老城厢楼市进入“战国时代”

　　从本月开始，老城厢多个新项目将启动猛烈宣传攻势、二三季度将迎来上市高潮。这些新项目大多定位于高端，整体档次进一步提高，产品形态继续细分：出现面向顶级客户的低密度豪宅、面向白领阶层的舒适型居所以及面向年轻客群的中小面积城市公寓等产品，以满足希望居住市中心购房者的不同需求。

　　今年供应量全面释放

　　去年老城厢板块还只有富力城一枝独秀，而今年这一区域将迎来百花齐放的春天。据北京金岳房地产经纪公司天津分公司透露，今年老城厢板块中3号地、10号地、13号地、14号地和15号地都将开工建设新项目，总建筑面积近65万平方米。

　　由中新集团开发的后现代城一期项目，将于今年4月底、5月初上市。该项目住宅部分由四座塔板结合的高层组成，商业部分为一座高级百货商场；由天津上投置业发展有限公司开发的老城厢10号地项目，将于今年第二季度亮相，产品类型为低密度高档联排别墅；由天津静安地产有限公司投资开发的老城厢14号地项目，目前已经开工建设，一期产品类型为具有海派建筑风格的高档高层公寓。

　　北京金岳房地产经纪公司天津分公司市场调查报告还显示，老城厢10号地低密度

豪宅项目、13号地项目将分别在今年年中和下半年入市。另外，高档商业项目老城厢11号公馆目前已进入招商阶段；去年开盘的天津富力城今年也将进入二期开发。

　　细分市场 错位竞争

　　今年即将上市的老城厢项目将继续细分市场，出现面向顶级客户的低密度豪宅、面向白领阶层的舒适型居所以及面向年轻客群的中小面积城市公寓等产品，以满足希望居住在市中心客户的不同需求。

　　去年率先入市的天津富力城，一期10月将达到入住条件，后续开发也将全部展开。该项目依旧以精

装修和岭南园林为主打，凭借在广州楼市积累的多年丰富经验，力图为天津购房者打造粤派风格住宅。二期将进一步压缩

户型面积，28至30层短板高层，采用多重景观中心布局、三级绿化系统相互交织、广场和绿化组团相互连缀，主要满足中高端白领的改善型住房需求。

　　后现代城将目光瞄准那些看着卡通和动漫成长起来、如今事业小有成就的新一代消费群体。因此户型设计整体偏小，主力户型为50至120平方米，其中最小一室户型面积52平方米，最大三室两厅两卫户型面积只有120平方米，两室户型则控制在85至88平方米。另外，该项目还规划了露天篮球场、社区会所等青年人活动场所，比较适合那些不愿远离城市繁华、追求时尚便利生活的青年购房者需求。

　　静安开发的老城厢14号地项目，坚持走海派路线。户型设计中规中矩、方正务实，尺度把握合理，充分展示出上海人精明、务实、注重细节的风格。上投置业开发的老城厢10号地项目，聘请国内知名设计师设计市区低密度别墅，主要瞄准市场金字塔尖上的顶级客户。

　　市场抗性已经消失

　　老城厢地区刚开始大规模改造、众多外地开发商纷纷杀入时，一些业内人士曾经担心：大多数天津人印象中北部地区并不是传统高档居住区，而今有如此大体量高端住宅项目集中入市，单价都在每平方米七八千元，会蕴含相当大的市场风险。

　　对此，北京金岳房地产经纪公司天津分公司副总经理胡永明表示出不同意见：“通过调研，我们发现市场对这一区域的抗性几乎不存在。”据介绍，目前准备来老城厢置业的客户，大体可分为四类：本区域改善型购房者、为生活及子女教育便利的外区域人群、看好市中心发展潜力的投资型人群以及外地特别是江浙客户。

　　胡永明说，很多天津人对老城厢都有一种特殊情结，他们传统观念较强，对中心城区认可度高，重视生活便利程度。随着市场整体品质提升，购房者心理承受力也相应提升，较以往更为注重区域项目产品户型舒适度、社区规划、楼盘档次等因素。另外，受宏观经济发展推动，越来越多外来投资与高收入人群进入天津，商业、商务人群迅速扩大，商界人士与外企、私企高层管理人员都看好天津未来发展，对于这部分客户而言，配套完善、交通便利的城市中心区无疑是最佳区域。而市中心也是每个城市升值潜力最大、抗跌性最强的区域。

　　“像老城厢这样大规模开发的市中心区域，全国范围内非常少见。整体规划改造，传统文化与现代商业相结合，老城厢前景无限。”胡永明说。

　　集团化运作提升价值

　　不过，面对今年高档住宅“井喷”般的供应放量行情，很多业内人士都认为，老城厢板块竞争绝不仅局限于区域内几个项目之间，老城厢所要面对的对手，应该是大梅江、东丽湖、中北镇等其他热点板块。因此，在老城厢区域的开发中，通过集团化运作整体提升区域价值是取胜关键。

　　天津富力城董事长谢强认为，与其他城市老城区改造有很大不同，老城厢经过大规模拆迁，除一些有价值的历史建筑外，这一地区原有的危陋平房已全部消失。因此从某种意义上讲，老城厢也可以被看作是整体项目。正所谓“一张白纸好画最新最美的图画”，老城厢正是这样一张“白纸”。众多开发商都在老城厢做项目，如果单打独斗，整个区域价值就无法得到有效提升。毕竟对于这样新兴高档居住区而言，购房者接受起来更需要时间。

　　“老城厢应该整体宣传，只有这样，才能在与其他板块的竞争中取胜。”北京金岳房地产经纪公司天津分公司副总经理胡永明说。“目前老城厢各项目产品定位互补，可以互相借力进一步提升整个区域档次。”胡永明认为，老城厢地区公建比例较高，开发商在开发时应保持谨慎，必须和现有市场状况相结合，把握好商业物业推进节奏和产品比例，否则将产生很大风险。