北京四大区域淘金“准新房”

　　■本报记者王小霞

　　相比新楼盘的超高价格，很多购房者更愿意选择“准新房”，也就是比较新的二手房。对于急于置业的购房者来说，比较新的二手房，尤其是二手公寓是一个非常好的选择。但是，怎样才能在市场中寻得自己满意的二手公寓呢？中国经济时报记者就此问题采访了北京几大房地产经纪公司，以专业的眼光对比京城四大区域二手公寓的不同特点，给购房者更 实用的建议。

　　南部：未来发展潜力巨大

　　崇文门新世界商场及周边区域的商业氛围在2005年得到迅速提升后，这一地区成为北京市最受关注的商业中心区之一。而在去年政府有关政策显示二环以内不再新增住宅商品房项目建筑用地之后，崇文门、方庄等地的二手公寓尤其显得紧俏。加之崇文门地区道路的扩建、整体商业区的完善，使得周边逐渐成为既传统又不乏现代的综合商务区。

　　根据“我爱我家”提供的数据显示，崇文门地区二手公寓、甲宅价格大概在7000－9000元／平方米之间，而一手新盘价格都在9000－12000元／平方米之间，价格上的差距以及物业软硬件服务的透明化使得南区的二手公寓成为购房投资和置业居家者的首选。

　　“选择南城的购房者多数是看好南城未来的发展潜力。”中大恒基房地产经纪公司品牌策略中心齐凡在接受记者采访时表示，虽然现在南城商务环境刚刚起步，但是政府建设力度正在加大，道路交通、轨道交通的完善，无疑对投资南城公寓的投资者或购房者来说是利好因素。

　　而从链家房地产经纪公司的统计数据来看，除了崇文门区域二手房抢手以外，方庄区域成为南部二手房市场的另一块香饽饽。2006年1月，方庄区域二手房成交量比去年12月上涨17％，呈现逆市上扬趋势。据“链家”市场部人士介绍，方庄地处南二环与南三环之间，比邻东三环，有着优越的地理位置和交通脉络。而且作为南城最早发展起来的区域之一，方庄的生活配套设施都相对比较完善。

　　正是基于这样的区域优势，使得无论是南城拆迁居民还是计划居于南城购房者都将方庄和崇文门区域作为首选之地。

　　北部：投资优势更明显

　　亚奥商圈一直被北京人认为是“上风上水”的好地方。自上世纪90年代初到现在，亚奥地区的发展势头有增无减。其便利的交通、怡人的环境、完善的配套服务、档次齐全的公寓住宅等优越条件一直受到购房者和投资者的青睐。

　　“即将举行的2008年北京奥运会无疑进一步激活了亚运村周边房地产市场。”我爱我家北京公司副总经理要嘉佳告诉本报记者，从调查数据来看，亚奥商圈的一手楼盘价格都在8000元／平方米－12000元／平方米，而二手公寓的价格大概7000元／平方米－8000元／平方米。据业内的数据统计，2005年二手公寓的整体交易量比2004年上涨35％，该地区二手公寓多以二居室为主，面积在120平方米左右，多以商用为主，也有买来投资或自住的人士。随着亚运村的北扩，亚奥地区的投资优势越来越明显。

　　同时，有业界专家认为亚奥商圈的二手

房价格仍有升值的空间。“该区交通状况一直不好，这必然影响到二手房价格，一旦交通得到改善，实现轨道交通，这里的二手房价格将会有所提升。”一位二手房分析者表示。

　　西部：高科技核心区物超所值

　　中关村是海淀区的核心地区。其“名校、名企、名胜古迹”的“三名”效应使得中关村成为北京生态保护区和高科技核心区。凭借着中关村高速发展的高新技术产业和种种的税费优惠政策，每年都吸引着大批“海龟”们在此投资，因此公寓市场也随着活跃起来。

　　据中关村一家房地产经纪公司门店负责人向记者介绍，中关村近两年大量新楼盘上市，投放量进百万平方米，同时也促使了二手公寓市场的蓬勃发展。

　　“据行业统计数据显示，中关村地区2005年二手公寓的整体交易量比2004年增长了28％，二手公寓的价格都在6000元／平方米－8000元／平方米，多以二、三居室为主。可见在中关村地区，公寓市场多以商住两用的

户型为主。”据要嘉佳分析，该地区公寓的购房着多是ＩＴ行业集中、区域特色鲜明、创业型中小企业云集以及高收入的人群。

　　由于2006年新楼盘项目建筑用地的减少，促使很多投资者把目光转向了二手公寓。因此，从自住和投资角度综合分析，对于追求高品质生活或高投资回报但资金实力略显不足的购房者来说，相对于更高价位的一手公寓，二手公寓更显得物超所值。

　　“这个地区二手房价格持续高温主要原因有：该区位于高校集中区，很多房屋属于校产不能上市；海淀区房屋租金一直是北京市最高的，很多房主宁愿出租获取租金回报，不愿卖房。这些原因造成二手房供应量不足，而该区二手房需求量大，所以房价相对较高。”中大恒基的齐凡表示，由于中关村区域具有该可替代的优势，因此该区域二手房在一定时间依旧呈现繁荣态势。

　　东部：财富中心的代言者

　　提到东区就不得不提到ＣＢＤ。ＣＢＤ不仅是北京商务中心的代表者，也是北京财富中心的代言。其周边密集的高档

写字楼，良好的商业配比、中高档次的公寓住宅群使得更多投资者选择在此投资。

　　“ＣＢＤ地区2005年二手公寓价格在8000元／平方米－10000元／平方米，一手新楼盘的价格大概在10000元／平方米－15000元／平方米，而2005年二手公寓整年的成交量比2004年上涨70％，充分显示出ＣＢＤ区域的火热程度有增无减。”要嘉佳告诉记者，ＣＢＤ商圈经过几年的大力发展，其经济地位和国际影响力已经大大提高。

　　其早期开发的一些公寓楼盘随着周边高档次住宅的不断涌现，在物业服务、生活环境、周边设施、交通网络等方面已经不占大的优势。而新开发的一些公寓楼盘在户型、面积、房屋结构的等因素上也更加符合国际化的标准，因此更进一步刺激了公寓投资者的眼光。可以说，ＣＢＤ周边的公寓无论是商用还是居住都能满足购房者不同的需求。发展空间之大可以想象。