“住宅消费年”需过五道“坎”

http://finance.sina.com.cn 2006年03月01日 09:12 中国经济时报

　　■本报记者周雪松

　　日前，建设部及中国房地产协会有关人士表示：2006年将是鼓励住宅消费年，今年，政府将大力发展自住型普通住宅消费进一步改善中国房地产供需结构。此言一出，许多开发商如获至宝。

　　“鼓励住宅消费年不等于就是住宅消费年。”２月２６日，针对近来一些开发商盲目的乐观和高涨的热情，北京房协住宅学术委员会委员蔡金水泼了一回“冷水”，蔡金水说，“２００６年能否成为住宅消费年，最终还要看老百姓是否买账，是否愿意拿出钱来买房。”

　　有关专家学者表示，２００６年能否从“鼓励住宅消费年”，变成真正意义上的住宅消费年，还需要迈过数道“门槛”——

　　楼市能否迈向理性繁荣

　　“２００６仍是一个不确定的年份。”前不久，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受记者采访时说。众所周知，近年来，房地产市场出现了房地产投资过热，房价上涨过快，住房供应结构不合理等景象，局部地区甚至出现了房地产泡沫，威胁到我国经济安全。

　　为使房地产市场重回平稳、持续和健康发展的轨道，国家采取了一系列调控政策，“新政”在一定程度上抑制了房地产投资过热、房价上涨过快和局部泡沫的产生与进一步膨胀。房地产泡沫最为严重的上海房价应声下跌，全国新一轮房地产热也得到了一定程度的降温。

　　易宪容认为，从目前的情况来看，虽然新政效果已经初见成效，但房地产调控的目的还尚未完全达到，２００６年房地产市场仍有很多的不确定性。蔡金水也表示，眼下楼市正处于一个调整期，今年能不能成为住宅消费年，首先取决于房地产市场能否保持稳定，尤其是取决于房地产市场能否稳步地回归理性的繁荣，告别过去非理性的所谓的“繁荣”阶段。

　　人民收入预期及实际收入能否保持双增长

　　“打个比方，假设我们每个月能挣到１３００美金，那么我们现在去购买每平方米１００００元人民币的房子，就不会觉得房价难以接受。”蔡金水认为，制约当前老百姓住宅消费的一个关键因素，是房价收入比即一套住宅的总价与家庭年收入的比例过高。

　　蔡金水说，房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。目前，世界银行制定的房价收入比标准是５∶１联合国的标准是３∶１。美国目前的比例是３∶１日本则是４∶１。而在我国，这个比例大约是１０∶１－１５∶１。“一个家庭倾一生积蓄都不一定能买得起一套房子，在这种情况下，即使居民有强烈的改善居住条件买房的愿望，除了富裕阶层，又有多少人真敢倾一生积蓄买房呢？”

　　“要想成为住宅消费年，房价必须要降到老百姓都能接受。”蔡金水向记者表示，倘若房价不降，则只有提高老百姓的收入，只有老百姓收入预期及实际收入双双见涨，住宅消费年才有可能实现。

　　刺激内需措施是否得力到位

　　“２００５年，我国国民经济取得了巨大发展，但是也潜藏了很多深层次的危机。“北京科技大学教授赵晓强调，“从目前看虽然２００６年经济发展形势整体较好但也存在一些问题。除了资源环境约束国际

竞争力加大中小企业融资困难农民收入增长缓慢等老问题外还可能出现１９９８年那样较为严重的需求不足。”

　　统计显示，截至２００５年底，我国银行中积累的居民储蓄已经高达１４．１万亿元。这１４万亿是一个过大的数字，是造成内需不足的直接原因。当前，一些产业产能过剩严重，内需严重不足，已然形成一种矛盾。赵晓认为，在此情况下

房地产业作为产业链中延伸较长的产业其带动内需的作用被重视，本是理所当然的。但眼下的问题是，今年国家采取的有关刺激居民消费、扩大内需的政策措施，能否真正发挥好作用，从而进一步带动住宅汽车等大件消费需求，这才是这一问题的关键。

　　另外，中国社会科学院财贸所况伟大博士认为，要扩大消费，必须使开发商响应政府号召，开发适合中低收入者的中低档

商品房，而要让惟利是图的开发商自觉地响应政府号召无疑是痴人说梦，因此这就要求在鼓励居民消费的同时，从规划等方面对开发商的开发行为进行引导和约束。

　　地方政府能否贯彻中央政策

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏认为，２００６年有关部门提出鼓励居民进行住宅消费，目的十分明显，针对的是居民普通自住型住宅，这就要求市场增加普通中低档住宅供应。这在很大程度上，需要房地产市场进行结构调整，需要地方政府具体去安排、组织实施好住宅结构调整，需要地方政府去长期关注住宅结构是否合理这样的事情。

　　“去年中央提出了调整住宅结构，虽然当时提出了这样一个要求，但是一直没有调整好。”廖英敏说，“去年，七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的通知》，一个主要的内容，就是‘强化规划调控，改善住房供应结构’。但从去年——准确地说是从前年开始的针对房地产市场中低价位住宅偏少、结构不合理现象进行的调整来看，地方政府重视的调整得好一点。而上海、华南江浙一带及北京等地房价增长快，调整就不太好，房价没降下来，结构仍然不合理。”

　　“现在有的地方政府比较担心：一旦积极贯彻中央的有关政策，就会导致房价下跌，对地方经济、ＧＤＰ的增长造成负面影响。加上金融上也有风险，这些担忧和顾虑，必然影响到地方政府对中央有关政策措施的认识和贯彻实施。”廖英敏说，“调整住房供应结构，扩大中低档自住型住宅的消费，关键不在中央，而在于地方政府能否按照中央提出的要求，采取切实有力的措施，制定一些相关配套细则，真正将中央的政策落到实处。”

　　二手房市场能否真正启动

　　“中国要解决住房消费的另一个重要途径是大力发展租赁市场。”况伟大表示，但中国的现实情况恰恰相反，大都是通过住房投资来解决住房消费，也就是说，中国是通过买房来解决住房消费的。

　　“严格来讲，租房是住房消费，买房是住房投资。政府鼓励住宅消费无非是采取各种措施提高居民的支付能力，这对开发商而言无疑是如获至宝，他们开发的住宅有市场了，有需求了，有买主了。但是，国际经验表明，很少有国家是通过住宅投资来完全解决住房消费问题。即便是发达的欧美国家，其住房自有化率也在６５％左右。”况伟大说，“中国许多城市的住房自有化率已超过了这一比率。”

　　尽管如此，“对开发商而言，现在显然还不能高兴得太早。他们面临的最大的限制性因素首先是能否取得开发项目或能否获得土地，其次才是资金问题。”况伟大说，“住房消费年的标志应是‘居者有其屋’。但这并非意味着居民完全拥有住房，而是意味着有房住。”

　　况伟大认为，真正要解决居民的住房消费问题，不能完全依靠住房投资（买房）来解决，必须大力发展租赁市场。就像前面提到的现象一样，虽然中国二手房市场近年来发展比较迅速，但由于人们的住宅消费观念未有根本转变，可以说我国二手房交易还没有真正放量。

　　“如果房价收入比过高，居民很难通过住房投资（买房）来解决住房消费。”在这种情况下，租赁市场能否兴起就成了决定２００６年能否成为住宅消费年的一个重要条件。

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