购房实名制抑制投机？

　　■本报记者章剑锋

　　建设部于春节前通过其官方网站公布了《2006年工作要点》，表示要继续贯彻落实中央政府对房地产市场的宏观调控政策，提出新的一年将落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。

　　在春节之后，业界对此展开了集中讨论。有专家认为，面对一向无孔不入的投机行为，由于缺乏可操作性和系统监管力度，该政策将不易被建设部把握，甚至可能面临被抵制的尴尬。

　　“首先人们会造假，”中国人民大学不动产研究中心教授周诚2月20日说，更重要的是，受各种利益牵扯，来自高层的政策可能会在地方层面被搁置，在这种情况下，尽管动机很好，但难免流于形式，成为一种理想主义设想。

　　“我不坚决反对搞实名制，但说实话，搞的必要性不大。”周说。

　　周诚认为，实名制在市场经济里面未必是一种灵活的调控手段。因为商品房在市场经济中是商品，原则上不应当过份限制，尽管由此可能带来投机成份，但市场是在一定的“投机倒把”中繁荣的，不能百分之百地进行否定，“当然，政府要加以制约，不能让其过度横行，不过具体到实名制上，也太过份了。”

　　出于解决低收入人群的居住需要，周诚说，可以考虑将实名制引入保障性住房领域，在保障型住房范围内，这更为容易操作。

　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海则不这样认为，他说，房屋实名制应当属于国际惯例，不会受到大多数人的反对。如果认真推行，相信这项政策基本能够被落实。

　　曹建海承认，在之前若干年间，

房地产之所以投机盛行，与主管部门监管不力或制度性匮乏有着直接关系。但根本原因还是缺乏统一的个人账户，中国从根本上不具备私人财产明晰化的基本机制和改革动力。

　　但是，实名制是明晰私人财产最基本的制度，无论从保护私有财产、防止市场欺诈、调节收入再分配、维护社会公平等方面都具有积极意义，不能因为效果可能不理想就选择放弃。其中道理并不复杂，它能廓清增量房屋的真正拥有人，防止明知错乱而放任大量的虚假交易。

　　事实上，在过去的若干年间，我国的商品房交易开始就采用着实名制购买模式，尽管并没有被文件明确和提及，但买卖双方一直遵循真实户口购买协议关系，同时在房屋管理部门登记备案并确认权属。不过，曹建海认为那只是一种“名义上的实名制”。

　　他认为，民众在购房时虽然都需要借助自己的身份证、暂住证、收入证明等证明材料来完成交易，但的确存在大量借用他人（如借用近中期不可能在某城市购房的亲戚、朋友、企业员工甚至农村居民）的身份证进行冒顶的行为，目的在于规避未来可能征收的房地产财产税，房地产公司则借机制造虚假销售合同套取银行贷款，后者实际上属于一种商业欺诈。

　　现在，建设部提出实名制购房，不如说是把已经推行的名义上的实名制购房落到实处，而这需要与银行、税务、劳动保障、司法等部门建立全国性联网的个人账户制度一道改革，其推行才真正有意义。

　　“毫无疑问，这有助于净化商品房市场环境，规范商品房的市场交易。”北京另一位学者阎雨说，他对此有着良好预期，实名制通过严格控制“售前环节”，可以在一定程度上起到抑制炒房号的作用；通过联网记录，也可以发现恶意炒家，从而通过信贷和税收等政策，为其投机行为设置障碍。

　　不过，并不是所有人都认同实名制，并且有些人甚至对此表示难以理解。清华大学房地产研究所的博士谢岳来就有疑虑，认为这是一个十分奇怪的提法。

　　由于不动产的产权实行登记要件主义，不在自己名下的财产在法律上是不受保护的。因此，购买住房不太可能采用假名，实名制似乎早就是一个现实。在这种基础上，很难说它怎么净化市场。他也看不出对购房过程中的那个环节构成实质性的影响。

　　实名制被寄予抑制投机、打击哄抬

房价的良好愿望，谢博士也表示不能理解，因为投机首先源于投机的机会，只要房价的上涨趋势让人们觉得有利可图，只要供给严重短缺，投机就会产生并自我推动。

　　在这种情况下，首先要想办法让市场价格真正稳定，需求引导供给的渠道要畅通，让供给能够尽快地适应市场需求的变化，使投机无利可图，才能让市场之手发挥稳定房价的作用。可是，实名制购房并没有让他看到可以有效减少投机利润或者阻断投机渠道的作用。

　　未必收效的重要原因在于，由于缺少垂直监控机制及配套措施，建设部规定的实名制将不可避免受到来自地方的阻挠，这种情况从过去两年间中央调控政策被许多地方视若无睹的遭遇已隐约可见。

　　“房地产投机盛行的根本因素是

政策法规不健全，有法不依、执法不严、违法不纠的情况普遍存在。”阎雨说，落实实名制的关键是建立配套的监管体系，制定相应严厉的处罚措施。

　　不过，他并不认为实名制的推行会特别困难，即便地方可能有消极抵制，但实名制毕竟是房地产经济管理的有效、有利的措施和手段，是趋势和方向，“最终必然要实行。”