中小地产商退市暗流涌动 区域性行业洗牌加速

　　一些地产商在宏观调控中消失，而另外一些却正在进行激进地部署。2006年地产行业的面孔将以前所未有的速度更新。

　　供职于武汉市城市综合管理办公室的张先生，近日的工作空前忙碌。除了应付日常的工作事务，他每天都要负责接听来自全国各地新闻媒体记者的电话，解答关于“武汉地产商退市”的问题。

　　事情缘起于2006年2月中旬武汉市城市综合管理办公室公布的2005年全市房地产年检报告。报告中显示，2005年，武汉市共有184家房地产开发商没有参加年检，这意味着有将近200家房地产公司正式退出武汉市场。

　　虽然武汉市的实际情况并非与外界猜测完全一致，但还是引发了业内关于新政下

房地产商退市的大讨论。有业内专家认为，对于区域性极强的房地产行业来讲，各地区正在进行不同发展阶段的演变，“行业重新洗牌时间已被大大提前”的说法得到了业内人士一致认同。

　　二线城市激流勇进

　　与其他城市不同的是，武汉市对于开发商资质的年检期限在每年的4月至9月份。而对于开发公司来讲，能否顺利通过年检，是决定其是否能够继续存在的前提。记者从武汉城市综合管理办公室了解到，往年没有参加年检的企业一般每年不超过100家，2005年的数量在历史上创下了新高。

　　但据其工作人员透露，事实上，武汉的地产业发展整体还是相对平稳的。“不要只看退出的数量，2005年全市进行登记的要求入市的企业也达到了190多家，因此整体来讲，总量持平，并且稳中有升。”

　　该工作人员同时向记者透露，去年1～4季度武汉重点区域商品房住宅成交均价从2921.9元/平方米上涨到3561.06元/平方米，保持了平稳的增长态势。武汉市房产局公布的统计数据显示，截至去年底，该市商品住宅空置面积达108.6万平方米，与上年相比增长了54.5%，该市待售房屋已增至约9.1万套。

　　但另据统计，武汉楼市在2005年第三季度开始降温，出现了价、量双降的局面。市场遇冷在一定程度上使得部分开发商积极逃离地产业。

　　武汉地产业的表现是否具有新政下地产行业的普遍代表性？

　　同属于二线开发城市的成都，由于地处西部，除了局部有动荡外，整体波动较小，入市商明显多于退市者。

　　原融创集团西南地区总经理李战洪介绍，成都的地产企业去年整体呈现“强者更强，弱者更弱”的特点，行业淘汰现象虽然不是很明显，但是洗牌的迹象已经显露无疑。

　　深谙成都市场的李战洪介绍，虽然2005年也曾出现6月份整月只售出一套房的现象，但是纵观全年，成都的市场表现受新政影响非常小，鲜有诸多开发商退市的可能。

　　李战洪同时认为，整个行业的结构正在发生变化。外来地产大鳄使本土实力较弱的开发商生存受到挑战。目前中海、万科、上海复地甚至包括新加坡的地产商都在积极争抢成都市场。而重庆地产老大龙湖地产则一口气在成都市区拿到了三块地。

　　另外，获利空间增大和政策支持使得一些二线城市正成为投资的热点。除了郑州、南京外，其他具备发展潜力的二线甚至三线城市如哈尔滨、长春、青岛、无锡、宁波等，在2005年都一反整体市场低迷格局，开发投资势头强劲，地产商大多从中赚得钵满盆满。因此退市现象从逻辑上讲存在的可能性不大。

　　一线城市洗牌加速

　　而部分一线城市中小地产商的生存状况或许就没有这么乐观了，市场形势将更为严峻。

　　北京市房地产企业年检一般在每年的三四月份，但是从去年北京的年检结果来看，除去不合格的251家企业，剩下的地产开发企业中，能顺利拿到地的并不多，很多开发商都在焦急等待并积极寻求机会。

　　另据中原地产提供的分析结论，虽然北京市场逃过了上海楼市的劫难，但是2005年整体表现低迷，预计北京2006年的投资热点将集中于石景山、亚北、北五环——北六环、广渠路等地带。预计随着大型房地产企业加速全国布局，2006年北京房地产行业“大鱼吃小鱼”的现象将愈演愈烈。

　　“注册在案的地产企业与拿到地没有钱运作的企业，还有根本没有拿到地的企业是有着天壤差别的三个概念。”李文杰表示，“由于一线城市往往会吸引具有全国战略的地产公司，这种争夺将更趋白热化，并且出现相互融合的特点。”

　　以广州为例，万科一扫以往公开受广州本土开发商排挤的郁闷，成功竞得南海地块，在一定程度上是市场经济“适者生存”的体现，也是万科这艘“地产巨舰”本身号召力的表现。据悉，广州从2006年起土地招拍挂将严格按照程序进行，在拍到地后要立即支付土地款，不再有以往3个月的延期支付。提高土地门槛，考验开发商融资能力的形势将更为严峻。

　　据中原地产分析报告显示，广州2005年的市场整体发展平稳。消费者自9月开始陆续走出观望期后，在供应结构及国内游资等因素的综合影响下，住宅价格在第三季度持续上涨。非住宅市场几乎未受宏观调控的影响，各大城市的甲乙级写字楼市场及商铺市场均呈现供销两旺的态势。

　　由于广州地产市场的强大与理性，表面上近年房地产企业的结构变化并不明显。对于广州的开发商来说，拓展外地市场，吸收异地元素，才是促使其嬗变的动力。 来源：

中国经济网