新版房地产合同闪烁十大亮点

　　共用设施须随房地产一并建成交付开发商改规划业主可退房并索赔

　　新版房地产合同闪烁十大亮点

　　【本报讯】我市将于3月15日正式启用新版房地产预售合同示范文本，原2001版房地产合同将同时停止使用。记者通过对比发现，与2001版房地产买卖合同相比，新版房地产合 同具有十大亮点。

　　亮点一：11条特别提示提醒购房者

　　在合同正文之前增加11条特别提示，旨在告知购房者签订合同的注意事项。特别提示提出，在签订本合同之前，买方可要求卖方出示企业法人营业执照、房地产预售许可证等与房地产开发和销售有关的证明文件。同时，特别提示提出，为体现双方平等、自愿、协商一致的原则，买卖双方可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。

　　亮点二：取消按建筑面积计价

　　新版合同将2001版中一些模糊的概念予以了明确。如房子的交付时间规定为：“卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日。”验收时间规定为：“买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起若干日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起若干日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。”此外，取消了对类似“按建筑面积计算价格”等实践中已不再适用的概念和做法的约定。新版合同规定了两种计价方式，一是按套内建筑面积计算价格，二是按套计算价格，这样更明确和清楚。

　　亮点三：共用设施必须一并建成交付

　　新版合同取消了共用设施可由双方约定交付时间的条款，规定共用设施必须随房地产一并建成交付。经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。

　　亮点四：共有部位权益同时转移

　　新版合同增加了一条：“本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其它共用设施设备所拥有的权益同时转移。”

　　亮点五：“容积率”写入合同

　　在新版房地产买卖合同的第二条项目建设情况中，新增加了“建筑容积率”。虽然只有五个字，它对广大购房消费者的意义却非同小可。

　　所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，简单说就是一块土地上可以建多少平方米的房子。

　　近年来有关房地产的消费投诉中，相当一部分与容积率的变化有关。消费者与开发商签订了购房预售合同后，一些房地产开发商在工程后期私自改变规划，如为了谋取更大的经济利益在规划中承诺的会所、泳池、绿地等美化居住环境的公共用地上增建楼房，从而提高了建筑容积率。另一方面，容积率还与消费者最初的购房价格息息相关。

　　专家表示，把建筑容积率明确写入合同中，房地产开发商如再擅自改变，则属违约行为，业主可根据合同约定向仲裁委申请仲裁甚至向法院起诉。

　　亮点六：卖方需提供的文件大大增加

　　对于卖方在交付房地产时应同时提供给买方的文件，新版合同增加了深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告相关部分、竣工验收合格证明文件、《收楼意见书》、《业主临时公约》和前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单以及双方约定的其它文件等。

　　这些文件都是卖方依法能够提供的。依消费者应有知情权的规定，卖方也应当提供。更重要的是，这样可以防止卖方弄虚作假，有力地保护处于弱势地位的购房者的利益。

　　亮点七：交付标准规定更明确

　　新版合同对交付的房地产应符合的标准分别做出了约定：一是开发商须交付足够的文件（合同第10条）；二是房地产的质量必须合格（合同第11条）；三是共用设施和附属配套项目应一并建成（合同第13条）；四是装置、装修、装饰标准要符合合同约定（合同第18条）。并且在这些条文中，对相应的开发商违约行为进行了界定，并约定了违约责任和买方主张权利的途径。这就有力地保证了买方能够在不熟悉房地产商品的情况下受到应有的保护。

　　新版合同规定，开发商延迟交楼业主可索赔。合同第14条称：“因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，卖方应及时通知买方，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买方合理延期后的交付时间。”

　　亮点八：规划随意改业主可索赔

　　合同第19条称：已预售的房地产在施工过程中，不得随意变更原有规划设计。房地产专有部分的变更，卖方应征得买方书面同意，并向规划设计主管部门申报；共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，卖方应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向规划设计主管部门申报，经批准后方可变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者；不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15日内书面决定解除合同。卖方须在买方通知解除合同之日起10日内，退还已付购房款并支付相应利息，同时按房地产总价款10％支付违约金。

　　亮点九：保修内容列为合同条款

　　对于房屋质量问题，2001版文本将保修范围、保修期以及保修单位等让位予《住宅质量保证书》，而2006版文本将有关保修的内容直接列为合同条款，更为明了（合同第16条）。并且增加规定了装修等材料必须符合国家强制性规范，如危及买方健康，买方有权要求卖方予以更换、处理（合同第18条）。

　　新合同规定，如果购房者认为所交付的房子有质量问题，而且检测属实，则检测费用由卖方承担。

　　亮点十：开发商负担空置房物管费

　　合同第24条约定：物业管理费收费标准应写入合同。卖方应在签订合同前向买方明示其与物业管理企业签订的前期物业服务合同和所制定的业主临时公约。已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，由卖方交付本体

维修基金、物业管理费及公用设施专用基金。

　　此外，把物业管理费收费标准写入合同，实现了该项收费的明码标价，物业管理企业再私自调整收费标准，业主可以向价格检查部门投诉，从而有效解决大量与物业管理有关的投诉。