售合同至收楼的时间为半年，加上此后一年半至二年时间，这笔占购房款达1.5%的契税，竟在开发商手里“放”了起码二年时间，相当于一笔数额巨大的“无息贷款”。

　　5.收费“加料” 积少成多

　　张先生在海珠区购买了一套商品房，总价约37万元。签约时，除了支付购房款，他还向该开发商按房价的3.75%预交了相关交易税费，包括契税3%、测绘费、证明费在内的权证综合费等。

　　可是收楼后过了办证期限两年多，李先生还没有等到房产证。于是他将该开发商告上法庭，追究开发商延迟办证的责任，并要求开发商退回除政府部门规定的收费外收取的不合理费用。经审理，海珠区法院下达一审判决，除了判决该开发商应承担延迟办证的违约责任，还判决该开发商应退回多收费用2506元。

　　事实上，目前广州仍有部分开发商在售楼时借机多收费，有的叫“权证综合费”，有的叫“综合权证费”，还有的叫“综合办证费”等等，少的500元，多则上千元。而来自广州房管部门的信息表明，除契税、印花税等税费外，在办证过程中他们收取的费用实际少的才90元，多的也不过200元。

　　业内人士透露，不少开发商其实是在“权证综合费”中自行加入了产权代办费这一项，但实际上开发商代办房产证往往是集体办理，成本不高，收取每户数百元的代办费，数额明显偏高。

　　少数开发商借“权证综合费”之名乱收费，在广州已有多年的历史。有小业主表示，明知这不合理，但考虑到维权成本也就算了。而对开发商惩罚力度不够也让这违规做法有了“生存空间”，因为即使被查处了，开发商也只须退出多收费用，自身不用承担任何损失和风险。

　　6.霸王条款生吞“定金”

　　春节前夕，汪先生相中广州市老城区某楼盘的一套房子，当即签定认购意向书，并交纳1万元定金。买卖双方当时约定，春节过后年初八，买家将到售楼部签定预售合同。

　　黄金周之后第一天，汪先生如约来到售楼部。售楼经理要求汪先生先交三成首期款后才能看合同文本，并且当天交，否则这套房子“另有人落订”。

　　一番舌战之后，售楼经理让了步，允许汪先生先看合同后交钱，但钱必须当天交。“这不是明摆着店大欺客吗？上班第一天如何筹集到三成楼款”？汪先生事后对记者说，他还希望修改合同条款中的二年办证时间、并对附件中开发商指定的

物业管理公司有意见。

　　鉴于开发商不愿对首期交款时间及合同条款作修改，汪先生要求退定，开发商以汪先生悔约为由拒绝了他的要求。目前，此纠纷仍在协商解决中。一位律师称，作为履约定金，双方因合同条款有争议而不能达成一致，该类定金应予以退回。

　　但是，一位曾在多个楼盘工作过的销售人员私下透露，由于开发商往往在合同中强行选取或是在附件中增加对己方有利的条款，尽量减少自己应负的责任，所以消费者根本没有选择的自由。而且合同文件在正式签定时不予公开，因此与购楼者极易产生争议，最终结果是大多数购楼者妥协，也有部分购楼者选择退楼，但退回定金的要求很多都是“凉过冻水”，该类“定金”每每成为开发商的一笔额外收入。(撰文/记者殷小杰)

　　（含辛／编制）